[선택 10·26]"서울 집값 3년내 다시 급등할수도"

[골드메이커]뉴타운사업 억제시 중장기적 공급부족 초래

박원순 야권통합후보의 당선으로 서울시의 도시개발 및 부동산시장도 커다란 변화를 맞을 전망이다. 부동산정책과 시장에는 과연 어떤 변화가 나타날까.

우선 박 시장의 공약을 살펴보면 4가지 정도로 요약된다. ▲한강르네상스 재검토 ▲ 재건축 속도 조절 ▲뉴타운사업 전면수정 ▲공공임대주택 8만가구 공급 및 주택바우쳐 확대 등이다.

가장 큰 후폭풍이 예상되는 분야는 역시 한강르네상스사업을 들 수 있다.

한강변의 노후주택을 초고층으로 다시 짓는 대신 일정한 토지를 기부채납을 받아 녹지, 문화공간 등 공공 공간으로 개발, 시민에게 개방한다는 목적의 사업이다.

이를테면 서해뱃길, 수상호텔 건설은 중단되고 노들섬 오페라공연장, 세빛둥둥섬 계획은 원점에서 재검토된다.

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이에따라 한강르네상스 사업의 대표지역인 여의도, 반포, 압구정, 잠실, 성수, 합정등은 타격이 불가피해 보이고, 재건축과의 연관성도 높은 만큼 파장이 클 전망이다.

박 시장이 재건축의 과속방지를 위한 속도조절 필요성을 여러차례 언급한 만큼, 한강변의 노후화된 대단지 아파트는 비상이 결렸다.

에를 들면 개포주공, 압구정현대, 가락시영, 잠실주공 등 대규모 재건축단지의 추진은 당분간 기대난이다. 다만 강북권 등 일부지역의 재건축 허용연한은 현재 40년에서 단축, 완화될 가능성이 열려 있어 숨통은 살아 있다.

◆뉴타운 사업도 지각변동 예상

뉴타운 사업도 사업방식이 바뀌거나 여러 곳이 백지화될 가능성이 크다.

박 시장은 재개발 등 뉴타운 사업을 주민들의 정주권을 박탈하기 때문에 위헌이라고 비판한 바 있으며 전면 재검토를 약속했다.

하지만 주민들이 원하거나 이미 상당부분 진척된 곳은 당초 계획대로 추진될 것으로 보인다.

한편 2014년까지 공공임대주택 8만 가구의 공급공약은 그 실현가능성을 둘러싸고 논란이 많다.

SH공사의 재정난과 토지난으로 신규공급이 쉽지 않을 뿐더러 싼 가격에 민간주택의 매입도 현실성이 적기 때문이다.

실제로 얼마 전 LH공사가 2만 가구의 다가구, 다세대 주택의 매입을 추진했지만 매입실적은 낮고 수도권에 집중돼 한계를 드러낸 바 있다.

주택바우쳐 확대, 전세보증금센터 설치로 무주택 세입자의 주거비 부담, 주거고통은 어느정도 경감될 수 있겠다.

아직은 공약만 노출된 상태로 소위 밑그림만 있을 뿐 구체적 실행계획(액션플랜)이 마련되지 않은 상황에서 부동산시장에 미치는 구체적인 파급효과를 논하기는 이르다.

또한 과거 경험을 볼 때 대통령 등 공직자가 취임 후 시정을 파악하는 과정에서 일부 공약사항이 수정되는 사례는 빈번하다.

다시말해 밖에서 볼 때와 안에 들어와서 보는 시각은 서로 다를 수 있다는 얘기다.

특히 박 시장은 행정경험이 일천한데다 도시개발, 부동산지식에는 한계가 있지 않겠는가.

행정수장의 교체로 서울은 이제 공간구조와 삶의 질을 통째로 바꿀 수도 있는 도시개발, 부동산시장이 큰 변화의 물결에 직면하고 있다.

박 시장의 변화와 개혁이 서울시민과 수도서울의 미래를 위해 어떤 역할을 할 것인지는 역사가 판단할 몫이다.

다만 전문가의 입장에서 우려되는 점은 행정의 일관성 상실과 도시, 부동산계획의 전면 궤도수정에 따른 대혼란이다.

예컨대 재건축, 재개발, 뉴타운사업을 억제할 경우 단기적으로는 전세입자보호대책이 될 순 있지만 중장기적으로는 공급부족으로 2~3년 후엔 집값 급등을 부를 수도 있다는 판단이다.

강조컨대, 혈세낭비와 시민생활에 조금의 불편함이 없도록 도시, 부동산정책의 연착륙을 기대한다.

그리고 시민, 소비자, 수요자 입장에선 정책변화에 순응하는 대응전략이 절대 필요하고 투자의 패러다임 전환도 요구된다고 하겠다.

고종완 RE멤버스 대표