[김인만의 부동산돋보기]부동산은 살아 움직이는 '괴물'인가?

[김인만 굿멤버스 대표] '괴물'이라는 영화가 큰 히트를 한 적이 있다. 한국영화 정말 잘 만들었다는 생각을 하면서 재미있게 봤던 기억이 난다. 생각해본 것은 이 영화에 나오는 괴물이 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 것이 아니라는 점이다. 바로 인간의 인위적인 환경파괴가 만들어냈음을 뜻한다.

최근 수도권 부동산시장이 조금씩 움직이고 있다. 수도권 부동산시장은 2006년까지 강남을 중심으로 한 버블세븐과 경기 남부권 중대형 위주로 상승했다. 2007년부터 용산을 중심으로 한 강북지역, 경기북부 지역에서 중대형이 상승한 후 2008년 금융위기가 터지면서 중소형으로 주도권이 넘어갔다. 최근까지 소형아파트는 소폭 상승을 하거나 보합세로 잘 버텼고 국지적으로 일시적인 등락을 거듭하긴 했다. 하지만 2011년 이후에는 수도권 전체적으로 침체기에 접어들었다.

그런 부동산시장이 2014년 접어들면서 움직이고 있다. 조금 더 정확한 표현을 하자면 2012년까지 하락하다가 2013년 급매물 위주로 조금씩 거래가 늘면서 소폭 상승했다. 2014년이 되면서 중소형아파트와 분양권 거래량이 늘고 있는 모습이다.

혹자는 부동산은 이제 끝났다, 폭락한다는 표현을 거침없이 쏟아내고 있다. 아직도 부정론이 많은 것도 사실이다. 그러나 이 세상에 '무조건, 절대, 100%'라는 것은 없다. 다만 확률이 있을 뿐이다. 하락가능성은 항상 존재하지만 반대로 상승가능성도 존재한다. 항상 객관적인 사실, 통계자료를 근거로 균형 잡힌 판단을 할 필요가 있다.

많은 사람들이 대세 분위기를 말하면서 마치 영원히 지속될 것처럼 말하는 경향이 있다. 대세는 그 상황에 형성된 분위기라 이해하면 되고 영원한 것은 없다. 2006년 버블세븐 지역 중대형이 대세였고, 2008년 용산·뉴타운 빌라 투자가 대세였다. 2009년 한강변 전략정비구역이 대세였지만 불과 몇 년이 지난 지금은 대세가 아니다. 현재 대세는 지방이고 서울에서는 소형아파트가 그나마 인기를 이끌고 있다. 대세도 영원한 것은 아니기에 항상 부동산이 움직이는 시기와 방향을 예의주시할 필요가 있다.

부동산이라는 괴물은 멈춰있을 때는 마치 죽은 듯 착각을 하게 만들지만 움직일 때가 되면 그 동안 움직이지 못했던 폭 만큼 한 번에 크게 움직인다. 부동산하면 폭등, 폭락이라는 표현을 하면서 많은 사람들이 부동산을 괴물처럼 두려워하기도 하고 싫어하기도 하지만 또 좋아하기도 하는 양면성을 지니고 있다.

그런데 사실 부동산은 괴물이 아니다. 죽어 있는 것처럼 보이지만 항상 상황에 따라 적정 수준으로 변화하고 있는 것이다. 과도하게 상승했다면 조정기를 거치게 되고, 하락을 했다면 결국 물가상승률 정도 상승하는 것이 부동산이다. 지극히 정상적인 착한 생물이다.

다만 정부와 정치권에서 시장원리를 무시하고 지나치게 개입을 하면서 여전히 규제의 족쇄를 풀지 못하고 있다. 수요자들은 거주의 기본적인 목적을 무시하고 오직 투자목적으로만 생각했고, 건설회사 역시 분위기가 좋아지면 마치 한풀이를 하듯 물량을 밀어내면서 공급과잉의 빌미를 제공해 주었기 때문에 부동산시장이 지나치게 왜곡되면서 괴물 아닌 괴물이 된 것이고 괴물처럼 보이는 것이다.

몇 년 동안 수도권을 떠나있었던 부동산 괴물이 다시 돌아오려 하고 있다. 잠시 머물다 갈 것인지, 몇 년은 머물다 갈 것인지는 조금 더 지켜봐야 하지만 영원한 것은 없다. 부동산은 "절대 안 된다", 또는 "무조건 된다" 같은 이분법적 분위기에 휩쓸리기보다는 거주목적인지 투자목적인지에 따라 선택의 폭을 달리할 필요가 있다. 필요하다고 생각되면 매수타이밍을 빠르게 해 과감하게 투자를 할 필요가 있다. 항상 리스크 관리는 필요하기에 자금계획은 보수적으로 세워야 한다.

김인만 굿멤버스 대표