[8·28전월세대책]'깜짝카드' 초저금리 장기모기지, 시장영향은?

[아시아경제 이초희 기자]정부의 전월세 안정화시장 방안 중 전문가들과 시장에서 가장 획기적으로 받아들이는 부분이 바로 신개념 모기지론이다. 전ㆍ월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 정부가 1%대의 저리로 자금을 지원하되, 수익이나 손실을 나누자는 것이 주요 골자다.

주택기금과 세수에 일부 손실이 있더라도 부동산 시장을 살리겠다는 정부의 의지가 분명하게 드러났다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 빚을 내 집을 사도록 할 경우 하우스푸어 양산 가능성을 높인다는 지적이 있지만 초저금리를 기반으로 장기간에 걸쳐 주택을 마련토록 하는 선진국형 주택금융이란 평가가 지배적이다.

◆젊은 층 주택 구매 늘어날까=신 모기지론은 오는 10월 초부터 우리은행을 통해 시범적으로 올해 3000가구를 대상으로 추진된다. 유형은 수익공유형과 손익공유형 모기지 2가지. 두 유형 모두 기본적인 골격은 저리로 집을 살 수 있도록 돈을 빌려주되, 집을 매각할 때 차익이나 손해를 어떻게 공유하냐에 따라 다르다.

수익공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생, 신혼부부 등이 집값의 최대 70% 까지 1.5%의 대출을 받아 집을 마련할 수 있다. 이렇게 되면 대출 이자 부담을 크게 줄일 수 있다.

이에비해 손익공유형 모기지는 목돈이 있는 무주택자가 선택할 수 있는 상품이다. 집값의 최대 40%까지 최초 5년간 연 1%, 6년째부터는 연 2% 의 금리로 지분성격의 자금을 지원하고 향후 주택 매각 손익을 기금과 공유해야 한다. 사실상 빚이 없이, 또는 빚을 최소하면서 내 집 마련을 할 수 있는 것이 장점이다.

두 모기지 모두 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자가 대상으로 총 한도액이 2억원이다. 정부는 향후 시범 사업 평가 여부에 따라 상품 이용층을 일반 무주택자까지 확대할 계획이다.

기존 생애최초 구입자금 대출을 받아 내집을 마련한 사람은 이들 상품으로 갈아탈 수 없다. 또 수익공유형과 손익공유형간의 대환도 허용되지 않는다.

전문가들은 저리 모기지 주택이 올 3000가구까지만 공급됨에 따라 부동산시장을 안정시키겠다는 정책목표를 달성하는 데는 극히 제한적 영향을 미칠 수밖에 없을 것으로 내다보고 있다.

◆어떤 상품 선택해야 유리할까= 생애 처음 주택을 구입하려는 이에게 어떤 상품이 적절할 것인지는 자신의 형편에 따라 판단해야 한다.

수익공유형 모기지 상품은 일반 모기지대출보다 낮은 1.5%의 금리에 집값의 70%에 해당하는 대출을 해준다. 손익공유형은 연 1~2%로 주택가격의 최대 40% 지원만 가능한 것과 비교하면 수익공유형이 유리하다. 이에 비해 기존에 나온 생애최초주택구입 대출은 연 2.6~3.4%로 최고 2억원까지 대출이 되기 때문에 이번에 내놓은 장기모기지상품과는 비교가 되지 않는다.

집값의 변동 위험에 따른 비교는 손익공유형이 유리할 수 있다. 수익공유형의 경우 향후 집을 팔았을 때 나온 수익만 주택기금과 나눈다. 하지만 손해를 봤을 때는 모두 주택구입자가 부담하게 된다.

반면 손익공유형은 수익과 손실을 모두 주택기금과 나눠 갖게 된다. 그만큼 주택구입자의 손실에 대한 부담감이 줄어들 수 있다는 얘기다. 수익배분은 수익공유형이 유리하다. 수익을 공유하지만 기금 수익률 상한이 최대 5%내가 되기 때문이다. 이에비해 손익공유형은 지분율에 따라 기금과 수익을 나눠야 한다. 원리금 상환부담은 수익공유형이 상대적으로 높아 손익공유형이 유리하다.

기존 생애최초 대출은 차익과 손실을 모두 100% 주택구입자가 지게 된다. 결국 집값이 올랐을 때 가장 유리한 것은 생애최초대출이다. 주택시장이 중장기적으로 하향 안정되는 추세 속에서 입지와 상품에 따라 가격 등락이 있을 수 있으므로 신중하게 선택하는 지혜가 필요하다.

◆전문가들 "획기적 VS 하우스푸어 양산"=전문가들은 신 개념 모기지론에 대해 획기적 아이디어라고 긍정적으로 평가했다. 박재룡 삼성경제연구소 연구전문위원은 "과거에 비해 주택 구매력을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

그는 "2억원까지 빌려 줄테니 비싼 돈 주고 전월세 들어가지 말고 집 사라는 시그널을 강하게 준 것"이라며 "상당히 진일보한 대책"이라고 총평했다.

김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "분명한 것은 젊은 층의 집 살 기회가 넓어졌다는 것"이라며 "현재 전세를 구하기가 워낙 어려워 모기지 이용을 많이 하게 될 것"이라고 내다봤다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원도 "굉장히 획기적"이라고 전제한 뒤 "두 가지 유형 모두 주택가격 변동 폭이 클 경우 받을 수 있는 충격을 공유하겠다는 것이며 매매수요로 전환을 촉진시킬 수 있는 자극제가 될 것"이라고 밝혔다.

한계점도 지적됐다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 "혜택이 특정계층에게 집중적으로 주어져 '로또' 식으로 변질될 우려가 높다"고 지적했다. 그는 또 최근 주택정책 대부분이 국민주택기금에서 지출되기 때문에 기금손실에 대한 우려도 있어 이에 대한 대책도 강구돼야 한다고 강조했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "물량이 작기 때문에 전세시장의 불안을 씻어줄 정도로 매매수요를 촉진할 방안은 되지 못한다"고 꼬집었다. 변창흠 세종대 교수는 "결국 자가 보유 촉진정책인데 외국에서는 주택가격 폭락 때 문제가 됐던 것"이라며 부담능력 없는 사람은 주택을 구입하기 보다는 다른 서비스를 선택할 수 있도록 해야 한다고 말했다.

국민주택기금은 주택으로 어려움을 겪는 사람들에게 우선적으로 배분이 돼야 하는데 주택 구매에 무게를 두는 점도 우려가 되는 부분으로 지적됐다.