"공장부지 싸게 주겠다" 말 믿었다 中에서 낭패본 기업들

-中서 공장권리증 받지못해 어려움 겪는 기업들 늘어

-합법적 당사자와 계약않거나 토지용도가 공장에 맞지 않아

-사전검토없이 계약했다가 낭패…금융기관 이용도 어려움

[아시아경제 이경호 기자]전자부품업체 A사는 2006년에 전자부품을 생산하기 위해 100만 달러를 투자하기로 하고 중국 지방정부 개발구관리위원회와 협의를 통해 공장용지에 대한 계약을 체결했으나 토지 사용증 발급이 지연되고 있다.중국측은 권한이 없는 개발구와 맺은 토지계약은 무효일 뿐만 아니라, 계약 대상인 공장부지가 집체소유 토지(농촌 및 도시 근교 토지)에 해당되기 때문에 국유토지로 전환후 협의가 아닌 입찰ㆍ경매를 통해 다시 취득해야 한다는 입장이다.

중국 베이징시 외곽지역인 순이, 핑구, 통조우 등에 한국기업들이 입주하면서 '토지를 저렴하게 주겠다'는 말에 토지공급에 대한 권리가 없는 진 및 향 등과 토지계약을 체결한 사례가 적지 않아 분쟁이 일고 있다.중국 행정구역은 성, 지부, 현, 향, 진 등이 있다. 나중에 문제를 해결해 주겠다는 말을 믿고 공장을 건설한 후에 가동하고 있으나 담당자들이 바뀐 상황에서 부동산관련 법적증서가 없어 경영안정이 힘든 상황이다. 한 기업 관계자는 "현재로선 증서를 발급받는 절차가 복잡하고 비용도 많이 들어간다는 소식에 적극적으로 대응하지 못하고 있다"고 말했다.

중국내 부동산(공장)권리증을 발급받지 못해 공장운영과 사업에 어려움을 겪는 한국기업들이 늘고 있다.

3일 무역협회 베이징지부에 따르면 기업들이 부동산 권리증 미발급으로 경영상 위기에 처하는 것은 합법적인 당사자와 계약을 하지 않거나 토지용도가 공장용으로 적합하지 않은데 주로 기인한다. 기업들이 많이 입주하는 경제개발구(공단)의 토지에 농지(집체토지)인 경우가 적지 않은데 용도 변경이 쉽지 않다.

토지용도는 국가에서 총괄적으로 계획해서 결정하는 상황에서 토지용도를 변경하려면 토지관리부서의 허가를 받아야 하는데, 실무적으로 농지를 건설용지로 변경하는 것은 농민의 관련 권리를 침해하고, 사회의 불안정을 야기할 우려가 있기 때문에 정부에서 이를 허가할 가능성이 낮다. 공장 건축에 적합한 토지인 경우에도 계약권한이 없는 진이나 개발구와 직접 계약하면 법적 보호를 받기 힘들다.

이 때문에 중국에 진출한 중소기업들은 공장의 신속한 건축과 비용절감 등을 이유로 충분한 사전 검토 없이 토지계약을 체결한 후에 공장을 건축하고 가동해 부동산 권리증 분쟁에 휘말리게 되는 사례가 적지 않다. 일반적으로 투자유치에 적극적인 지방정부는 인적 네트워크를 강조하면서 절차를 무시하고, 외국 기업은 정상적인 경우보다 저렴한 용지를 선호하면서 미등기 공장이 발생한다.

베이징시 인근에는 1990 년대 중후반에 진출한 업체 상당수가 토지 및 건물을 오랫동안 사용하고 있음에도 이에 대한 권리증이 없어 안정적인 경영이 불가능하고 적극적인 재산권 행사를 못하고 있다.

산둥성 지방도시에 투자한 한국기업은 5 년 전에 공장용지(40 만달러 투자)를 확보하여 가동하고 있음. 그런데 지방정부가 싸게 용지를 주고 1 년 안에 토지권리증을 발급해 주겠다는 말만 믿고 투자했으나 책임자가 바뀌면서 어떠한 권리도 확보하지 못한 상태로 불안하게 공장을 운용하고 있다.

최근에는 현 시세로 다시 공장부지를 사서(현재는 구입당시보다 3 배정도 올랐음) 정식적인 절차를 밟아 토지사용증서를 발급받으라고 압박하고 있다. 이를 이행하지 않으면 불법으로 토지를 점용한데 대한 벌금은 물론 공장을 철거하겠다고 통지를 받은 상태다. 현재 구입시 돈을 지불한 것에 대한 영수증과 계약서가 있고 매년 세금을 냈지만 권리를 인정받지 못하고 있어 안정적인 경영에 큰 애로를 겪고 있다.

더구나 1999년부터 중국 계약법의 새로운 규정(임대차 계약기간 20년 초과할수 없음)이 시행되면서 임대 가능기간에 대한 해석을 두고 분쟁이 발생하고 있다. 이 회사는 1995 년에 50 년간 토지를 임차하기로 계약을 체결했으나 중국측은 도시 재개발로 지가가 상승하자 새로운 규정을 거론하며 계약후 20 년인 2015 년에 만료된다고 주장하면서 분쟁이 발생했다.

중국에서 부동산 권리증이 없으면 재산권 행사에 어려움이 발생할 뿐만 아니라 금융을 이용하는데도 제약이 따른다. 권리증이 없으면 최악의 경우 강제철거를 당할 수 있다는 불안감때문에 안정적인 조업이 힘들고 추가 설비투자나 증설 등을 주저할 수 밖에 없다.

반드시 기업의 공장건설이 가능한 곳인지 토지 종류를 잘파악하고 권한행사에 문제가 없는 상대방과 계약을 체결해야 한다. 또한 토지를 담보로 금융을 이용할 경우 중국에서는 부동산 권리증이 발급되는데 최대 2년 이상 소요될 수 있다는 점을 감안해야한다.

임대를 통해 공장을 설립하는 경우 권리확보가 힘들 수 있어 임대가 제대로 진행되지 않을 상황을 상정하고, 이에 대한 세밀한 보상방안과 그 보상을 실행에 옮길 수 있는 구체적인 수단을 강구해야한다.

최용민 무역협회 베이징지부장은 "임대를 통해 공장을 건설하는 경우 부동산 권리증 발급이 원천적으로 불가능하고 다양한 이유로 중도에 임대가 종료될 수 있어 임대계약서에 권리와 의무에 대해 명확하게 규정하는 등 더욱 주의해야 한다"고 조언했다.

최 지부장은 이어 "한ㆍ중간 통상채널을 통해 부동산 권리증 미발급 실태에 대한 정확한 조사를 진행한 후에 세금을 완납한 기업 등에 대한 구제조치를 검토 할 필요가 있다"면서 " 토지관련 분쟁은 우리기업의 자산 손실이 매우 크고, 중국측의 원인제공도 어느 정도 관련되어 있다는 점을 감안해 합리적인 절충방안을 모색해야 한다"고 말했다.

이경호 기자 gungho@asiae.co.kr