“세종시 상가, 첫마을보다 2-4생활권 미래가치 높다”

칼럼 | 안민석의 ‘부동산 생각하며 투자하기’

세종시는 전체 면적만 약 73㎢(분당의 4배 규모)에 인구 50만을 목표로 하는 국내 최대 규모의 신도시다. 아울러 2012년 국무총리실, 국토해양부 등을 시작으로 2014년까지 36개 행정 기관과 16개 국책 연구기관이 이전하게 되는 대한민국 행정의 중심이 되는 곳이기도 하다.

가장 먼저 입주를 시작한 세종시 첫마을은 A1·A2·D블럭(퍼스트프라임, 첫마을아파트) 등 3개 블록으로 이뤄진 1단계 지역과 B1(첫마을아파트), B2(대우 푸르지오), B3(삼성 래미안)블록 등으로 구성된 2단계 지역으로 나뉜다.

세종시 첫마을 단지내상가 투자 사실상 실패
세종시 첫마을 단지내상가들은 최고 낙찰가율이 340%(평균 163%)가 넘는 보기 드문 현상을 연출했다. 결국 높은 낙찰가로 인해 재입찰이 행해진 점포도 몇몇 있었지만 첫마을 1, 2단계에서 공급된 211개의 단지내상가 점포들이 모두 주인을 찾았다.
배후 아파트의 입주민을 대상으로 영업해야 하는 단지내상가가 이처럼 인기를 끌고 있는 이유는 일반적인 근린상가에 비해 분양가가 저렴하고 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있다는 기대 때문이다. 그러나 세종시 첫마을의 경우 기대만큼의 상권 활성화가 이뤄지지 못하고 있다.

상가 준공 시점이었던 올해 2월 첫마을을 방문했을 당시 D블록과 A1·A2블록의 점포는 대부분 비어 있었고 대로변에 접한 점포의 80% 이상이 부동산 중개업소였다. 최근 공실률은 감소했지만 아직까지 아파트 입주민에게 필요한 학원, 마트, 약국, 병원, 세탁소, 문구점 등은 찾아보기 어렵다. 이는 높은 임대료 때문이다.

현재 D블록과 A1·A2블록의 임대료 시세는 1층 40㎡ 기준 보증금 5000만원~1억, 임대료 350~500만원 수준이다. 점포당 낙찰 분양가가 4억대에서 9억대에 달하다보니 투자자 입장에서 기대 수익률을 맞추기 위해서는 그 정도 수준의 임대료를 받아야 한다.

결국 인기가 높았던 세종시 단지내상가의 투자는 사실상 실패로 돌아갔다고 보는 것이 현 시점에서 냉정하게 내릴 수 있는 결론이다. 최근 언론에서 단지내상가를 부각하는 기사를 흔히 볼 수 있지만 시류에 영합한 투자는 독이 될 수 있다. 단지내상가는 일반 상가에 비해 가격이 저렴하지만 상권 형성이 더디거나 거의 이뤄지지 못하는 경우가 비일비재하다. 가격이 싸다고 해도 상가 가치가 없으면 이미 그것은 싼 가격이 아니다.

첫마을 1단계 지역의 단지내상가는 1층 점포로만 길게 늘어선 연도형 상가의 형태를 띠고 있는데 후면과 측면 점포들을 제외하고도 60여 개의 점포가 1열로 늘어서 있다. 넓은 매장을 필요로 하는 업종이나 상층부를 선호하는 업종의 경우 물리적으로 창업을 하기 어려운 여건으로 상권 형성에 필요한 업종의 다양성을 해친다.

후면부 상가는 아파트 단지와 인접해야 하는데 A1·A2나 D블록의 경우 아파트 단지와 거리상 떨어져 있어 효용가치가 높지 않다. 그렇지만 투자심리의 과열로 인해 전 호실이 분양됐다.

단지내상가라는 투자상품은 투자자가 기대하는 가치와 실제 발생되는 가치의 편차가 크게 나타나고 있어 각별한 주의가 요망된다.

2-4생활권 상가 세종시 메인스트리트 가능성 높아
첫마을 D블록과 마주 보고 있는 2-4생활권은 세종시 내에서 청사 주변과 함께 쌍두마차를 이룰 것으로 전망되며 업무와 중심상업 기능을 담당할 핵심 상권으로 분류되고 있다. 현재 일부 근린상가는 이미 착공에 들어가 분양이 시작됐다.

상업용지의 경우 토지이용 가능시기가 2012년 하반기부터인 곳들이 있어 2~3년내에 첫마을 단지내상가 전면에 8층 규모의 근린상가들이 어깨를 나란히 하게 된다. 뒷편으로는 8층~15층 규모의 대형 상가들이 들어선다. 대형 상가들이 공급되기 시작하면 면적, 업종구성, 임대료 등의 이유로 업종 이탈 현상이 일어날 수 있다. 이에 따라 A1·A2·D블록 단지내상가 점포는 일부 생활 밀착 업종 외에는 임차인을 구하기 어려워질 가능성이 높다. 결과적으로 임대료 하락과 공실의 가능성으로 이어질 수밖에 없다. 반면, 2-4생활권 내 우량한 입지의 근린상가는 미래가치가 상대적으로 높을 수 있다.

2-4생활권을 하나의 상권으로 놓고 보면 고려해야 할 두 가지 중요한 요인이 있다. 우선 북쪽 경계를 이루는 청사 주변에 어떤 상권이 형성되는지 살펴야 한다. 청사 인근지역 상업지는 특별계획구역으로 묶여 있다. 아직까지 이곳과 관련된 구체적인 계획이 나온 게 없고 현재는 황무지에 가깝다. 청사 주변에 메인 테넌트가 밀집하는 대형 상권이 형성된다면 2-4블록은 청사 상권을 지원하는 성격으로 전락하게 된다. 하지만 청사 상권이 업무시설로 대부분 채워지거나 오피스 밀집지역이 된다면 2-4블록이 세종시의 핵심 상권이 될 가능성이 높다.

두 번째 요소는 2-4블록 내의 북서쪽에 위치한 대형 상업용지다. 이곳은 호텔, 백화점, 쇼핑몰 등이 들어설 것으로 예상된다. 아직 이 땅의 사업자나 시설 종류가 구체적으로 나오지 않았기 때문에 추이를 지켜봐야 한다. 또한 설계상 위의 대형 시설들이 자리잡는 모양이나 동선에 따라 주변 상가들이 혜택을 입는 비중이 각각 틀려질 수 있기 때문에 관심이 집중될 수밖에 없다. 이 대형상업용지 주변의 상업시설들이 사실상 세종시의 메인스트리트가 될 것으로 예상된다. 하지만 결론 내리기에는 결정된 내용이 없고 변수가 많아 투자시 신중한 접근이 필요하다.

현재 2-4생활권에 위치하면서 첫마을 단지내상가와 마주보고 있는 BRT(간선급행버스)라인 주변 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2100~2400만원 수준으로 수도권 신도시에 비해 저렴한 편이다. 이에 따라 분양률도 1층은 70%에 육박했다. 공사 초기단계임을 감안하면 고무적인 분양률이다. 하지만 2-4생활권의 경우 첫마을을 바라보고 있는 BRT라인 못지않게 이면 상권도 활성화될 것으로 보이기 때문에 지켜봐야 한다. 아직은 어느 입지가 우량 업종을 유치하고 어느 동선이 유동인구를 많이 흡수할지 예측하기 힘들다.

세종시는 투자자의 관점에서 많은 메리트를 가지고 있고 실제 지난해와 올해 첫마을 단지내상가와 오피스텔의 열기는 그러한 인기를 충분히 반영했다. 아파트 입주율도 비교적 양호한 편이다. 다만 향후 세종시와 관련된 여러 개발계획의 실제 진행 속도와 다양한 변수들을 감안해 좀 더 거시적이고 객관적으로 투자가치를 평가해볼 필요가 있다. 특히 상가는 상업시설의 밀집도, 상권의 위치, 업종제한, 대형상업시설과의 연계성 등을 세밀하게 분석하는 과정을 반드시 거쳐야 첫마을 단지내상가의 더딘 활성화와 같은 악재를 피할 수 있다.