보금자리개발 '지각변동'.. 민간·지자체 참여 활성화

국토부, 보금자리주택 거주의무기간 1~3년 차등 완화도

[아시아경제 이규성 기자] 광명시흥 등 보금자리 주택지구에 민간 참여가 대폭 허용된다. 또 수도권 그린벨트 내에 지어지는 보금자리 분양주택에 대한 거주의무기간(현행 5년)이 차등 완화되고, 분양가 심의위가 설치된다.

12일 국토해양부는 지난해말 이런 내용을 담은 보금자리주택 특별법 개정안이 통과됨에 따라 오는 8월 시행 시기에 맞춰 민간참여모델 수립, 관련업무지침 등을 마련하기 위한 후속작업을 실시중이라고 밝혔다.

이에 따라 로또 논란, 청약기피 현상, 사업시행자인 LH 자금난, 민간시장 위축의 주범 지목 등의 문제점이 해소될 지 주목된다.

◇ 제3섹터 형태의 민간 참여 도입= 현재 보금자리주택 개발권은 대부분 한국토지주택공사(LH)가 쥐고 있다. 전체 공급량의 80%에 달한다. 그러나 막대한 보상비 등 초기 사업비로 인해 LH의 재무구조는 더욱 부담이 커지고 있으며 이에따라 보금자리 개발이 지연되고 있다. 오는 2018년까지 150만가구 공급 목표가 무산될 것이란 지적이 나오는 이유다.

현재 보금자리 주택공급은 1, 2차 6개지구에 그쳤으며 ▲3차 광명시흥 등 3개지구 ▲ 하남감북 등 4차 2개지구 ▲ 과천 지식정보타운 5차지구는 지지부진한 상태다. 지연 사유는 막대한 사업비, 주민들의 보상 반발, 지자체와의 갈등 등을 꼽을 수 있다.

실례로 3차지구인 광명 시흥의 경우 전체 면적은 17.4㎢로 예상사업비 13조5000억원 중 보상비 8조8000억원이 소요된다. 하지만 재무구조 개선작업을 진행중인 LH의 경우 사업에 난색을 보이는 반면 광명시는 서두르는 입장이다.

이에 해결책으로 제시된 방법이 민간·공공이 공동 시행하는 제3섹터방식이다. 개정법률안에 따르면 기존에 공공으로만 한정돼 있던 사업시행자 범위를 확대해 ▲ 지구 조성사업의 경우 공공이 50% 초과해 출자·설립한 법인 ▲ 주택건설사업의 경우 공공시행자와 주택건설사업자의 공동시행 등을 허용한다. 따라서 민간이 참여할 법적인 근거가 마련된 상태다.

따라서 국토부는 광명 시흥3차지구(6만7000여가구)를 시범지구로 선정, 민간 참여토록 하는 방안을 추진중이다. 국토부 관계자는 "정책 연구용역을 통해 구체적인 민간참여모델을 만들고 보금자리 업무지침, 민간참여 관련지침을 제정할 것"이라고 설명했다. "단, 민간 단독 참여는 보금자리라는 공공성이 퇴색하기에 논의조차 하지 않았으며 만약 거론된다 하더라도 국회 자체에서 거부했을 것"이라고 덧붙였다.

민간건설업계도 제3섹터방식의 택지개발사업에 관심을 표명하고 있다. 신완철 주택건설포럼 회장은 "일단 정부가 제시하는 사업모델을 봐야겠지만 택지를 개발 전에 분양받는 선수협약의 변형된 형태가 아니라면 민관공동개발에 참여할 수 있을 것"이라고 설명했다.

택지를 쓸 수 있는 사업기간 단축, 기금 및 재정지원 등의 방안이 나올 경우 사업 참여를 검토할만하다는 입장이다.

아울러 국토부는 LH로 지정된 개발권 일부를 지자체로 이양하는 방안에 대해서도 긍정적으로 검토하고 있다. 지자체로 이양하는 사업은 택지개발촉진법에서 지자체에 개발 권한을 주고 있는 '330만㎡ 이하' 수준이 유력해 보인다.

◇ 분양가 책정 개편= 앞으로 보금자리주택에 대한 로또 논란이 사라질 지도 관심거리다. 현재 국토부의 보금자리 분양가 책정 원칙은 '주변시세의 85% 수준'이다. 지난 2009년 10월 1차지구 사전예약 당시 3.3㎡ 당 분양가격은 ▲ 서울 세곡 및 서초지구의 경우 1150만원 ▲ 고양 원흥 850만원 ▲ 하남 미사 970만원이었다.

그러나 당시 세곡 및 서초의 경우 주변시세가 3.3㎡ 당 2000만~3000만원대로 나타나 청약 과열 양상을 보이며 '로또 논란'을 빚었다. 반면 고양 원흥, 하남 미사 등 주변시세의 90% 수준으로 고양 원흥에서는 대규모 미달사태를 보였다. 따라서 일부에선 로또 논란, 또 다른쪽에선 고분양가 논란이 일어나는 등 운용 난맥이 드러난 것이다.

이에 개정 법률안에서는 택지가격을 조정토록 하는 항목을 담아 인근 주택시장에 미치는 영향을 최소화했다.

더불어 보금자리지구(GB해제지구)에서 건설하는 분양주택에 대해서는 공공시행자(LH, 공공기관 등)가 설치한 분양가 심사위원회를 통해 분양가 심사를 받도록 할 계획이다.

또 수도권 GB지구내 분양주택은 인근 시세 대비 분양가 비율에 따라 현행 5년으로 돼 있는 거주의무기간도 완화한다. 완화 폭에 대해서는 아직 결정되지 않았으나 1~3년으로 차등 적용하는 것이 검토되고 있다.

◇ 민간시장 위축 논란 자유로워지나= 보금자리 주택이 본격 공급되기 시작한 이후 민간업계는 보금자리에 대한 지나친 환상, 대기수요 양산, 일부 당첨자의 과도한 시세 차익 향유 등을 이유로 민간시장을 위축시킨다고 반발해왔다. 보금자리 개발에 민간참여가 확대되는 등의 방안이 현실화되면 이 같은 논란이 수그러들 수 있을지 관심이 모아진다.