[김인만의 부동산돋보기]이제는 수익형부동산에 관심가질 때

"입지, 수익률, 공실률, 미래가치 등 꼼꼼히 따져보아야"

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]최근 임대수익이 나오는 수익형부동산데 대한 관심이 늘어나고 있다.

부동산은 시세차익을 남기는 투자형부동산과 시세차익보다는 임대수익이 나오는 수익형부동산으로 구분할 수 있다. 최근 부동산시장 침체가 지속되면서 부동산투자가 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아닌 것을 깨달은 투자자들이 수익형 부동산에 눈을 돌리고 있다.

수익형부동산은 시세차익보다는 임대수익의 비중이 높기 때문에 은퇴 이후 안정적인 고정수익이 필요하거나 은행금리 이상의 수익을 필요로 하는 분들이 관심을 가져야 할 분야다.

이전까지는 불패신화의 주역이 바로 아파트를 중심으로 한 투자형 부동산이었지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 불패신화가 깨지면서 수익형부동산에 대한 관심이 커지고 있다.

수익형부동산은 평균수명 증가에 따른 고령화 시대, 베이비부머의 은퇴, 단기간 급등한 아파트가격을 고려하면 앞으로 새로운 투자 트렌드로 자리 잡을 것으로 예상된다.

우리가 느끼지 못하는 사이 우리나라는 고령화 사회로 접어들었다. 65세 인구비율이 2005년 9.1%였는데, 2010년 10.2%로 증가했고, 2030년은 24.1%, 2050년은 37.3%로 늘어날 예정이다.

65세 이상 고령인구가 늘어나면 사회보장제도가 완벽하지 않고 연금소득 대체율도 낮으며 선진국대비 고령화 속도가 빠른 우리나라는 사회문제가 될 수밖에 없다.

또 1970년대 4.6명이던 출산율이 2004년 1.16명으로 급격히 감소한 반면 연도별 부양인원은 2000년 10명당 1명에서 2019년 5명당 1명, 2050년에는 2명당 1명으로 될 것으로 예상되기 때문에 앞으로 자신의 노후는 자신이 책임을 져야 한다.

의학기술의 발달로 평균수명이 늘어나면서 은퇴 이후 사망까지 살아야 할 기간이 길어지고, 몇 살까지 산다는 미래기간 예측이 어려워지면서 노후비용 예측도 어렵다. 때문에 결국 고정적인 수익을 필요로 하는 사람들이 늘어날 수밖에 없다.

베이비부머(Baby Boomer)세대 성장기에는 수요증가가 공급부족을 야기했다. 이는 주택가격 상승으로 이어졌다. 그러나 쇠퇴기에는 구매력하락으로 이어져 주택가격을 하락시키는 원인이 되기도 한다.

미국(946-1964년), 일본(1930년-1964년) 보다 늦긴 해도 우리나라(1955-1964년)도 이제 베이비부머 세대의 은퇴가 서서히 현실화 되고 있다.

경제활동을 하던 사람이 은퇴를 하게 되면 고정수입이 없어지면서 큰 고통을 당하기 때문에 다시 경제활동을 하거나, 고정수입이 발생하는 임대수익에 관심을 가질 수밖에 없다.

1986-2006년까지 20년간 우리나라 전국 집값상승률은 2.4배 상승으로 3배 상승한 물가상승률보다 낮은 편이다. 해외선진국과 비교하더라도 높은 상승률은 아니다. 그러나 지방보다 투자관심이 높은 서울, 수도권의 부동산 상승폭이 컸던 것은 사실이다.

개포 우성을 예로 들면, 2006년 이후 큰 폭의 상승은 없었지만 1998년부터 2008년까지 10년 동안 5배 이상 올랐다. 실물경제는 이처럼 상승하지 못했고, 향후에도 실물경기회복에 따른 실질자산증가가 뒷받침되지 않으면 상승엔진에 큰 힘을 불어넣기는 어렵다.

투자수요는 항상 존재하지만 투자형부동산의 약보합세가 오래될수록 안정적인 임대수익이 나오는 수익형부동산에 대한 관심이 커질 것이다.

이렇듯 수익형부동산의 수요증가는 수익형부동산의 가치상승으로 연결되기 때문에 앞으로 수익형부동산에 대한 인기는 점점 높아질 가능성이 높다.

하지만 이런 분위기에 편승해 수익률이 낮은 물건에 투자했다가 피해를 보는 사례도 증가하고 있기 때문에 충분한 자금계획을 가지고 입지, 수익률, 공실률, 미래가치에 대한 충분한 조사분석을 통한 정확한 가치판단을 하는 지혜가 필요하다.

김인만 굿멤버스 대표