[김인만의 부동산돋보기]주택임대관리업, 너는 누구냐

김인만 굿멤버스 대표

[김인만 굿멤버스 대표]이제 우리나라도 다른 선진국과 같은 전문적인 주택임대관리업체가 임대주택을 관리해주는 시대가 머지않았다.

주택임대관리업이란 임대인인 집주인을 대신해 임차인인 세입자로부터 임대료를 받고 전세, 월세 주택을 유지·관리·보수해주는 것으로, 자기관리형과 위탁관리형으로 구분된다. 자기관리형은 관리업자가 집소유자에게 약정된 수익을 주기로 하고 공실이나 체납 위험까지 떠맡는 식이고, 위탁관리형은 임대료를 징수하고 일정한 비율의 수수료만 가져가고 나머지는 소유자에게 주는 형태다.

등록자격요건은 자기관리형의 경우 100가구 이상 사업을 하려는 사업자로 자본금 2억원, 전문 인력 2명을 보유해야 한다. 300가구 이상인 위탁관리형은 자본금 1억원, 전문 인력 1명을 보유해야 한다. 당초 자기관리형은 300가구·자본금 5억원·전문 인력 3명, 위탁관리형은 1000가구·자본금 2억원·전문 인력 2명이었는데 신규 사업자의 진입 장벽을 대폭 완화해준 것이다. 주택임대관리업을 등록하려면 국토교통부장관이 정하는 서류를 첨부해 시장·군수·구청장에게 등록신청서를 제출하면 해당 지자체장은 요건을 확인한 후 등록증을 교부한다.

이처럼 개인과 기업이 참여하는 주택임대관리업이 등장하게 된 것은 부동산시장이 기존 매매, 전세 위주에서 월세 수익을 목적으로 하는 수익형 부동산으로 무게 중심이 이동하면서 임대주택 선호도가 높아졌기 때문이다. 임차인들의 안전과 질적 서비스 개선에 대한 목소리도 커지면서 임대인과 임차인간 분쟁을 원만하게 해결해주는 전문 관리업의 필요성이 대두됐고, 임대주택시장 활성화에도 도움이 된다는 측면도 있다.

그동안 서울 강남 등에 임대주택을 관리하는 업체들이 있었지만 관련 법규가 없어 영세한 규모에 머물렀다. 그러나 최근 국내 부동산 개발업체인 신영이 주택임대관리업을 추진 중이고, KT 자회사인 KT에스테이트가 일본의 기업형 주택임대관리회사인 다이와리빙과 손잡고 'KD리빙'을 세우면서 기업형 관리업이 본격화되고 있다. 해외에서는 주택임대관리 시장이 상당히 발달했다. 특히 일본은 주택관리업체가 관리하는 주택이 900만가구로 전체 임대주택의 80%나 된다. 현재 다이토 켄타구, 다이와리빙 등 230여개의 기업형 주택임대관리회사가 활동 중이다.

우리나라에서도 주택임대관리업이 활성화되면 부동산중개를 하는 공인중개사와 기업형 관리업체가 경쟁을 하게 된다. 대규모 자금력을 가진 기업형 관리업체가 시장을 선도하리라 생각되지만, 현재 현장의 중개시장을 장악한 공인중개사들의 연합전선으로 공인중개사들이 주택임대관리업을 장악할 가능성이 높다. 기존 중개를 통한 수익확보 외에 주택임대관리를 통해서도 수익확보가 가능한 만큼, 공인중개사들에게는 또 다른 기회가 될 수 있을 것이다. 한편으로는 본격적인 경쟁시대에 돌입하면서 경쟁력을 갖추지 못하면 살아남기 힘들게 된다.

또 공인중개사 집단과 자본력을 갖춘 기업형 관리업체들의 충돌이 예상되는 만큼, 정부에서는 두 집단의 균형을 맞추면서 잘 이끌어가야 한다. 임대관리에 따른 수수료가 임대료 인상으로 이어질 경우 임차인들이 외면하면서 주택임대관리업이 존폐의 위기에 빠질 수도 있다. 따라서 주택임대관리업체들의 공정한 경쟁을 통해 임대료 인상으로 이어지지 않도록 정부와 부동산임대관리업체들의 노력이 필요해 보인다.