[김인만의 부동산돋보기]세법개정안에 따른 부동산 전망

[김인만 굿멤버스 대표]지난 8일 2012년 세법개정안이 발표됐다. 세제개편이 되는 항목과 현재와 달라지는 내용은 무엇이며, 부동산시장에 미치는 영향은 어떨까.

개정안은 크게 다주택자 양도세 중과, 주택 단기매매 중과, 비사업용토지 양도세 중과 3개로 구분할 수 있는데 우선 다주택자 양도세 중과부터 살펴보자.

◆다주택자 양도세 중과제도 폐지= 올해까지 한시적으로 적용된 양도세 중과 유예제도를 완전히 폐지하기로 바뀌었다.
폐지되지 않고 별다른 조치가 없으면 내년인 2013년부터는 다주택자 중과세가 부활될 예정이었지만 다행히 이번 세제개편안으로 다주택자중과세는 역사 속으로 사라지게 됐다.

만약 다주택자 중과세가 적용되면 2주택자의 양도세율은 50%, 3주택자의 양도세율은 60%가 적용된다. 중과세가 폐지돼 일반세율이 적용되면 6~38%가 누진적용 된다.

예를 들어 2주택자가 2013년 양도차익이 1억원이 되는 집을 양도할 경우 중과세가 적용됐다면 양도세를 5000만원 내야 하지만 일반세율이 적용되면 대략 2000만원 정도만 내면 된다.

사실 양도세 중과세는 부동산 상승기에 급등하는 부동산 시장을 냉각시키기 위해 도입된 규제정책으로 현재와 같은 부동산 냉각기에는 전혀 맞지 않는 정책이다. 오히려 양도세 비과세 혜택을 더 주는 대책이 나와도 될 만큼 부동산시장의 침체가 심각한 상황이다.

이렇게 다주택자 중과세가 폐지가 되면 다주택 보유자들이 중과세를 피하기 위해 올해 말까지 무리하게 팔아야 될 필요가 없어지기 때문에 급매물이 많이 줄어들게 돼 부동산시장 가격하락 요인이 줄어드는 긍정적인 효과를 기대할 수 있다. 유럽경제와 미국 부동산시장, 국내 경기와 새 정권 출범 등을 감안하면 다주택자의 주택처분 시기를 1~2년 늦추는 것도 충분히 고려해 봄직한 상황이 됐다.

◆주택 단기매매 중과 한시적 폐지 및 완화= 다주택자중과세 뿐만 아니라 보유기간에 따른 중과세도 손을 보게 됐다. 기존에는 보유기간이 1년 미만이면 양도세율이 50%, 1~2년이면 40%, 2년 이상이 되어야 일반세율 또는 1주택자 비과세가 가능했지만 이번 세제개편안으로 2014년까지는 보유기간이 1년 이내라도 중과세가 아닌 일반세율 6~38%가 적용되고 2015년이 되더라도 1년 미만 50%가 아닌 40%의 양도세율이 적용된다.

예를 들어 1년 내 양도차익을 5000만원 얻고 양도를 했다면 기존에는 50%의 양도세율이 적용돼 대략 2500만원의 양도세를 내야 하지만, 내년부터 2014년까지는 일반세율이 적용돼 대략 700만원 정도의 양도세만 내면 된다.

이렇게 보유기간에 따른 중과세가 폐지되면 주택의 단타 매매 시 양도세 부담이 줄어들어 주택 단타 매매가 증가하게 되기 때문에 인기지역에서는 경매시장이나 저가 급매물을 노린 단기투자가 늘어날 전망이다.

◆비사업용토지 양도세 중과 폐지= 다주택자 양도세 중과제도 폐지는 어느 정도 예상이 되긴 했지만 비사업용 토지에 대한 양도세 중과 완전 폐지는 시장의 예상을 넘는 수준으로 보인다.

농지, 임야뿐만 아니라 도심 나대지를 장기보유하고 있는 분들은 일반세율뿐만 아니라 장기보유특별공제 10년간 30%도 받기 때문에 많은 절세효과를 볼 수 있다. 예를 들어 양도차익을 5억 얻은 10년 보유한 비사업용 토지라면 중과세 60%가 적용되면 3억의 양도세를, 한시적으로 일반세율이 적용되더라도 대략 1억6000만원 정도의 양도세를 내야 하지만 장특공제 30%가 적용되면 중과세가 적용되어도 대략 2억원 정도, 일반세율 적용되면 대략 1억원 정도의 양도세만 내면 되기 때문에 많은 절세효과를 볼 수 있다.

이렇게 비사업용 토지에 대한 중과세가 폐지되고 10년 30%의 장특공제가 적용되면 비상업 토지 매물이 많이 감소할 것이고 몇 년 정도 시간을 두고 매도를 할 수 있는 여유를 가질 수 있기 때문에 급하게 매도할 필요는 없고 적어도 내년 이후로 미루는 것이 좋을 것 같다.

이번에 발표된 세법개정안은 8~9월에 입법예고를 거쳐 9월말 정기국회를 통과하게 되면 내년부터 시행될 전망이다. 일단 다주택자나비사업용 토지 보유자들은 양도세 중과세에 대한 부담은 없어지게 됐기 때문에 시간을 두고 여유 게 매도타이밍을 잡을 수 있게 됐고, 보유기간에 대한 중과세 부담도 줄어들었기 때문에 단기투자에 대한 여력도 생겨서 부동산 시장 입장에서는 나쁠 것이 없는 세제개편안이라 할 수 있다.

다만 침체된 부동산시장이 세제개편만으로는 살아날 수는 없고 대출완화, 취득세 완화, 보유세 완화 등 매수자를 위한 혜택을 더 주는 대책이 나와야 한다. 또 지나친 낙관은 금물이지만 그렇다고 너무 비관적인 뉴스가 범람하는 것도 시장에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 투자심리를 극도로 위축시켜 부동산 시장과 우리나라 경제회복에 도움이 되지 않기 때문이다.