강남 3000만원대 아성 무너질까?

수도권 아파트 1000만원대 붕괴

수도권 아파트 가격 1000만원대가 무너졌다. 용인을 시작으로 파주, 인천도 심상치 않다. 서울도 1700만원대로 들어섰다. 아파트 가격 하락은 계속되고 있다.

전국 아파트 값 하락세가 끝날 줄 모르고 있다. 용인과 파주 등 수도권을 시작으로 3.3㎡당 1000만원대로 하락했다. 부동산 114에 따르면 용인 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1000만원 밑으로 떨어졌다. 지난 8월 기준으로 용인 아파트 값은 3.3㎡당 997만원을 기록한 것으로 나타났다. 이는 최고점이던 2007년 3월(1243만원)보다 19.7% 하락한 수치다.

용인은 2008년 글로벌 금융위기 직후 가격폭락에도 1000만원 선은 지켜왔다. 부동산 거래 침체 속에 중대형 공급 부담과 광교 등 2기신도시 입주가 이어지면서 심리적 마지노선으로 여겨졌던 1000만원이 붕괴된 것이다.

경기도 전체 영향 크게 미쳐
용인은 2000년대 초·중반 아파트 붐을 타고 공급되기 시작했다. 서울 접근성의 유리함을 발판으로 2005년, 2006년에 각각 33%, 29%의 가격상승률을 보이며 버블세븐에 포함되기도 했다.

한때 3.3㎡ 당1200만원대의 시세를 보이며 고공행진 했지만 2008년 국제 금융위기 이후 부동산 투자 심리가 얼어붙고 부동산 시장 환경의 변화로 아파트 값이 큰 폭으로 하락했다. 2008년 1년 동안 약 -14%의 매매가격 변동률을 보이며 3.3㎡당 단가가 200만원 가량 떨어졌다.

용인 지역의 한 부동산중개업자는 “아파트 가격이 얼마나 떨어졌는지 짐작도 어렵다. 대형 아파트 위주로 시세보다 20%가량 낮춘 매물이 나와도 거래가 되지 않는다”며 “최근 분양을 시작한 동탄2신도시 아파트 분양가가 1040만원으로 결정됐다는 소식이 전해지면서 그나마 있던 실수요자들의 관심이 동탄2신도시 아파트로 옮긴 것 같다” 고 말했다.

용인 아파트의 가격하락폭이 다른 권역보다 큰 것은 2000년 들어 계속된 아파트 공급과 더불어 중대형 비중이 높았기 때문으로 풀이된다. 최근에는 광교 등 2기신도시 아파트가 꾸준히 공급된 점도 원인으로 꼽고 있다.

부동산 114는 “용인의 아파트 재고 물량을 조사한 결과 소형 비중은 전체에 4.5%에 지나지 않는 반면 중대형 이상은 73.8%를 차지했다”며 “경기도 평균 중대형 이상의 비율이 54.7%인 점을 감안한다면 비중이 과도하게 높다”고 분석했다.

한때 아파트 투자 붐을 타고 황금알을 낳는 거위로 불리며 투자자들 사이에서 인기가 높아 집중 공급됐던 중대형 아파트가 부동산 침체기에는 도리어 부담으로 작용하고 있는 것이다.

1~2인 가구의 증가에 따른 수요층의 아파트 선호도 변화와 주택에 대한 개념과 인식이 투자에서 거주로 인식이 바뀌면서 중대형 아파트에 대한 선호도는 더욱 낮아지고 있다.

최근에는 중소형 아파트에서도 실속 있는 평면 개발로 공간 활용도가 높아지면서 중대형의 신화가 무너지고 있는 상황이다. 이 같은 현상은 경기지역 인근도 마찬가지다. 올해 6월에도 경기도 수원시 분양가는 5년 사이 30% 가량 빠졌다. 김포 한강신도시도 2008년 분양을 시작한 이후 처음으로 3.3㎡당 1000만원대에 분양하는 아파트가 늘고 있다.

서울 집값 1700만원대 무너져
부동산포털 닥터아파트에 따르면 경기도 하남과 인천 보금자리, 남양주 별내지구, 수원 호매실지구, 김포신도시 등에 들어서는 아파트 분양가는 3.3㎡당 1천 만원 아래로 떨어질 것으로 예상했다. 또특히 인천·김포·시흥 등 경기 서부권의 경우 최저 800만원대 가격에 공급될 것으로 보인다.

한국건설산업연구원이 최근 수도권 아파트 가격을 분석한 결과 금융위기 직전인 2008년 6월의 86~95% 수준이었다. 수도권의 급락으로 전국 평균 아파트 분양가도 금융위기 직전의 71.3%를 기록했다. 수도권은 물론 서울의 집값도 크게 떨어지고 있다. 총부채상환비율(DTI) 완화 등 정부의 부동산시장 활성화 대책에도 불구하고 서울 아파트값의 하락세는 막지 못하고 있다.

특히 강남의 하락이 가장 컸다. 부동산1번지에 따르면 8월말 기준으로 서울 아파트 가격은 매매값 기준으로 1693만원으로 나타났다.

강남 아파트값 6년전 수준으로
서울 아파트 3.3㎡당 가격은 2010년 1월에는 최고 1854만원까지 올랐지만 부동산 경기 침체가 이어지면서 2010년 7월에 1800만원 선이 무너졌다. 최근에는 1700만원 마져 붕괴되면서 약 6년 전인 2006년 12월 말 수준으로 돌아갔다.

특히 재건축 단지와 고가아파트가 몰려있는 강남권과 버블세븐 지역의 하락폭이 컸다. 강남은 2010년 1월 당시 가격과 비교하면 강남구의 경우 3.3㎡당 3603만원에서 8월말 현재 3096만원으로 3.3㎡당 507만원이 떨어져 하락폭이 가장 컸다.같은 기간 강동구는 2226만원에서 1871만원으로 355만원 하락했고 송파구와 양천구도 각각 339만원, 265만원씩 떨어졌다.또 강북권도 대부분 지역이 떨어지면서 서울 전 지역에서 하락세가 이어졌다.

채훈식 부동산1번지 실장은 “서울 아파트값은 DTI가 부활한 지난 2011년 3월 대책 이후 하락세가 가팔라졌지만 최근 DTI완화 정책에도 불구하고 부동산 침체는 지속되고 있다”며 “불확실한 경제 전망 속에 부진이 이어질 것으로 보인다”고 설명했다.

이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@