[고향가는길]추석맞이 고향부동산 점검 어떻게?

[아시아경제 박미주 기자]이번 추석은 개천절 징검다리로 연휴가 겹쳐 귀경길 준비에 설레는 마음이 한 가득이지만, 일가친척의 반가운 얼굴 외에도 꼭 점검해 봐야할 부분이 있다. 바로 고향부동산이다.

뜨겁던 예년과 달리 지방 주택시장도 상승폭이 줄었다. 그러나 세종시와 대구, 울산, 강원 등 혁신도시 등은 인구유입을 전제로 한 개별호재가 산재해 있다.

함영진 부동산써브 실장은 "지역과 부동산상품마다 기회와 희비를 달리하는 지각변동이 발생되고 있다"며 "여기에 매년 변경되는 부동산 세제를 함께 챙기는 것도 중요한 재테크 방법"이라고 말했다.

◆비사업용 토지는= 그동안 토지시장 거래동결을 야기했던 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과제도가 2013년 폐지될 예정이다. 비사업용토지란 부재지주 농지·임야, 비사업용 나대지, 주택의 부수토지 중 일정 기준면적을 초과하는 토지를 뜻한다.

실지거래가액 과세(2006년), 장기보유특별공제 배제(2007년), 60% 양도세 중과세율 적용(2007년) 등으로 그동안 세 부담이 상당한 편이었다. 2013년 세제개편이 이뤄지면 비사업용토지 양도세 중과세율 60%가 폐지되고, 기본세율(6~38%)로 과세돼 장기보유특별공제(최대 30%)도 적용할 예정이다. 이에 이들 토지를 연말까지 매도해야했던 토지소유자들의 매각시기 조율이 한결 자유로워질 것으로 기대된다.

◆농지를 처분할 때는= 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 경작한 농지는 양도소득세가 감면된다. 상속 받은 농지 경작기간은 피상속인의 경작기간도 포함된다.

특히, 경영이양보조금 지급대상 자경농지의 양도세 감면제도는 2015년 말까지 3년 연장될 예정이다. 고령농업인(자경기간 3년 이상)이 한국농촌공사 또는 60세 이하의 전업농육성대상자·전업농업인·농업법인에게 매도하면 세금이 감면된다.

2007~2011년 정부는 이미 고령농업인 94만7000명에게 2489억원을 지원했다. 고향에 계신 부모님이 농사를 접고 은퇴를 고려한다면 해당 제도도 고려해 볼만하다.

경영이양보조금이란 지목이 ‘답·밭·과수원’인 농지를 3년 이상 소유자경한 농업인(10년 이상 계속 농업에 종사한 65~70세)이 대상농지를 농촌공사나 영농법인 등에게 매도 및 5년 이상 임대 또는 사용대차 하는 경우 농촌공사에 경영이양대상자 등록 신청을 하면 경영이양 농지 ha당 연간 3억원으로 계산한 금액을 75세까지 6~10년 동안 매월 보조금이(지급 한도: 2ha) 지급된다.

◆조상땅 찾기 제도를 이용하자= 개인이나 가족의 직계 존·비속 소유 토지를 알 수 없는 경우 전국 토지를 대상으로 국가의 지적 전산 자료를 통해 조상이나 본인 명의의 재산(부동산)을 찾아주는 '조상 땅 찾기' 서비스를 정부가 무료로 제공하고 있다. 이 서비스를 이용하려면 본인 신분증과 제적등본 또는 가족관계등록부 등을 지참하고 방문 신청하면 된다. 대리인이 신청하는 경우에는 위임장과 신청인 자필이 기재된 신분증 사본과 대리인 신분증을 지참해 신청하면 된다.

그동안은 '조상 땅 찾기' 성명조회 서비스가 각 시·도에서만 가능했으나 올 6월부터는 전국어디서나 조상의 성명만으로 조회가 가능해 조상 땅 찾기 민원이 늘고 있다. 민원24사이트(http://www.minwon.go.kr) 조상땅 찾기 코너를 이용해도 된다.

◆부모님 계신 고향집 주택 연금 고려= 부모님 계신 고향집이 자식보다 나을 수 있다. 빠른 고령화 추세와 본격적인 베이비부머 세대의 은퇴를 보조할 수단으로 주택연금을 고려할만하다. 집 한 채를 담보로 평생 연금을 받아 생활 할 수 있는 역모기지 상품의 일종으로 주택금융공사가 취급하는 주택연금 가입자는 지난 8월 1만 명을 넘었다.

현재 주택연금은 본인과 배우자 모두 만 60세 이상이고 부부 기준 1주택만을 소유하고 있을 때, 시가 9억원 이하의 주택 및 해당지자체에 신고된 노인복지주택일 경우에만 가입이 가능하다.

주택연금의 장점은 종신연금이고 부부 중 한 사람이 사망해도 약정된 연금이 100% 지급되고 처분한 집값이 지급한 돈보다 많으면 유족에게 상속된다. 연금가입 동안 이자 소득세는 감면되고 주택가격이 떨어지더라도 연금지급액에는 변함이 없다. 그러나 근저당 설정비용, 법무사 수수료 등 초기가입비용이 비싸고 마음대로 이사할 수 없다는 점과 연금지급액이 고정돼 주택가격이 올라도 지급액은 오르지 않는다는 단점이 있다.

최근엔 새누리당 당론으로 주택연금 사전가입제도가 검토되고 있는데, 주택연금제도 가입조건을 현행 60세 이상에서 50세 이상으로 확대해 베이비부머 세대의 부채상환부담을 완화시켜 주는 제도다. 사전가입자는 60세에 활용할 수 있는 주택연금 중 일시금 인출제도를 이용해 현재 부채상환에 필요한 자금을 조달하고 이렇게 조달한 자금을 이용, 현재의 부채를 상환하는 일종의 하우스푸어 대책이다.

◆상속주택 외의 일반주택 양도시 1세대1주택 특례 적용제한= 고향집 등, 상속 받은 주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득·양도하는 경우에도 매번 비과세 받는 불합리를 개선하기 위해 정부가 소득세법 시행령을 개정 중이다. 종전엔 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우 일반주택을 양도할 때 국내 1주택을 양도한 것으로 보고 비과세 적용해 줬다. 향후 법이 개정되면 상속받는 시점에서 상속인의 1가구 1주택에 대해서만 비과세 특례가 적용돼 고향집도 상속을 염두에 둔 절세요령이 필요하다.

그밖에 추가로 살펴볼 것이 많다. 시골에서는 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우도 비일비재하다. 과거엔 지적공부가 지금처럼 정확하지 못했고 측량에 대한 정확도도 떨어졌던 탓이다. 특히 땅은 대물림되는 경우가 많아 경계를 잘못 알고 있거나 시골인심에 따라 상황이나 편의를 봐주며 살다보니 자손 때 문제가 되는 경우도 많다. 이에 고향을 방문했을 때 부동산 점검표을 통해 등기여부나, 측량, 관리현황을 꼭 살펴보는 노력이 필요하다.