[전월세 종합대책]공공 및 민간임대리츠 시범사업 어떻게 추진되나

주택임대차 선진화방안 핵심 골자 리츠 통한 임대주택 공급 확대
공공리츠 시범지구, 하남미사 보금자리지구 A29블록·화성동탄2
민간리츠 시범지구, 노량진 오피스텔과 천안시 오피스텔

[아시아경제 이초희 기자]정부가 전ㆍ월세난을 해결하기 위해 꺼내든 카드는 '리츠를 통한 임대주택 공급 확대'다. 서민들이 오랫동안 저렴하게 거주할 수 있는 임대주택을 늘려 전월세시장을 잡겠다는 것이다.

정부는 이를 위해 공공임대리츠방식으로 오는 2017년까지 총 4만~8만가구의 공공임대주택을 공급하고 민간자본을 유도해 도심지내 다양한 유형의 임대주택을 공급한다는 계획이다.

◆공공임대리츠로 시범사업 투자수익은=정부가 26일 발표한 '주택임대차시장 선진화방안'의 핵심 골자는 리츠를 통한 임대주택 공급 확대다. 공공뿐만 아니라 민간을 참여시켜 가급적 많이 임대주택을 공급하겠다는 것이다.

이중 공공임대리츠는 한국토지주택공사(LH)의 직접 건설과 리츠를 병행하는 방식이다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산을 매입, 운용한 뒤 수익을 나눠주는 부동산간접투자기구다. 정부는 공공임대리츠를 통해 오는 2017년까지 4만~8만가구의 임대주택을 공급한다는 계획이다.

정부는 이같은 방식으로 출자가 될 경우 주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승시 출자수익률이 5% 이상 달성되도록 사업구조를 표준화한다는 방침이다. 공공임대리츠의 대표적인 시범사업지구가 하남미사 보금자리 지구(A 29블록, 임대용지) 1401세대와 화성동탄2 (A40블록, 분양용지) 620세대이다. 하남미사의 경우 기금과 LH출자, 민간차입 등으로 조달해 사업비 총 4446억원이 재원으로 소요된다.

이중 가장 많은 금액은 기관투자(선순위융자)에서 1339억원(30%)이 조달되고 임대보증금 1534억원(35%), 기금융자(후순위) 907억원(20%), 출자금(기금 533억원(12%), LH 133억원(3%))이 각각 투입된다.

국토부는 이처럼 추진하게 될 경우 저가(60㎡ 이하 조성원가액 60%,60㎡~85㎡는 85%의 평균)의 택지공급과 건설원가보다 높은 주변 시세로 집값이 1.5%만 상승해도 9.61%의 출자수익이 발생할 것으로 분석했다.

화성동탄2 620세대는 총 2455억원의 재원이 소요된다. 민간차입(선순위)이 938억원(38%), 임대보증금 684억원(28%), 기금융자 465억원(19%)을 조달하고 기금 294억원(12%), LH 74억원(3%)이 투입될 예정이다. 시뮬레이션 분석결과 집값이 1.5%만 올라도 5.3%의 출자수익이 발생할 것으로 계산됐다.

◆민간제안 리츠 시범사업 투자수익은=민간제안 리츠는 주택기금과 연기금 등 기관투자자간 공동투자협약을 체결해 모자(母子)리츠를 활용해 프로젝트별 심사 후 투자하는 방식이다.

주택기금이 민자사업을 출자하되, 민간자금 투자를 유도해 탄력적으로 투자방식을 선택할 수 있다. 정부는 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고, 집값이 오르지 않아도 요구수익률(기관투자자 5~6%, 주택기금 4% 내외)을 달성할 수 있는 사업을 선별하겠다는 방침이다. 대표적인 시범사업지구는 노량진 오피스텔ㆍ도생(547세대)와 천안시 오피스텔ㆍ도생(1135세대)이다.

노량진 오피스텔은 547세대를 시행사가 개발한 후 리츠개 매입해 임대로 제공하는 구조다. 리츠는 시행사와 시세의 78% 수준으로 선매입 계약을 체결하고 시행사의 대주주는 리츠에 보통주(사업비의 20%)로 참여하게 된다. 자금조달은 총 1086억원을 투자협약 및 민간출자로 조달한다. 국토부는 이같은 모델의 경우 집값의 오르지 않아도 보통주 내부수익률(IRR) 11.01% 달성이 가능할 것으로 분석했다.

천안시 오피스텔 역시 시행사가 개발한 후 리츠가 매입해 임대로 제공하는 구조로 된다. 리츠는 시행사와 시세의 85% 수준으로 선매입 계약을 체결하고 시행사ㆍ건설사 등이 리츠에 보통주로 참여한다. 자금조달은 투자협약과 민간출자로 총 1149억원을 조달하게 된다. 이렇게 되면 집 값이 오르지 않아도 보통주 IRR이 7.82% 달성이 가능할 것으로 봤다.

한편 국토부는 상반기 중 법령 개정을 추진해 하남 미사, 화성동탄의 공공임대 리츠를 오는 6월 설립할 예정이다. 사업계획 승인을 오는 11월 받아 2015년 2월에는 착공한다는 계획이다. 또 오는 6월 민간제안 리츠의 모자리츠 설립 및 영업인가 이후 7월 시행사 임대주택 선매입 계약을 끝낸 뒤 2015년 8월 준에 들어간다는 추진계획을 세웠다.