[전월세 종합대책]임대주택 공급기반 넓히는 정부…효과 있을까?

-리츠방식 등 획기적 방안 도입… 2017년까지 4만~8만가구 공급
-2017년까지 장기공공임대 총 재고주택의 6.7% 이상 끌어올리기로
-기업형 임대사업자 육성, 주택임대관리업 세제 혜택, 단기 물량 확보 등 다양한 방안 포함
-전문가, 단기적 성과 어렵지만 대체적으로 긍정적

[아시아경제 이초희 기자] 정부가 리츠(REITs)를 비롯해 획기적 임대주택 공급기반을 마련한 것은 그만큼 전월세 시장이 불안하다는 판단에서다. 전세 거주비용이 낮아 수요는 여전히 많지만 임대수익을 노린 집주인들이 월세로 대거 전환하는 추세다. 작년 8월 이후 올 1월까지 전셋값은 수도권을 중심으로 0.55~1.01%까지 고공행진을 하고 있다.

정부는 전월세난을 잡으려면 임대주택을 충분히 늘리는 것이 우선돼야 한다고 보고 리츠를 활용한 공급모델을 핵심카드로 제시했다. 공공부문만 공급에 참여해서는 속도가 나지 않고 공기업의 경영부담을 키우는 만큼 시중금리보다 훨씬 높은 수익률을 보장해 민간자본을 제도권으로 적극 끌어들이겠다는 포석이다.

기업형 임대사업자 육성과 최근 신설된 주택임대관리자업에 대한 세제혜택 등으로 민간 임대주택이 확충될 여건도 마련했다. 전문가들은 '월세 주도형' 주택시장을 맞아 다양한 대책을 마련했다며 긍정적으로 평가했다. 다만 단기적으로 시장을 안정시키기는 구조적으로 어렵기 때문에 주택매매 활성화 정책과 병행돼야 한다고 진단했다.

◆민간 끌여들여 임대주택 늘린다= 정부가 26일 발표한 '주택임대차시장 선진화방안'의 핵심 골자는 리츠를 통한 임대주택 공급 확대다. 공공뿐만 아니라 민간을 참여시켜 가급적 많이 임대주택을 공급하겠다는 것이다.

한국토지주택공사(LH)의 직접건설과 공공임대리츠 방식으로 2017년까지 최대 8만가구를 공급할 예정이다. 국토교통부가 올해 업무계획을 통해 밝힌 2017년까지 총 50만가구의 공공임대주택 입주를 달성하기 위한 방안이다.

민간 기관투자가의 투자를 끌어들이는 민간제안 임대리츠라는 모델도 도입한다. 이를 위해 내세운 '당근'이 높은 수익률 보장과 규제완화, 세제혜택 강화다. 정부는 민간이 참여할 경우 5%대 수익률을 확정이자로 보장한다는 방침이다. 리츠에서는 '주택도시기금'이 지렛대 역할을 한다.

규제도 대거 푼다. 임대주택 리츠에 대한 투자비율을 현행 총 자산의 전부에서 50% 이상으로 낮추고 상장기준 자산요건도 실물부동산 70%에서 리츠주식 등 간주부동산을 포함한 70%로 완화한다. 영업인가제를 등록제로 완화하는 한편 부동산을 현물출자할 경우 해당주식을 처분해 실소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세도 이연해주기로 했다.

아울러 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 공급받을 수 있도록 청약제도를 개선하고 주택관리업자 육성을 위해 법인세도 감면해주기로 했다. 입주물량 확보를 위해 주택사업승인 기준은 20가구에서 50가구로 바꾼다. 판교재개발 순환용 임대주택 1722가구는 일반 국민임대주택으로 전환할 계획이다.

또 기존주택 매입·전세임대주택 총 3만7000가구를 연내 최대한 조기 공급할 방침이다. 단기 대응책이다. 늦어도 10월까지는 70%까지 공급을 완료한다는 목표다. 올 상반기 1000가구를 시범사업으로 연기금, 보험사 등의 참여하에 미분양 주택을 리츠가 매입해 임대주택으로 활용하는 방안도 검토된다.

속도가 부진했던 행복주택은 2017년까지 14만가구를 공급하되, 지자체가 원하는 사업부터 시작해 올해 2만6000가구의 사업승인을 추진한다.

◆임대사업자 지원 늘린다= 민간부문의 공급기반 확충 방안으로는 민간임대사업자 육성책이 들어있다. 이 중 가장 눈에 띄는 것이 세제지원이다. 준공공임대주택에 대해 재산세를 현행 60㎡ 이하 50%, 60~85㎡ 이하 25%에서 각각 75%, 50%로 완화한다. 40㎡ 이하 면제는 동일하다. 소득·법인세는 85㎡ 이하 20% 감면에서 30% 감면으로 확대한다.

향후 3년간 신규로 집을 사서 준공공임대주택으로 활용하면 임대기간 중 발생한 양도세도 현행 60% 공제에서 아예 면제하기로 했다.

매입임대사업자에 대한 등록요건을 완화한다. '5년간 부도 없음' 조건을 삭제하고 지난해 4월1일 이전 취득한 주택도 준공공임대주택으로 활용토록 해준다. 임대소득 과세방식도 분리과세로 전환한다. 기존 3주택 이하만 세법상 사업자 등록의무를 면제하던 것에서 2주택 이하이고 주택임대소득 2000만원 이하이면 가능토록 했다.

서민지원도 강화한다. 디딤돌대출 11조원으로 최대 12만가구가 혜택을 입도록 하고 공유형모기지는 5년 이상 무주택자로 확대한다. 6조4000억원 규모의 국민주택기금 전세자금 지원 대상을 보증금 3억원 이하로 제한해 최대 15만가구가 저렴한 이자로 전세금 급등에 대비할 수 있도록 한다.

월세 소득공제는 세액공제로 전환한다. 현행 총급여액 5000만원 소득공제를 총급여액 7000만원 10% 세액공제로 개편하고 공제율도 월세지급액 중 750만원까지 높인다. 저소득가구에 대한 월세 지원(주택 바우처)은 7~9월 5만가구 시범사업 후 10월부터 85만가구 대상 본사업으로 전환하되 지급액을 월평균 8만원에서 11만원으로 늘린다.

◆전문가들 "월세전환 맞춘 정책 긍정적"= 전문가들은 임대주택 공급 확대방안 등에 대해 긍정적으로 평가했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "월세시대에 맞춰 적합하게 손질했다"며 "민간임대를 육성하면서 제도권으로 끌어들여 과세기반까지 마련했다는 것에 의미가 있다"고 말했다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장도 "주택기금을 활용한 임대주택리츠는 성공 가능성이 높다"고 기대감을 표시했다.

김리영 주택산업연구원 책임연구원은 "이번 대책에 담긴 내용들이 단시간 내에 목표대로 시행되기는 쉽지 않겠지만 임대물량이 확대되면서 전세시장을 안정시키는 요인으로 작용할 여지가 있다"고 지적했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "박근혜정부의 주택정책이 공급 위주의 정책에서 임대차시장 수급구조 개선 등으로 전환됐다는 데 의미가 있다"며 "단기적으로 거래활성화 대책도 강화해야 시장안정 효과가 클 것"이라고 진단했다.

월세 소득공제에 대해서는 우려의 목소리가 나왔다. 박 위원은 "집주인의 소득을 양성화하려는 조치인데 시장에서는 월세 급등 같은 역효과가 나타날 수 있다"고 우려했다.

이초희 기자 cho77love@asiae.co.kr