경기침체 속 돈 되는 '알짜' 부동산은 어디?②

[골드메이커]침체된 부동산시장에 맞는 투자전략

유럽 불안의 도화선인 그리스문제가 다시 붉어지고 있고, 미국은 여전히 침체의 늪에서 벗어날 줄 모르고 있다.

국내 실물경기 침체와 중산층의 어려움은 시간이 갈수록 무거워지면서 부동산시장 역시 지속적으로 약세를 벗어나지 못하고 있다.

서울, 수도권 아파트 가격은 계속 약세를 면치 못하고 있다. 또 침체된 부동산시장의 분위기를 반영하듯 매매보다는 전세를 선호하는 수요가 늘어나고 신규주택 공급이 지속 감소하면서 전세가격이 큰 폭으로 상승했다.

단기간의 상승에 따른 피로로 최근 전세가격은 조정을 받고 있지만 입주물량이 크게 늘어나거나 전세수요가 크게 줄어들지 않는 한, 전세 강세는 지속될 수 밖에 없는 트렌드가 되어 버렸다.

지방은 그나마 선전하지만 이는 서울, 수도권이 앞서가면서 뒤늦게 격차를 줄이는 과정인데 지방 부동산도 이제는 서서히 신중해져야 할 때가 되고 있다.

이런 부동산시장의 침체는 기존의 아파트 위주의 투자로는 더 이상 기대하는 수익률을 얻기 어렵기 때문에 이제는 기존의 투자패턴에서 벗어나 조금 더 다양한 투자패턴을 필요로 하고 있다.

이렇게 기존의 투자패턴이 더 이상 먹히지 않으면서 "이제 어디에 투자를 해야 하나요?" "부동산은 정말 끝난 것인가요?"과 같은 질문을 최근 많이 받고 있다.

투자는 본인이 하는 것이고 전문가가 책임을 질 수도 없지만 좋은 투자전략은 성공투자의 확률을 높이는 중요한 포인트 임에는 틀림이 없다.

최근 부동산시장의 침체가 깊어지면서 예전과 같은 투자수익을 올리기 어려워졌지만 그래도 기회는 항상 존재하기 때문에 최근 인기가 높은 투자상품과 전략을 2회에 걸쳐 소개하고자 한다.

◆ 상가

상가점포는 상업지구내 상가점포와 아파트 단지 내 상가점포를 생각할 수 있는데 생각처럼 수익률이 높지 않고 개발업자들의 과도한 이익 책정으로 분양가가 실질가치보다 너무 높게 책정되어 있는 경향이 있다.

따라서 분양 사무실의 영업사원이나 과대광고를 통한 '묻지마' 투자는 주의가 필요하다.

상가점포는 오피스텔과 달리 공실이 발생하면 다른 임차인을 빨리 구하기 어렵다.

또 처음에는 임대수익률이 잘 나오더라도 영업이 안돼 폐업을 하게되면 상권이 나빠져서 임대료가 낮아지기 때문에 임대수익률이 크게 떨어질 수도 있는 점에 주의할 필요가 있다.

따라서 길목이 좋은 곳, 상권이 활성화 되는 곳을 찾는 것이 중요하다.

아파트 단지 내 상가는 가구수가 500가구 이상은 되어야 하고, 가구수 대비 점포비율이 70~80가구당 점포 1개 정도가 안정적인 비율이라고 할 수 있다.

LH공사(한국토지주택공사)가 올 연말까지 판교, 도촌지구, 세종시 등에 210개 점포를 분양할 예정이다.

상가건물은 임대수익과 더불어 지가상승을 통한 투자수익도 발생할 수 있지만 매매가격이 너무 높고 개별성이 강해 부동산업자들의 장난이 심하다.

때문에 충분한 자금계획과 함께 믿을만한 전문가의 도움을 받아 발품 팔면서 철저한 조사분석 후 접근해야 실패확률을 낮출 수 있다.

◆ 소형아파트

소형아파트는 오피스텔보다 수익률은 조금 낮지만 임차인의 손바뀜이 적고, 서민의 대표적인 주거형태이고, 경제불황으로 안전자산에 대한 선호도가 높은 상황에서 전세가격 상승으로 매매수요까지 늘어나면서 수요층이 두텁고, 시세상승도 가능하기 때문에 요즘 인기가 높다.

하지만 매매가격이 최근 1~2년간 꾸준히 상승했고 임대료는 그만큼 따라가지 못하면서 수익률이 조금 낮아지는 경향을 보이고 있고, 중대형 가격이 정체돼 있어 소형아파트의 상승에 제한이 되고 있다.

지난해 12월과 올해 10월 월세수익률을 비교해보면, 일산신도시 문촌세경 19평형은 5.2%에서 5%로, 산본신도시 주공4단지 17평형은 5.5%에서 5.3%로, 수원시 매탄성일 17평형은 6%에서 5.5%로, 화성시 병점주공1단지 17평형은 6.8%에서 5.5%로 낮아진 것을 알 수 있다.

하지만 매매가격이 높은 서울 소형아파트나 분당신도시의 소형아파트 수익률은 5%가 나오기도 어렵기 때문에 매매가격이 상대적으로 낮아 수익률이 잘 나오고 수요층도 풍부한 일산신도시, 산본신도시와 삼성전자 수원, 화성병점, LG전자 수요가 풍부한 오산지역 소형아파트에 관심을 가져도 좋다.

◆ 빌라

빌라는 1970년대부터 1980년대까지 절대적 주택공급 부족 시절에는 큰 재미를 본 효자상품이었다.

하지만 1980년대부터 본격 개발이 된 주거 편의성을 앞세운 아파트 시대에 밀리면서 2000년대 중반까지 이렇다 할 수익을 올리지 못했다.

특히 아파트와 너무 크게 격차가 나면서 더 이상 빌라는 투자대상이 아니라는 냉소를 받았던 것이 사실이다.

하지만 2006년부터 뉴타운 바람이 불면서 찬밥이던 빌라가 황금알을 낳는 거위가 됐다.

실제로 2009년까지 아파트를 넘어 가장 높은 수익을 기록했던 것이 도심 빌라였다.

하지만 이런 빌라 상승은 20년 동안 상승이 안되면서 가격적으로 저평가가 되어있었고 뉴타운 개발로 도심 노후화된 빌라가 아파트로 재개발이 된다는 기대심리가 접목이 되면서 많게는 몇 배로 상승하는 기염을 토하기도 했다.

하지만 이제 뉴타운 바람은 사실상 종말을 맞이했다. 서울시장이 교체되면서 기존의 뉴타운, 한강르네상스 개발은 폐지가 되던, 변경이 되던 변화가 불가피하게 된 것이다.

사실 서울시장 교체가 아니더라도 미래 개발에 대한 기대치가 이미 선반영 되었기 때문에 더 이상 투자상품으로써 가치는 떨어진 것이 사실이다.

물론 확실한 입지적 우위를 가진 용산 한남뉴타운 등이나 이미 개발이 완료되거나 속도가 빠른 뉴타운은 도심의 새 아파트 희귀성이 있기 때문에 가치는 하겠지만 개발이 지지부진한 구역들에 속한 빌라에 대한 투자는 주의가 필요하다.

기존의 '묻지마'식 투자가 아닌, 확실하게 저평가된 급매물만 선별투자하는 전략이 필요할 것이다.

◆ 재건축

글로벌 경제위기와 실물경기 침체로 부동산시장의 침체도 지속되고 있는데, 전반적인 어려움 속에서도 투자수요가 많았던 재건축아파트의 하락폭이 최근에 컸다.

실제로 개포주공1단지 13평형의 경우 올해 초 8억2000만원까지 거래가 되었지만 현재는 6억 후반~7억 초반에 급매물이 나오고 있다.

일반아파트는 부동산시장이 회복을 해야 하는데 반해 재건축단지는 경제위기가 안정을 찾고 투자심리가 회복되면 가장 먼저 반응하고 회복하기 때문에 하락폭이 큰 지금 관심을 가져봐야 할 투자대상이다.

재건축속도가 비교적 빠르고 최근 하락폭이 큰 개포주공1-4단지, 잠실주공5단지, 둔촌주공1-4단지, 고덕주공2단지, 과천주공2,6단지 등 재건축예정단지는 항상 눈여겨볼 필요가 있다.

다만 재건축 특성상 전세비율이 낮고 사업이 예상보다 장기화될 수 있기 때문에 충분한 자금계획을 가지고 중장기적으로 접근하는 자세가 필요할 것이다.

김인만 굿멤버스 대표