개발계획·기반시설 조성 무산에 날개없는 추락
인천 경제자유구역이 심상치 않다. 미분양은 접어두더라도 분양됐던 아파트들이 경매로 속속 등장하고 있기 때문이다. 특히 경매가도 전국 최저치를 기록한 상태로 분양가의 반토막 수준으로 전락했다. 인천신도시가 미운오리새끼로 전락하고 있다는 우려까지 나오고 있다.
분양당시 100대 1의 경쟁을 보였던 인천경제자유구역내 송도, 영종 신도시 아파트가 각종 개발계획과 기반시설 조성이 무산되면서 ‘애물단지’로 전락할 우려가 높아지고 있다.
한때 청약 열풍의 진원지로 보였던 송도, 영종 신도시는 올해 아파트들이 미달사태를 겪어왔다. 인천신도시는 국토해양부가 지난 3월 발표한 ‘전국 미분양 주택현황’에서도 수도권 지역에서 나홀로 미분양 사태로 곤욕을 치렀다. 최근 한지역에는 단 한명도 청약을 하지 않는 등 굴욕을 맛본 상태다.
최근 한 아파트가 순위내 마감으로 분양 회복조짐을 보였지만 위험도가 여전히 높은 상태다. 가장 큰 문제는 인프라 시설이다. 2014년 개통예정이라던 제3 연륙교는 언제 사업이 재개될지 가늠하기 힘든 상태다. 또 세계적 규모의 의료클러스터 단지인 메디시티 사업도 표류하고 있어 분양시장에 악재를 더하고 있다.
한 부동산 전문가는 “부동산 시장 침체 영향이 큰 상태에서 대부분 높은 분양가를 제시하고 있기 때문에 소비자들이 매력을 느끼지 못하고 있다”며 “더 큰 문제는 앞으로 시장 전망이 밝지 않기 때문에 인천 신도시의 미분양 사태는 계속될 우려가 높다”고 분석했다. 이런 사태는 분양시장뿐 아니다. 특히 경매시장에서 찬밥신세를 면치 못하고 있는 있다.
떨어지는 낙찰가로 아파트 정상거래 힘들어
경매전문업체인 지지옥션이 2009년부터 인천 신도시 3개 지역의 경매물건을 조사한 결과 이 지역 경매물건은 해마다 증가 추세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 지지옥션에 따르면 영종지구는 2009년 15건에서 지난해에는 120건으로 8배 증가했으며 송도지구 역시 2009년 29건에서 95건으로 3배 넘게 증가했다.
올해는 5월까지 5개월간의 경매 물건수가 각각 58건(영종), 53건(송도)으로 집계됐다. 현재 추세를 볼 때 지난해 경매건수를 훌쩍 넘길 것으로 보인다. 특히 영종지구가 가장 심각하다. 낙찰가율도 57% 수준으로 전국 최저치로 분양가의 반토막 수준으로 매물이 쏟아져 나오고 있다. 심지어는 한아파트 단지의 3분의 1이 경매로 나오고 있다. 경매 물건도 늘어나고 있어 정상거래가 힘들 지경이다. 반면 2011년 입주를 시작한 청라지구는 아직 경매로 나온 물건이 없는 것으로 조사돼 대조가 됐다.
영종과 송도지구가 이같은 사태를 겪는 것은 각종 개발계획과 기반시설 조성이 원인으로 꼽히고 있다. 영종지구의 경우 제3 연륙교 건설이 무산됐으며, 기반 편의시설이 갖춰지지 않아 최근 입주거부 사태를 겪었다. 아파트 단지의 무더기 경매 사태가 이곳에서 가장 먼저 터졌다. 영종 어울림2차 아파트는2010년부터 현재까지 총 45건이 경매로 나온 상태다. 전체 160세대 중 약 3분의 1 가량이 경매 매물로 등장한 셈이다.
한집이 두 번 이상 경매 부쳐지는 수난을 겪는 사례도 6건이나 됐다.
송도지구의 전용면적 116㎡의 한 아파트는 지난해 1월 감정가 6억4000만원에 경매 진행됐다가 바로 취하됐었다. 하지만 같은 해 12월 다시 법원경매 시장에 등장했다. 1년도 채 안된 사이 다시 받은 감정평가 금액이 무려 9000만원이 낮은 5억5000만원에 그쳤다. 결국 지난 3월 29일 4억720만원에 낙찰됐다. 송도지구의 전용면적 115㎡의 또 다른 아파트도 2009년12월 감정가 7억원에 경매 나왔다가 취하 된 후 지난해 10월 1억3400만원이 깎였다. 감정가 5억6600원에 경매 나와 감정가의 71%인 4억119만원에 낙찰됐다.
업주자들 중도금 대출이자 압막 ‘이중고’
경매 신청과 취하 재신청이 반복되는 이유는 집주인이 경매에 내몰리는 것을 막아보려 애를 썼지만 시장 사정이 더욱 악화되자 버틸 여력이 없어지면서 손을 들어버렸다는 것이 지지옥션의 분석이다. 채무자인 집주인은 높은 가격에 낙찰이 되길 바라지만 가격 하락으로 감정가 자체가 낮아지는 바람에 더 낮은 가격에 낙찰이 되는 것이다.
특히 높았던 분양가격에는 절반 정도 밖에 미치지 않는다. 낙찰가율 역시 하락세를 면치 못하고 있다. 영종지구 낙찰가율은 2009년 81.4%에서 무려24% 포인트 떨어진 57.4%를 기록하며 전국 대비 최저치를 보였다. 영종지구 낙찰가율은 인천 아파트 평균 낙찰가율 73%, 수도권 아파트 낙찰가율 75% 보다도 훨씬 낮았다. 영종지구와 전국 아파트 낙찰가율은 2009년 비슷했으나 2012년에는 20% 포인트 이상 차이가 났다. 지난해 전국 낙찰가율은 82.2%에서 올해는 77.8%로 줄었다. 영종과 송도 등 인천지역에서 이른바 낙찰가율 평균치를 까먹고 있는 셈이다.
문제는 앞으로다. 현재 진행되는 경매물건 가운데 경매가가 감정가에서 반값 이하로 떨어진 물건이 대거 포함됐다. 중구 운서동 영종지구 영종어울림 2차(전용 148㎡)는 3건이 경매 예정에 있다. 이 아파트는 이미 2번 유찰되면서 감정가 6억원에서 반토막 난 2억9400만 원에 경매된다. 연수구 송도동 송도지구 아이파크(전용 102㎡)도 감정가 6억3000만원에서 2회 유찰돼 3억2130만원 낮은 3억870만원에 반액 세일 될 예정이다.
지지옥션 하유정 연구원은 “대출 이자 압박에 못이긴 집주인들이 급매물로 아파트를 내놓고 있지만 매수세가 없어 급매물이 증가하게 되고 결국 아파트 값만 하락하는 결과를 초래해 경매로 내몰리는 아파트가 증가하고 있다.”며 “경매 물건이 많아질수록 일반시장의 정상거래는 어렵게 된다”고 설명했다.
더 늦기전 기반시설 약속 이행해야
지역주민은 물론 전문가들은 인천 청라~영종을 잇는 제3연륙교 건설과 지하철 7호선 청라지구 연장을 해야 ‘늪’에 빠진 시장을 되돌릴 수 있다고 주장하고 있다. 인천경제자유구역 청라국제도시 입주자 총연합회와 영종하늘도시 입주예정자 대표연합회를 만들어 목소리를 높이고 있는 중이다. 제3연륙교 건설과 지하철7호선 청라 연장은 지역 의원들의 공약사항은 물론 송영길 인천시장과 안상수 전 인천시장, 현직 국회의원들의 약속 사항이라는 것이 지역주민의 지적이다.
연합회는 국토부가 제3연륙교에 대한 최소운영수입보장(MRG)에 대해 인천시에 부담하는 조건으로 착공을 떠넘기고 있으며 또 서울 7호선 연장에 대해 현재 시가 추진 중인 ‘2025 도시기본계획 수정안’에 청라까지 연장하는 기본안이 빠져 있는 것과 관련, 원안 고수를 요구하고 있는 중이다. 전문가들은 “아파트는 주위 시설에 연관성이 깊다”며 “인천신도시의 경우 주변 기반시설이 갖춰진다면 향후 기대감이 높아져 분양시장과 경매시장에도 반드시 영향을 미칠 것이다”고 설명했다.
이코노믹 리뷰 최재영 기자 sometimes@
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