재건축 죽쑤는데 초과이익 내라는 法

'더블딥' 빠진 부동산 규제 풀어야 산다<5·끝>재건축 부담금

[아시아경제 박혜정 기자] #서울 반포동 삼호가든4차 재건축조합은 연내 관리처분계획인가를 목표로 재건축 사업 추진 속도를 높이고 있다. 올해 말까지 관리처분계획인가를 받으면 재건축 초과이익 환수를 피할 수 있기 때문이다. 이 단지는 2011년 재건축 사업을 추진한 이래 건축심의, 사업시행인가를 통과하며 반포지역 재건축 단지 중 속도가 가장 빠르다. 같은 시기 강남구 개포동 주공2·3단지가 사업시행인가를 받은 데 이어 개포시영도 지난 20일 이 대열에 합류했다.

서울 반포·개포지역 재건축 단지가 사업 추진에 박차를 가하는 배경에는 연말까지 유예된 초과이익 환수제가 자리잡고 있다. 최근 위축된 재건축시장을 감안해 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청하는 사업장에 대해 재건축 부담금을 물리지 않기로 한 한시적 조치가 풀릴 시한이 얼마 남지 않아서다. 국토교통부가 연내 초과이익 환수제를 폐지하겠다고 밝혔지만 못 미덥다는 의미이기도 하다. 관련 법안이 국회에서 통과되기 힘들다고 판단, 서둘러 관리처분계획인가까지 마치려는 것이다.

초과이익 환수제는 재건축 후 정상 주택가격 상승분을 넘어서는 이익을 환수하는 제도로 2006년 5월 도입됐다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 0~50%를 부담금으로 징수한다. 수도권은 2006년 9월24일, 비수도권은 2009년 7월1일 이후 관리처분계획인가를 신청한 사업장부터 대상이 된다. 국토부는 침체된 시장 상황을 감안해 올해 말까지 2년간 유예한 상태다.

그러다 지난 2월 국토부가 대통령 업무보고에서 연내 초과이익 환수제를 폐지하겠다고 발표하며 재건축 부담금 폐지 논란이 수면 위로 다시 떠올랐다. 3월에는 신동우 새누리당 의원이 국토부와 마련한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률 폐지 법률안'을 국회에 제출, 공을 국회로 넘겼다. 기획재정부 부담금운용심의위원회도 지난달 재건축 부담금을 폐지하는 방안을 의결하며 힘을 보탰다.

초과이익 환수제가 폐지되면 지난해 12월 기준 재건축을 추진 중인 전국 563개 단지 중 최대 348곳이 부담금을 면제받게 된다. 수도권이 179곳이며 이 중 서울은 85곳(강남3구 21곳)으로 추산된다. 부담금 면제 유예기간이 종료되는 내년 1월1일부터 관리처분계획인가를 신청할 것으로 예상되면서 초과이익 3000만원이 넘는 부담금 부과 단지는 이보다 훨씬 적을 것으로 국토부는 내다봤다.

재건축 부담금을 없애겠다는 정부 의지는 확인됐지만 이 법안이 국회를 통과할지는 미지수다. 야당과 시민단체 등이 이 제도가 폐지되면 강남 등 일부 지역만 혜택을 볼 것이라고 반대하고 있기 때문이다. 한국주택협회 관계자는 "국회와 정부는 재건축 부담금 폐지 쪽으로 의견을 모았지만 야당의 공감대까지 형성되지 않아 관련 법 통과는 불투명하다고 본다"고 말했다.

정부와 업계는 집값 급등기에 도입된 규제가 시장 상황과 맞지 않다고 주장한다. 현재 주택시장 여건상 향후 과도한 집값 상승이 발생할 가능성은 낮은 데다 추가로 유예 기간을 연장하면 무리하게 사업을 추진하는 등 시장 혼란만 가중시킬 우려가 있다는 얘기다. 실효성도 낮다는 평가다. 제도 시행 이후 실제로 부담금이 부과된 사업장은 서울 묵·면목·풍납·한남동 4개에 불과하고 이 중 부담금을 낸 사업장은 단 1곳 뿐이다. 부동산 경기 침체와 조합원 간 분쟁으로 사업이 지연되는 경우가 많고 준공이 됐더라도 초과이익이 발생한 사례가 적어서다.

전문가들도 같은 의견을 내고 있다. 서울 강남 등 향후 개발이익을 기대할 수 있는 일부를 빼고는 재건축 시장 자체가 어두운데 미래의 예상수익을 환수한다는 것은 말이 안 된다는 논리다. 초과이익이 발생한다고 해도 소유자가 이를 양도하는 시점에서 양도소득세를 물려 부분적으로 해소할 수 있다는 것이다.

두성규 한국건설산업연구원 박사는 "시장 상황이 개선되면 초과이익이 발생하겠지만 그럴 가능성은 크지도 않을 뿐더러 조합원의 추가 부담금 등을 감안하면 일반 분양보다 못한 상황이 벌어진다"면서 "제도 폐지가 바람직하다"고 강조했다.