[김인만의 부동산돋보기]주택임대차 선진화 방안, 보완이 필요하다

[김인만 굿멤버스 대표]임대소득에 대한 과세를 강화하겠다는 주택임대차 선진화 방안이 나온 후 부동산시장은 혼란을 겪고 있다. 정부가 내수경기 부양을 하고자 대대적인 규제 완화를 하면서 부동산시장에 봄이 오는가 싶었는데 뜻밖의 변수가 생긴 것이다.

임대소득 과세강화 발표가 나오자 부동산시장 분위기가 달라지기 시작했다. 급등하던 서울 강남권 재건축 호가(시세) 상승세는 주춤하고 있고, 일부 지역은 소폭이지만 호가가 하락했다. 매수를 계획하던 투자자들은 관망세다.

임대인들은 임대주택 수를 줄여야 할지, 월세를 전세로 돌려야 할지, 과세부담금을 월세로 전가시킬지 분주히 계산기를 두드리고 있다. 임차인들은 겉으로는 소득공제에서 세액공제로 바뀌면서 혜택을 볼 것이라는 기대감이 커졌지만, 속으로는 임대인들이 어떤 방향으로 움직일지 내심 불안한 마음이다. 규제완화를 통해 부동산시장을 활성화하겠다던 정부의 의도가 투명과세의 벽에 부딪히면서 예상치 못한 방향으로 전개되고 있는 것이다.

아무리 좋은 명분과 정당성을 가지더라도 적용 방법과 속도가 시장 상황에 맞지 않다면 예상치 못한 부작용이 생길 수밖에 없다. 벌써 임대시장에는 월세 계약을 포기하고 전세로 전환하거나 이 기회에 매도해 버리겠다는 임대인들이 나오고 있다. 매수를 포기하는 사례도 있다. 정부가 2주택 이하 분리과세의 혜택을 주겠다고 했지만 월세소득 노출로 임대사업의 매력이 떨어지는 마당에 분리과세는 아무런 '당근'이 되지 못하고 있다.

형평성 문제도 있다. 임대소득이 주 생활원인 임대인들은 월세 수요 감소에다 이번 임대소득 과세강화로 실질적인 소득 감소까지 이중고를 겪게 됐다. 월세소득이 노출되면서 세금 폭탄을 맞게 됐으며 임대사업자 등록을 하면 건강보험료, 국민연금 등 각종 공과금 부담이 더 생기게 됐다. 반면 임차인은 한 달 치 월세를 돌려받는다.

이런 흐름이 지속될 경우 부동산시장에도 큰 변화가 예상된다. 우선 주택 수 늘리기가 부담이 되면서 소형아파트 투자가 감소할 것으로 보인다. 월세에서 전세로 전환되는 물량도 있겠지만 매수 물량 자체가 줄어들면서 전세 물량도 감소할 가능성이 높아졌다. 이렇게 되면 주택임대차 시장 선진화라는 목표가 되레 주택임대차 시장 위축과 후퇴라는 정반대의 결과로 이어질 수도 있다.

따라서 정부는 투명과세라는 방향성은 그대로 이어가되, 적용 속도와 세율을 조정할 필요가 있다. 전세처럼 3주택 이상 보유자에게만 과세를 하거나, 임대소득 기준을 연 2000만원에서 연 5000만원 이상으로 상향 조정하는 식이다. 임대사업자 의무기간을 5년에서 3년으로 단축하는 한편 의무기간을 다 채운 임대주택은 양도세면세 혜택을 주는 방안도 고려할만 하다.

김인만 굿멤버스 대표