은퇴한 박씨, 싸다고 OO텔 샀다가 낭패 본 사연

[골드메이커]개별등기 가능 OO텔 투자해도 되나

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>"대표님, 개별등기 가능한 OO텔 분양받았는데 괜찮나요?"

수익형 부동산의 투자 열풍에 편승해 수도권 신도시 일대에서 고층상가를 원룸텔로 분양해 개별등기란 모호한 표현으로 소액투자자들을 끌어들이고 있다. 경기도 일원, 특히 용인시, 부천시, 화성시 병점역, 판교, 일산 등지에서 성업중이다.

OO텔, OOOO텔이 소액으로 투자가능한, 고수익 틈새 수익형 부동산으로 투자자들을 유혹하고 있다.

통상 시중에 나와 있는 OO텔은 공실율 10% 감안, 수익율을 연 8~10% 전후라 보면 된다. 즉 다가구나 다세대, 오피스텔에 투자하는 것보다 연 임대수익율이 2~3%포인트 가량 높다고 보면 된다.

특히 고시원 형태의 00텔은 직접 관리인(총무)을 고용, 관리(입실,퇴실과 청소)해야 하는 경우가 많기 때문에 이 부분에 대한 인건비도 고려해야 한다.

아시아경제신문은 11월 8일 오후 2시 서울 명동 은행회관 2층 국제회의실(2호선 을지로입구역 5번출구, 4호선 명동역 6번출구)에서 '명품 자산관리 아카데미'를 개최합니다. 이번 행사에선 배종우 하나은행 청담동 골드클럽 PB팀장, 아기곰 부동산 칼럼니스트, 김영익 한국창의투자자문 대표 등이 강사로 나서 재테크 타이밍 등에 대해 강연합니다. 참가비는 무료(행사당일 현장접수는 1만원)이며, 사전 등록해주신 분들을 대상으로 추첨을 통해 디지털카메라, 외식상품권, 화장품, 초청강사 저서(50권) 등 다양한 경품을 증정합니다. 행사가 끝난 뒤 아기곰과 함께하는 호프데이도 준비했습니다. 호프데이는 사전등록자 중 선착순 80명입니다.(참가비 1만5000원, 상세내용은 개별통보) ㆍ참가신청 : 아카데미 참가신청 ☜클릭! 또는 이메일(richasia@asiae.co.kr) 접수 ㆍ문의 : 아시아경제신문 금융부(02-2200-2071~3

퇴직자나 시간에 여유가 많은 분들 같은 경우 고시원 형식의 OO텔 전체를 투자해, 직접 운영하는 게 적합하다고 볼 수도 있다.

단, 개별등기 중 지분등기 형식의 공동소유의 고시원 형태의 OO텔에 투자하게 되면 매매와 임대료 관리가 까다롭고, 시설관리도 어려운 점이 있다.

◆빈상가 경매로 낙찰받아 운영하는 게 유리

지금까지 고시원은 1000㎡ 미만이면 근린생활시설, 1000㎡ 이상이면 숙박시설로 분류돼 주거지역에 난립해 왔다.

하지만 앞으로는 독서실, 학원 등과 동일하게 500㎡를 기준으로 근생시설 여부가 결정된다.

이와같은 상황에서 OO텔에 투자해 수익을 내려면 직접 기존 원룸텔에 투자하는 것보다 3~5층 정도의 상가를 저렴하게 낙찰받아 OO텔로 용도 변경하는게 좋다.

상가 건물을 매입하기 전 관할구청 건축과나 전문회사에 용도 변경에 제한을 받는 요소가 없는지 파악해야 한다.

입지는 대학가，학원밀집가，산업단지，출퇴근이 용이한 역세권 등 임대 수요가 많은 부지를 확보하는게 가장 중요하다. 배후 수요가 많더라도 수익형 부동산 공급이 많지않은 곳을 골라야 한다.

◆애매한 개별등기 OO텔 주의

OO텔 투자에 주의해야 할 점은 '개별등기 가능'이라는 광고나 말을 통해 유인하면 지분인지 구분등기인지 정확하게 알아보고, 소재지 행정관청에 중복 확인해서 분양에 있어 불법적인 사항은 없는지 확인해야 한다.

지분등기는 등기부에 구체적인 호수가 정해져 있지 않고 `100분의 4`와 같은 형태로 지분만 표시되는 것으로 일부 투자자 지분이 경매로 넘어갈 때 문제가 될 수 있다.

또 분양자가 매각을 하려 해도 지분등기의 한계 때문에 매매가 쉽지 않을 수도 있다.

투자자들은 이 같은 지분등기의 한계를 알지 못하거나, 인허가 등기 등 관련 서류를 제대로 확인하지 않는다.

특히 분양업자들은 개별등기가 가능하다며 투자자들을 현혹시키고 있지만 개별등기는 이들이 만들어낸 용어로 정확한 법률 용어가 아니다.

구분등기가 된다면 문제가 없지만 지분등기만 되면 재산권 행사에 한계가 있고, 매매도 잘 되지 않으며, 가격이 하락할 가능성이 많다. 서울 양재동에 있는 OO 복합 쇼핑몰의 경우도 상층부를 지분등기로 해서 사무실로 개조해 임대, 결국 분양가 대비 20~30% 이상 떨어졌는데도 매기가 전혀 없다.

개별등기란 애매모호한 표현으로 정식적인 법적 용어는 아니다. 개별등기란 때에 따라 지분등기도 되고 구분등기도 된다. 계약하기 전에 투자자들은 대개 본인의 주택처럼 소유자가 분명한 구분등기로 알고 있으며, 업체에서도 그렇게 현혹시킨다.

◆분양받기 전 해당관청에 문의하라

현행법상 고시원(원룸텔)은 근린생활시설 및 근린상가에 들어갈 수 있는 시설로 공동지분 등기는 가능해도 각 호실마다 개별 등기는 불가능하다. 하지만 이같은 광고를 통해 분양이 이뤄지고 있다.

통상 건물을 건축허가 사항에 맞게 기존상가로 건축, 준공검사를 필한 후 다시 후시설공사(리모델링)를 통해 1개층당 전용면적 10∼20㎡ 규모의 고시원 쪽방을 10∼20개를 만들어 이를 일반인들에게 개별 분양한다.

시 건축과에 알아보면 "고시원 스타일의 쪽방형태가 아닌 1개층당 4∼5개의 일반 상가 형태로 건축허가를 받았으며 차후 고시원 각 호실별 개인등기를 목적으로 건축물 대장 구분등기 분할은 불가능하다"는 걸 알 수 있다.

통상 OO텔의 경우 전용면적 9.6~26.33㎡형(3~8평)의 지분등기로 투자자들을 끌어들이고 있다.

◆퇴출 건설사 시공 상가도 주의

퇴출 건설사들이 시공하고 있는 상가의 경우는 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 시공사도 면밀히 검증해야 한다.

공사가 중단되면 새로운 시공사가 선정될 때까지 분양 시기가 무기한 연기된다.

또한 주택법 적용을 받는 아파트와 달리 상가는 법적 보증의무가 미약해 투자자 피해가 염려되기 때문이다.

상가는 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 돼 있으나 연면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는 등 주택에 비해 안정성이 많이 떨어진다.

과거 한신건영의 부도로 일산 화정의 한신에리어타워, 파주 금촌의 아이맥스타워 등이 공사 중단의 후유증을 앓는 등 시공사의 부도로 인해 상가 투자자의 공사 중단 피해가 적지 않았다.

더욱이 새로운 사업주가 등장해 시공사가 교체되더라도 여전히 문제는 존재한다. 새로운 사업자 입장에서 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약조건을 승인할지 여부가 불투명하기 때문이다.

수익형 부동산의 열풍을 타고 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들은 시공사의 재무 건전성과 분양 신고필증, 분양보증 여부 등을 반드시 확인해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표