[한눈에 보는 시리즈]'깡통전세 공포'…전셋값 급등 긴급 점검

[편집자주] 아시아경제에서는 추석 명절을 맞아 그간 기사화된 기획 시리즈 중 일부를 엄선하여 독자 여러분께서 한눈에 보실 수 있도록 준비했습니다. 안전한 귀성·귀경길 되시고 풍성한 한가위 맞으시길 빕니다.

전셋값이 천정부지로 치솟는 가운데 같은 아파트라도 융자 여부에 따라 전셋값이 최대 두 배까지 차이가 나는 것으로 나타났다. 전셋값 비중이 급등하며 경매에 넘어갈 경우 보증금을 찾지 못하는 이른바 '깡통전세'에 대한 우려가 커지면서 융자가 없는 안전한 매물에 수요가 몰리면서다. 부동산 전문가들은 전셋값 상승이 안전 매물 선호 현상을 더욱 부추기고 이게 다시 전셋값을 끌어올리는 구조적인 상승 국면에 진입한 것으로 진단했다. 유례없는 '전세 공황' 상황을 긴급 점검해본다.

①강남 세입자, "전셋값 올라도 애들 교육 때문에…"

강남 고가 아파트 전세가율 70% 이상 급등
집주인 융자 있어도 반전세로 전셋값 안 내려
신도시 전세 사는 강남집주인이 전셋값 올려

서울 송파구 잠실동 트리지움 전경(사진 박미주 기자)

"전세 매물은 씨가 말랐다. 전세 재계약이 90%나 돼 더 매물이 없다. 1년 전보다 1억원 이상 올랐지만 물량이 부족한 상황이다. 특히 집주인 융자가 없는 매물은 바로 나가고 아니면 반전세로 나오는데 이마저도 금방 나간다."(송파구 잠실동 H중개업소 대표)

서울 강남권 아파트 전셋값이 치솟고 있다. 매매가 대비 전세가 비율은 70%를 넘어섰다. 아파트값이 떨어지니 매입하지 않고 전세살이만 하고 있다는 의미다. 특히 학군 등으로 전세살이 비중이 높은 강남권 집주인들이 수도권 전세 상승세를 부추기고 있다는 지적이다.

서울 송파구 잠실 리센츠 84㎡(이하 전용면적 기준)는 전세가율이 72%다. 서울부동산정보광장에 따르면 이 아파트는 지난 7월 9억원에 매매됐다. 같은 달 가장 비싸게 거래된 전셋값은 6억5000만원이다. 지난해 7월 가장 비싸게 거래된 이 아파트 전셋값은 5억3000만원으로 1년 새 1억2000만원이나 올랐다.

부동산 매물표 (사진 박미주 기자)

인근 B중개업소 관계자는 "전세 매물이 부족한 게 사실"이라며 "집주인이 담보대출을 받지 않은 물건이면 대부분 나오자마자 바로 임차인을 찾는다"고 말했다.

자녀교육 등으로 이사하지 않고 전세 재계약을 하다 보니 전세매물이 더 부족하다는 설명이다. B공인 관계자는 "강남권은 학군과 자녀 교육 때문에 이사하지 않고 전세 재계약하는 비율이 90%"라며 "아무리 집주인이 전세가격을 올려도 교육 때문에 이사할 수 없어 울며 겨자 먹기 식으로 재계약한다"고 전했다.

고가 아파트의 대명사 서초구 반포동 래미안퍼스티지에서도 비슷한 현상이 나타난다. 이곳의 한 전세 세입자는 "2009년 입주할 때 6억8000만원 줬는데 지금은 9억원 이상 달라고 한다"면서 "그래도 학군이 좋아서 계속 전세 보증금을 주고 살려고 한다"고 했다. 그는 "아파트값이 떨어지고 있어서 돈이 있지만 매입할 생각은 없다"고 덧붙였다. 실제 이 아파트 84㎡ 전세가는 9억원 이상으로 9억5000만까지도 나왔다. 매매가는 12억원가량으로 전세가율은 80%에 육박한다.

세입자들은 융자 없는 전세매물을 선호한다. 이에 중개업소에서는 '융무'라며 융자 없는 매물임을 강조하고 있다. 융자가 없을 경우 전셋값이 가장 비싸다.

하지만 융자가 있더라도 전셋값이 집주인 빚이 있는 만큼 싼 것은 아니다. 잠실동 H중개업소 관계자는 "트리지움 84㎡ 전셋값 평균이 융자 없을 때 5억원인데 집을 담보로 대출받은 집주인들은 전세 보증금을 4억1000만원으로 내리면서도 시세 차액분을 세입자들로부터 받으려고 한다"면서 "보증금 4억1000만원에 매달 50만원씩 받는 반전세 형태로 매물을 내놓고, 세입자들은 전세매물이 없으니 이런 매물이라도 계약한다"고 설명했다.

강남 전셋값 상승 현상은 강북과 수도권 외곽으로까지 번져나가는 모양새다. H중개업소 관계자는 "강남권에서 재건축한 새 아파트들의 집주인들은 자기 집을 전세 내주고 용인 등지로 나가 산다"면서 "그쪽 전셋값이 오르면 이를 그대로 강남권 세입자들에게 전가해 전세금을 올려 받는다"고 말했다. 그는 이어 "한 세입자는 강북에 집이 있는데 학군 때문에 이쪽으로 왔다"면서 "이쪽에서 오른 전세금을 강북 전세입자에게 받아서 충당했다"고 했다. 강남권 전세고공 현상이 수도권 전반에 영향을 미치고 있는 셈이다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "6억원 이상 전세 귀족들은 집을 살 필요 없이 매매가보다 못한 가격에 비교적 좋은 새 아파트에 거주하고 있다"고 진단했다. 박 팀장은 "저금리 기조로 전세 매물을 월세 매물로 전환하면서 전세 물량이 부족해졌고 특히 수도권 전셋값에 불이 붙은 양상이라 전셋값 상승 추세는 당분간 계속될 것"이라고 내다봤다.

서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전경(사진 박미주 기자)

②강북 "전셋값 올려달라는데 말이 안 나와"

“2주 만에 3000만원 올렸다. 상한가 넘었다고 해도 일단 올리고 본다. 남들 다 올리는데 우리도 올리고 싶다는 식이다.”(약수동 K중개업소 대표)

“2년 전보다 8000만원 오른 값에 물건을 내놨다. 낡은 시설 고쳐준 것 하나도 없다. 그냥 올려달라는 막무가내식 집주인과 결국 이삿짐 싸는 세입자들 보면 중개하는 우리로서도 말이 안 나온다.”(정릉동 M중개업소 관계자)

강북권 전셋값이 요동치고 있다. 휴가철 비수기에도 강세가 이어지며 곳곳에서 세입자들의 비명이 이어지고 있다. 월세시장도 마찬가지다. 하락세란 통계와 달리 신혼부부 등 2~3인 가구가 차지하는 월세시장은 24평 기준 ‘월 100만원’ 시세를 형성하며 오름세를 지속하고 있다. 전세에서 월세 전환 비중이 늘어나는 상황에서 전세는 줄어드는 물량에 강세, 월세는 늘어나는 수요에 강세를 보일 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

실제 부동산114에 따르면 지난주 서울 전세시장은 가격상승과 매물부족으로 거래가 활발하지 않은 상황에서도 0.1% 상승했다. 재계약률이 늘고 있는 데다 집을 구입할 여력이 있는 소득층까지 전세를 선호, 전세 물건부족은 심화되는 양상이다.

특히 강북권 강세가 두드러진다. 관악구가 0.28% 상승한 것을 비롯해 ▲동대문(0.26%) ▲강북(0.23%) ▲구로(0.21%) ▲금천(0.21%) ▲도봉(0.17%) 등 대부분 지역이 상승했다. 관악구에 위치한 ‘관악산휴먼시아2단지’와 ‘서울대입구삼성’은 한 주 만에 1000만원이 올랐다.

시내 중심에 위치, 동서남북 어디로든 이동이 수월해 직장인은 물론 신혼부부들의 수요가 끊이질 않던 신당동과 약수동 일대도 유례없는 전세비상을 겪고 있는 상태다. 약수역 일대 2300가구의 대단지인 ‘약수하이츠’ 57㎡(전용)는 7월 중순 2억6000만원에서 8월 초 2억8000만원까지 뛰었다. 같은 평수의 매매값이 최저 3억원인 점을 감안하면 전셋값이 매매값 수준에 이미 도달한 셈이다.

이 밖에 동대문에 위치한 ‘전농동 SK’ ‘답십리동 경남’ 등도 모두 1000만원 이상씩 값이 뛰었다. 강북구에서는 최고 2000만원 오른 단지가 포착됐다. ‘미아동 경남아너스빌’과 ‘벽산라이브파크’는 일주일 새 500만원에서 2000만원까지 올랐다.

방학을 맞아 학군수요가 꿈틀대던 노원구 중계동 일대도 상황은 비슷하다. 경남, 롯데, 상아 등이 모두 500만~1500만원씩 상승한 가운데 월세로 전환되는 수요도 최근 눈에 띄게 늘어나고 있는 상태다. 인근 M중개업소 관계자는 “최근 재계약이 성사된 사례도 모두 3000만원 이상씩 보증금을 올린 경우”라며 “전세물건이 없다 보니 어느 정도 값을 올려도 결국 팔려나가는 분위기”라고 전했다.

김은선 부동산114 대리는 “비수기인 탓에 전세수요가 늘진 않겠지만 평년에 비해 입주량이 적고 월세 전환, 재계약 등으로 기존 전세물량이 시장에서 사라져 전세물건은 더욱 구하기가 어려워질 것”이라고 내다봤다.

③"융자 많은 전세만 골라 가는 사람도 있어요"

김포한강·광교 등 2기 신도시도 전세난…경매 노린 새로운 투자풍속도 나타나

여의도에서 차로 약 40분을 달려 도착한 김포한강신도시. 허허벌판에 공사 트럭들만 지나다니던 이곳은 이제는 제법 신도시의 모양을 하고 있었다.

"융자가 없는 전세 매물은 상당히 귀한 편이다. 매물이 나오면 미리 부탁을 해둔 고객에게 먼저 연락을 준다. 나오기가 무섭게 나간다."(김포 한강신도시 H중개업소 관계자)

지난 3일 김포한강신도시와 광교 등 2기 신도시 중개업소들을 찾았을 때 이곳 전세 시장 상황도 서울과 별반 다른 게 없었다. 전셋값이 치솟으며 매매값 대비 전셋값 비중은 60%를 넘어선 지 오래다. 전셋값 비중이 급격히 상승하면서 깡통 아파트에 대한 우려로 주태담보대출이 적은 매물로의 쏠림 현상도 마찬가지로 감지됐다.

인근 중개업소들에 따르면 김포한강신도시푸르지오아파트 59㎡(이하 전용면적 기준) 전셋값은 융자가 없는 경우 1억5000만~1억6000만원이다. 매매가가 2억4000만원 선인 것을 감안하면 전셋값 비중이 62%를 웃돈다.

그런데도 전세 매물을 구하기가 힘든 정도다. 인근 H중개업소 관계자는 "융자가 없거나 융자 비율이 적은 매물 등 고객이 원하는 조건의 매물은 구하기가 아주 어려운 상황"이라며 "가끔 1000~2000만원 싼 매물이 나오는 경우가 있는데 아주 드문 경우고 전화해보면 100% 나갔다"고 전했다.

집주인 담보대출 비중이 집값의 60%일 때 전셋값은 8000만~8500만원이다. 융자 상황에 따라 전셋값이 두 배 가까이 차이 나는 셈이다.

인근 중개업소들은 융자가 많은 전세 매물 중에서도 잘 따져보면 깡통 전세 우려가 없는 물건을 구할 수 있다고 조언한다.

P공인중개업소 대표는 "집주인의 재무사정 등을 잘 알아보면 보증금을 떼일 우려가 없이 저렴하게 전세를 살 수도 있다"며 "무턱대고 융자 없는 매물을 찾지 않아도 된다"고 말했다.

광교 신도시도 사정은 마찬가지였다. 전셋집을 찾으려면 중개업소에 원하는 조건을 제시하고 전화를 기다리는 일은 이제 당연한 절차가 됐다. 인근 K중개업소 관계자는 “융자 없는 매물은 85㎡가 약 2억2000만원 선”이라며 “매물이 나오면 바로 연결해준다”고 말했다.

광교 ‘웰빙타운’은 융자율이 높아도 전셋값이 비교적 높은 경우다. 입주자 중 직업이 비교적 안정적인 현역군인이 많아서다. 인근 W중개업소 대표는 "집주인이 현역 군인인 경우 융자가 있어도 세입자들이 크게 신경을 쓰지 않는 경우가 많다"고 말했다.

깡통 전세 우려가 커지면서 일부 투자자 중엔 일부러 융자 비중이 높은 매물만 찾는 경우도 있다고 한다. 집주인 사정상 집이 경매에 넘어갈 경우 상대적으로 저렴한 가격에 매입을 할 수 있다는 점을 노린 새로운 투자 풍속도다.

한 부동산 전문가는 "미분양이 없는 단지라면 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다는 점에서 이 같은 투자가 가능하다"고 말했다.

④일산·분당 "융자 여부 따라 전셋값 최대 1억 차"

"요즘처럼 부동산 경기가 침체된 상황에서 특별한 개발호재도 없는데 20년 이상 된 아파트를 매입하기에는 무리가 있어 보인다. 교육 등 생활여건에는 손색이 없으니 여름에도 전세 수요는 넘쳐난다."(고양시 일산서구 S중개업소 관계자)

"수직증축 리모델링 발표 이후에는 기대감이라도 있었는데 이제는 그마저도 없어졌다. 정부가 부동산 세제를 전면적으로 개편한다고 나서니 전세에만 사람들이 몰릴 수밖에 없다."(성남시 분당구 야탑동 A중개업소 대표)

지난 3일 찾은 분당·일산 등 1기 신도시는 취득세 감면 혜택 종료에 이어 부동산 세제개편 논의가 본격화하면서 거래절벽의 직격탄을 맞은 모습이었다. 대부분이 입주 20년 이상 된 중층 단지여서 투자 매력까지 예전 같지 않다는 분석이 나오고 있다.

거래는 뚝 끊겼지만 전세 수요자들의 발길은 계절과 상관없이 끊이지 않고 있다고 현지 부동산 관계자들은 전했다. 성공한 신도시답게 교육과 교통 등 정주여건이 뛰어나기 때문이라는 분석이다.

정부가 4·1부동산 대책에서 수직증축 리모델링이 가능토록 허용하면서 반짝 상승세를 보이던 분당은 다시 침체에 빠져든 모습이었다. 집주인들이 월세를 선호하면서 전셋값은 더욱 폭등하고 있었다. 한국감정원에 따르면 분당구 전셋값은 올해 들어 매주 가파르게 상승하며 단 한 번도 변동률이 마이너스(-)를 기록하지 않았다.

분당구 서현동 L중개업소 관계자는 "월세를 선호하는 집주인이 늘면서 보증부월세로 계약하지 않으면 전셋값이 3000만~5000만원 올라간다"면서 "이런 상황에서도 물건 자체가 많지 않으니 계약은 순식간에 이뤄진다"고 말했다.

실제로 국토교통부 주택실거래가 자료에 따르면 지난 4월 3억3000만원에 전세 계약이 이뤄진 분당구 서현동 시범한신아파트 전용 84㎡는 지난 6월 3억8000만원으로 올랐다. 같은 단지·평형 아파트는 보증금 1억5000만원에 월세 80만원으로 계약되기도 했다.

일산도 상황은 크게 다르지 않다. 인접한 파주 일대와 고양 삼송지구 등에 지속적으로 공급이 이뤄지면서 미분양이 증가, 매매가격 하락세를 보이고 있지만 마두동, 주엽동 등은 여전히 전셋값이 강세를 보이고 있었다.

특히 집주인들이 월세를 선호하면서 월세전환률 하락세가 가파르다. 일산서구 강선마을 유원아파트 전용 65㎡는 지난 5월 전세 1억6000만원에 계약이 이뤄졌다. 이후 6월 같은 아파트·평형은 보증금 3000만원, 월세 70만원의 보증부월세로 계약됐다. 저금리 시대가 낳은 새로운 모습이다.

또 덕이지구와 식사지구 등은 집주인의 대출 여부에 따라 전셋값이 최대 1억원까지 차이를 보이는 등 양극화가 심화되고 있는 모습이었다. 일산동구 식사동 S중개업소 관계자는 "대출이 많은 집에는 세입자를 중개하기가 힘들다"면서 "집주인들도 돈이 급하다 보니 전세보증금을 시세보다 대폭 내려줄 수밖에 없는 것"이라고 말했다.

식사동 위시티블루밍3단지 전용 101㎡는 지난 2월 2억5000만원에 거래된 이후 4월에는 1억7000만원, 지난 5월에는 다시 2억7000만원에 거래되는 등 담보대출 여부에 따라 차이가 심하게 나타나고 있다.

박합수 KB국민은행 부동산팀장은 "분당, 일산 등은 성공한 1기 신도시로 인프라가 뛰어나고 중소형 평형이 많아서 전세입자에게 인기가 높다"면서 "하지만 아파트는 노후화하고 가격 상승에 대한 기대감이 낮아지면서 매수세는 없고 전셋값만 상승하고 있다"고 말했다. 이어 "세재개편이 확정될 때까지 매수세를 살릴 수 있는 대책이 필요한 시점"이라고 덧붙였다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
박미주 기자 beyond@asiae.co.kr
이민찬 기자 leemin@asiae.co.kr
권용민 기자 festym@asiae.co.kr