아파트 '수직증축 리모델링' 내년 4월부터 가능

국토부, '주택법' 개정안 공포·'주택법 시행령' 등 하위법령 입법예고

서울의 한 아파트 단지 모습

[아시아경제 박미주 기자] 내년 4월25일부터 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하는 최대 2개층까지 수직증축 리모델링을 할 수 있다. 또 입주자가 일상적으로 지켜야 할 층간소음 저감 규정이 신설되고 외부 회계감사 의무화와 비리자 처벌이 강화되는 등 아파트 관리제도가 개선된다.

국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '주택법 시행령', '주택법 시행규칙', '주택건설기준 등에 관한 규정', '주택건설기준 등에 관한 규칙' 등 하위법령 4건의 일부개정안을 마련해 오는 24일부터 내년 2월3일까지 입법예고한다고 밝혔다.

◆수직증축 리모델링 허용= 개정안에 따라 내년부터 수직증축 리모델링이 허용된다. 리모델링 가구 수 증가 범위가 기존 가구 수의 10% 이내에서 15% 이내로 확대된다. 신축 당시 구조도를 보유한 경우에는 15층 이상의 공동주택은 최대 3개층, 14층 이하의 공동주택은 최대 2개층까지 가능하다. 같은 층수의 증축이라도 저층 아파트일수록 건축물의 구조적 부담이 큰 점을 감안했다.

안전성 확보를 위해 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원, 안전진단 전문기관(시설물 안전관리에 관한 특별법)에서 허가 전·후 2차에 걸쳐 안전진단을 실시한다. 1차 안전진단에 참여한 안전진단 전문기관은 2차 안전진단에 참여할 수 없다. 건축심의, 사업계획승인 신청이 접수되는 경우에도 한국시설안전공단, 건설기술연구원에서 구조설계의 타당성 검토 등의 구조안전성 검토를 거쳐야 한다. 공사감리 때 감리자는 내력벽 등 주요 구조부위의 철거 또는 보강이 필요한 경우 등에 대해서 해당 건축물의 구조설계를 한 건축구조기술사의 협력을 받되 해당 건축구조기술사가 사망·실종되거나 자격을 상실한 경우에는 리모델링 시행자가 추천한 구조기술사의 협력을 받을 수 있다.

국토부는 가구 수 증가형 리모델링에 따른 도시과밀·일시집중 문제를 최소화하기 위해 특별시·광역시·50만명 이상 대도시에서는 주민공람·지방의회 의견수렴을 거쳐 10년 단위의 리모델링 기본계획을 수립하도록 했다. 수립된 기본계획을 변경할 경우, 가구 수 증가형 리모델링의 수요예측이 감소하거나 10% 범위 내에서 늘어나는 경우 등은 경미한 변경으로 보아 주민공람 등의 절차를 거치지 않아도 된다. 20가구 이상 증가하는 경우에는 도시계획위원회의 심의를 받아야 한다.

◆층간소음 기준 마련= 층간소음 저감과 분쟁조정을 위한 '층간소음 기준'은 내년 5월14일 국토부와 환경부가 공동 마련한다. 뛰거나 걷는 동작, 악기 연주, 운동기구 사용, 가구 내부 수리 과정 등에서 발생하는 소음이 층간소음으로 규정된다. 공동주택 입주민은 다른 입주민에게 층간소음으로 인한 피해를 주지 않도록 노력해야 하고, 소음발생 중단에 협조해야 하는 등의 의무가 따르게 된다. 입주민은 소음피해가 발생한 경우 관리주체(관리사무소 등)에 피해 발생 사실을 알릴 수 있다. 이 경우 관리주체는 소음중단과 차음조치를 권고할 수 있고 필요하면 사실관계 확인을 위한 조사를 할 수 있다. 피해가 계속되는 경우에는 피해자가 공동주택관리 분쟁조정위원회(시·군·구)나 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다.

◆아파트 관리제도 개선= 투명한 아파트 관리비를 위해 개선된 아파트 관리제도가 내년 6월25일 시행된다. 전자입찰제와 외부 회계감사 의무화 규정 등은 내후년 1월1일부터 도입된다. 이에 따라 입주자대표회의 등이 주택관리업자를 선정하거나, 공사·용역 사업자를 선정할 때 전자입찰제를 의무적으로 실시(현재는 임의 시행)해야 한다. 300가구 이상 단지의 관리주체는 1년마다 정기적인 외부 회계감사를 받아야 한다. 300가구 이상 또는 150가구 이상으로 승강기가 설치된 공동주택 등 의무관리대상 관리주체는 관리비·잡수입 등의 징수·사용 등 모든 거래에 관한 회계서류를 5년 이상 보관해야 한다. 입주민이 관련 장부나 정보의 열람·복사를 요구하면 이를 따라야 한다.

이외 공사·용역 계약서는 해당공동주택 단지의 인터넷 홈페이지(홈페이지가 없는 경우에는 게시판)에 의무 공개 사항이다. 현재는 관리비와 예산안, 감사결과 등을 입주민이 요청하는 경우 의무 공개한다. 입주자대표회의 구성을 위한 선거관리위원회는 지자체 감독 대상이다.

아파트 관리 관련 부정한 재물·재산을 취득한 경우 벌금이 강화됐다. 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금으로 늘어났다.관리사무소장은 배치된 이후 평생 1회만 교육을 받던 것을 3년마다 보수 교육을 받아야 한다. 시·군·구는 입주자대표회의 의무 교육을 시켜야 한다. 공인인증 등 본인확인을 거쳐 동대표 선출 등의 중요 의사결정 등에 전자투표를 실시할 수 있다. 또 입주민과 관리주체를 지원할 수 있도록 각종 민원상담 및 분쟁조정, 공사·용역의 적성성·타당성 등을 검토·자문해 줄 수 있는 전문기관도 지정·운영된다.

동별 대표자 또는 후보자나 그 배우자·직계존비속은 선거관리위원회 위원이 될 수 없다. 주민운동시설의 외부 전문가 위탁 요건은 입주민의 4분의 3에서 과반수 이상으로 완화됐다.

◆'장수명 주택' 인증제= 건설자원의 효율적인 활용과 입주자의 주거 만족도 향상을 위해 오래 유지되고 쉽게 고쳐 쓸 수 있는 '장수명 주택' 인증제도가 내년 6월25일부터 시행된다. 인증등급은 내구성, 가변성, 수리용이성의 요소를 평가해 최우수·우수·양호·일반 4개 등급으로 나뉜다. 500가구 이상 공동주택을 지을 때 일반등급 이상을 의무 취득해야 한다. 우수등급 이상을 받으면 해당 용도지역 기준의 100분의 110 범위 내에서 건폐율, 용적률을 완화받을 수 있는 등 인센티브가 부여된다.

그 밖에 500가구 이상 공동주택은 '녹색건축물 조성 지원법'에 따라 소음·구조·환경·생활환경·소방 등 성능등급을 발급받아 입주자 모집공고에 의무적으로 표시해야 한다. 분양·임대 혼합주택단지에서는 입주자대표회의와 임대사업자가 관리방법, 장기수선계획 조정, 주택관리업자 선정 등을 공동으로 결정해야 한다. 협의가 이뤄지지 않을 경우 관리방법의 결정과 주택관리업자 선정은 과반수의 공급면적을 관리하는 주체가, 그 밖의 사항은 3분의 2 이상 공급면적을 관리하는 주체의 결정에 따르되 해당사항이 없으면 공동주택관리 분쟁조정위원회에 조정 신청이 가능하다.

주택건설 등록사업자에 대한 행정처분 유예제도도 도입됐다. 법원이 회생절차 개시 결정을 하고 절차가 진행 중인 경우, 기술인력의 사망 또는 퇴직 등으로 기술인력 기준에 미달되는 기간이 50일 이내의 경우 등으로 적용요건을 규정했다.