분양보증 심사 강화
주택보증 책임도 늘어
공공기관 위험부담 우려
[아시아경제 박미주 기자]정부가 '4ㆍ1대책' 후속조치를 내놓으면서 주택 관련 공공기관의 역할이 크게 늘어날 전망이다. 대한주택보증의 분양보증 업무가 강화됐고 한국토지주택공사(LH) 역시 리츠(REITs)가 보유한 미분양 주액을 매입해야 한다. 공공기관이 나선다는 점에서 정책 신뢰도가 높아졌지만 동시에 이들 기관의 경영부담을 키우는 요인이 되는 것 아니냐는 우려도 나온다.
정부의 '4ㆍ1대책' 후속조치는 ▲수도권 주택공급 축소 ▲미분양 주택의 임대주택 전환 촉진 ▲임대주택 공급확대 등이 주요 내용이다. 이 같은 정책을 추진하는 과정에서 LH, 대한주택보증 등 공공기관의 역할이 커져 주목된다.
먼저 LH는 축소되거나 연기된 공공주택 공급 물량을 관리해야 한다. 정부는 2013~2016년 사업승인 연기를 통해 공공ㆍ민간 분양 물량을 9만가구, 분양시기 조정을 통해 공공분양 청약 물량을 5만1000가구 줄일 방침이다. LH는 이에 추진 중인 보금자리, 택지개발지구 등 공공개발사업의 사업단계별 사업계획 조정방안을 마련하고 사업이 초기단계인 경우 지구지정 해제, 규모 조정 등의 역할을 수행해야 한다.
LH는 또 미분양 주택을 매입, 임대주택으로 활용한 뒤 다시 일반에 매각하는 역할을 맡는 '리츠'가 주택을 팔지 못할 경우 의무적으로 대신 매입해야 한다. LH는 리츠에서 사들인 주택을 공공임대주택으로 활용하게 된다. 4ㆍ1대책에서 리츠가 하우스푸어 주택을 매입하게 하고 LH가 추후 매입 확약하는 것과 비슷한 구조다.
대한주택보증의 역할도 강화된다. 아파트 등 분양에 앞서 의무적으로 받아야 하는 분양보증을 심사하는 과정이 크게 까다로워진다. 사업성이 없는데도 주택업체의 일감 확보차원에서 밀어내기 분양을 하지 않도록 하기 위해서다. 심사는 물론 분양보증 수수료율 조정도 해야 한다. 아울러 분양 예정 물량을 준공 뒤로 미루고 대신 자금 유동성을 위해 저리로 건설사에 대출하는 '후분양 대출보증' 제도 관련 상품을 새로 마련하고 정관도 변경해야 한다.
건설사들이 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 건설사 임차인들을 위한 '전세보증금반환보증', 건설사 금융기관 대출에 대한 상환 책임을 부담하는 '모기지 보증'도 새로 만들어야 한다. 민간 임대사업자의 주택 매입을 촉진하는 '매입임대자금 대출보증' 대상은 기존에 수행하던 것보다 늘어난다. 85㎡ 이하 소형주택에서 전체로, 취급 금융기관은 2개에서 확대된다.
김의열 한국주택협회 정책실장은 "전반적으로 공공기관의 역할이 강화됐다"며 "대한주택보증은 지급보증, 전세보증, 보증심사 강화 등에서, LH는 공공주택 공급 물량과 시기 조절 등에서 비중 있게 다뤄졌다"고 평가했다.
책임이 늘어난 만큼 공공기관이 떠안는 리스크가 커지는 것은 불가피할 전망이다. 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 "리츠가 매입하는 미분양 주택을 재매입해 임대주택으로 활용하는데 이들 주택이 대부분 대형 평형이라 LH 입장에서는 매입비 부담이 클 수 있고 임대주택 활용도 또한 떨어질 수 있다"고 말했다. 정태희 부동산써브 부동산연구팀장은 "후분양 대출보증으로 대한주택보증이 50~60% 지급보증을 하면 분양이 실패했을 경우 피해를 입을 것으로 예상된다"고 지적했다.
박미주 기자 beyond@
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