건설사 '돈줄 찾기'..새로운 자금원 개발 '혈안'

[아시아경제 이규성 기자]주택생산체계가 붕괴 일로다. 이에 주택산업이 위기로 치달으며 일부에선 또다시 구조조정을 운위하는 상황이다. 주택업계는 극단적으로 "다 죽었다"고 말할 지경이다. 대형사들도 주택개발사업을 축소하거나 중단하는 등 해외 및 공공 수주에 '올인'하고 있다.

주택개발사업에 대한 PF(프로젝트 파이낸싱)가 최근 3년째 중단되다시피 하면서 건설사들의 돈줄 찾기가 혈안이다. 사채시장에서조차 자금 마련이 어려워진 건설사들은 부동산펀드 등 다양한 자금원 개발에 들어갔다.

◇건설사 책임분양 전환 확산=PF 부실 위험 및 자금 조달 애로가 가중되자 건설사들은 '책임분양'이라는 새로운 리스크 관리 방식으로 전환해가고 있다. 책임분양이란 금융권에 지급보증을 서지 않는 대신 적정 분양률에 미달되는 부분에 대해서 건설사가 위험을 떠안는 방식이다.

실례로 지난해 책임분양을 실시한 송파 오벨리스크의 경우 시행사가 토지비용 10%, 시공사 책임분양 49%의 조건으로 PF를 실시했다. 금융사 입장에서도 분양률 49%일 경우 자금 회수에 무리가 없는 사업으로 판단했다. 일단 오벨리스크사업은 초기에 100% 분양을 달성, 선례를 남겼다.

광교신도시 '태영 데시앙루브'(시행사 토지비 10% 부담)도 책임분양한 사례다. 쌍용건설의 경우 지난해 개발사업은 물론 올해 신규사업도 책임분양형태로 전환하기로 했다. 대우건설도 일부 사업장의 경우 책임분양 형태로 개발할 계획이다.

건설업계 관계자는 "PF 지급보증은 IFRS 회계기준에 따라 직접 채무로 기재돼 해외 수주 등에서 경쟁력을 떨어뜨릴 수 있다"며 "장부상 재무 건전성을 유지할 수 있어 책임분양을 적극적으로 반영해 나가는 추세"라고 설명했다. 책임분양은 사업성을 검토해 적정분양률 이하인 부분에 대해서만 리스크를 감당하기 때문에 전체적인 보증 의무가 없다는 장점이 있다. 이 경우 사업성 심사를 강화하고, 금융사와 시행사, 시공사가 리스크를 분담할 수 있는 사업 모델 개발이 요구된다.

이와 별도로 시공사들도 개발자금 공급원을 다양화하려는 노력을 경주하고 있다. 개발전문 부동산 투자회사(리츠), 대형 부동산펀드 등을 활용하는 방식도 이 현재 가장 많이 검토되고 있다.

정부도 오는 8월 광명 시흥지구를 시범사업으로 선정, 보금자리 개발에 민간 참여를 허용하기로 하는 등 제3섹터 방식(공공+민간 합작)을 확대할 방침이다. 또다른 방안으로 PF 본연의 성격을 수행할 투자은행을 별도로 설립하자는 의견도 나오고 있다. 그러나 대부분의 해법이 근본적인 해결책이 아니라는데 산업계 전반의 고민이 깊다. 다만 정책 전반을 큰 틀에서 재검검해야만 생산체계를 복원할 수 있다는 의견이 지배적이다.

◇PF 부실 해법 없나=주택생산체계는 지난 2008년 서브 프라임 이후 PF 사업장 부실 확대로 최대 위기를 맞았다. 이와 함께 PF 연체율도 급격히 증가했다. 은행권 PF 연체율의 경우 2009년 12월 1.7% 수준이었으나 2011년 3월 5.3%로 늘었다. 이에 발 맞춰 금융권의 PF도 일부 사업장을 제외하고는 전면 중단되다시피 했다. 2011년 3월 기준 PF 잔액은 36조5000억원이다. 2009년 상반기 84조원 대비 절반 이하 수준으로 금융권의 대출 회수도 급격히 빨라졌다.

시장도 크게 축소돼 민간 주택 공급이 최고 정점인 2005년의 절반 수준으로 약화됐다. 이 시기 1, 2차 건설산업 구조조정을 통해 100대 건설사 중 28개사가 워크아웃되는 등 건설산업이 사실상 금융권의 신탁통치에 들어갔다. PF 잔액도 주택산업 전체를 공멸시킬 '시한폭탄'이 될 가능성이 상존해 있다. PF 부실이 시공사 및 금융권 부실의 원인이 되자 현재 금융당국도 회수에 집착하고 있다.

최수석 외환은행 부장은 "PF 운용이 프로젝트 사업성보다는 시공사의 지급 보증에 달려 있어 여신 기관 위주의 PF 자금조달은 시공사에 리스크가 집중될 수밖에 없는 구조를 낳았다"라며 "그럼에도 아직도 부실 위험이 어느 정도인지를 파악하기는 쉽지 않다"고 말했다. 그는 또 "일단 PF 대출에 대한 신용보강이 급선무인데 시공사와 금융대주단, 개발시행사간의 합의가 쉽지 않다는 게 문제"라고 덧붙였다.

이런 문제는 금융권이 시공사 지급보증을 안전장치로 삼은데 있다. 그간 개발시행사 자본구조가 영세해 개발사업에 금융권 참여기피를 야기하고 시공사 보증에 집착토록 했다. 특히 PF 사업이 PF 본연의 역할을 수행하지 못 하고 변형된 대출형태를 만들었다. 이러한 사정에도 주택경기 호황기에는 문제가 드러나지 않았으나 최근 불황으로 부실이 일시에 터져나온 데 따른 것이다.

경실련은 "건설업계의 자율적인 구조조정을 이끌어내고 사업성이 아닌 담보성 대출로 변질된 PF대출 사업 관행을 개선해야한다"며 다소 급격한 해법을 내놓고 있다. 이와 달리 이국형 하나다올신탁 경영지원본부장은 "사업 초기 토지비 부담 완화를 위한 지주공동사업을 활성화시킬 필요가 있다"며 "이 경우 토지소유자와 개발사업자가 공동으로 개발운용회사를 설립하고, 리츠 등이 참여하는 형태도 고려해볼만하다"고 설명했다.

권주안 주택산업연구원 연구위원도 "지금은 PF가 중단돼 주택생산의 전방조직인 개발시행사의 몰락으로 이어지고 있다"고 설명했다. 그는 이어 "수요에 맞는 적정공급량은 차치하고라도 주택산업을 연착륙시켜야 하는 문제가 정책의 핵심이 돼야할 시점"이라며 "전반적인 분양시스템부터 전반적인 점검과 변화가 요구된다"고 설명했다.

일부에선 다른 의견도 있다. 김찬호 주택산업연구원 선임연구원은 "서울, 수도권 주택보급률은 여전히 낮은 형편여서 조만간 주택건설 붐이 다시 올 수 있어 현재의 주택생산 방식을 급격히 재편할 필요는 없다"고 진단한다.

이규성 기자 peace@