[뷰앤비전]부동산시장 침체 해법, 간접투자에 있다

이태호 삼일회계법인 전무

사람들은 으레 부동산하면 주택을 떠올린다. 오피스빌딩이나 상가 등은 일반인들의 자금사정을 고려할 때 너무나 큰 금액의 자금이 필요하기 때문에 투자 대상으로 보지 않는다. 그래서 여유자금이 생기면 일단 저축이나 주식에 투자를 하게 된다.

지난 2008년 촉발된 글로벌 금융위기 이후 부동산시장은 지속적인 침체기에 놓여 있다고 하는데, 주택시장을 두고 하는 말이다. 오피스시장은 공급이 늘어나 공실률이 높아졌지만 저금리 상태가 유지되면서 자산운용사 간 경쟁으로 인해 오피스가격이 오히려 상승하기도 했다. 반면 주택시장은 가격 하락에 대한 불안감을 해소하지 못해 거래가 실종되면서 침체가 지속되고 있는데, 주택 취득세 영구인하 조치와 다주택자 양도소득세 중과 폐지는 거래 촉진의 단초가 될 것으로 보인다.

이런 가운데 부동산시장의 오랜 침체기 속에서 부동산에 대한 일반적 시각이 조금씩 바뀌고 있다. 특히 주택에 대한 가치관이 '사는(buy)' 개념이 아니라 '사는(live)' 개념으로 변화하고 있다. 이는 개인 차원에서도 거액의 자산(아니 유일한 자산)인 부동산에 대해 더 이상 자금을 묶어두고 싶지 않다는 의미로 해석할 수도 있다. 주택정책에 대해 패러다임 변화를 논할 수 있는 환경이 조성된 것이다.

이러한 주택시장과 부동산시장의 변화에 촉매제 역할을 할 수 있는 것이 부동산투자회사(리츠ㆍREITs) 및 부동산펀드(REF)인 부동산 간접투자기구일 것이다. 특히 리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 되돌려주는 부동산 간접투자기구다. 일반투자자들이 부동산을 간접 투자할 기회를 얻고 운영 수익과 가치 상승에 따른 수익을 분배받을 수 있도록 도입됐다.

국토교통부에 따르면 지난해 리츠는 역대 최고인 3조6000억원의 신규 투자를 유치(인가기준)했다. 운용 자산 규모도 전년 대비 2조8000억원 증가한 12조3000억원을 기록, 도입 이후 최초로 10조원을 넘어섰다. 지난해 20개의 리츠가 새롭게 인가를 받았고 9개가 사업목적을 달성 후 청산해 현재 80개 리츠가 운용 중이다.

그러나 주요 부동산 간접투자기구의 경우 연기금 등이 주도하는 사모형 시장으로 인해 소액으로 부동산에 간접투자할 수 있다는 제도 도입 취지가 무색해졌다. 일반 국민에게 부동산에 대한 투자기회를 확대하고 부동산을 건전한 투자대상으로 활성화하기 위한 입법취지에 다시 귀를 기울여야 한다. 특히 패러다임의 변화에 적극 대응하기 위해서라도 주택 임대시장 등 신규시장 조성에 부동산 간접투자기구를 적극 활용해야 한다. 더불어 이러한 부동산 간접투자시장에 대한 일반 국민의 참여를 촉진하는 방안들을 모색해야 할 것이다.

이를 위해 가장 효율적인 방법은 역시 세제 혜택을 꼽을 수 있다. 이를테면 공모형 간접투자기구의 취득세 감면율 30%를 사모형과 차등해 확대한다거나, 당해 기구에서 취득하게 되는 배당소득에 대해 금융소득종합과세의 예외를 두어 분리과세 적용을 한다거나 하는 등의 방법론은 얼마든지 고려해 볼 만 하다. 특히 임대주택 등 공공의 목적에 부합하는 상품일 경우에는 상대적으로 더 큰 혜택을 주는 것도 효과적이라 본다.

더불어 기존의 세제혜택에 대한 정리도 필요하다. 대표적인 사례가 부동산 간접투자기구에 대한 취득세 감면의 한시 조항 운영이다. 감면율 상향조치가 함께 이루어진다면 더욱 좋겠지만 이번 기회에 적어도 영구감면으로 전환되어야 할 것이다. 정책의 확실성과 정부의 의지를 시장에 알리는 효과적인 사례가 될 것이기 때문이다. 부동산 간접투자기구를 적극적으로 활용해 주택시장을 포함한 부동산시장이 다시 활기를 되찾을 수 있기를 기대해본다.