내년 3월부터 토지 대신 '아파트'로 환지 가능

국토부, 도시개발법 개정안 공포..입체환지, 원형지공급 등 수요자 중심 개발체계로 전환

[아시아경제 조민서 기자]내년 3월부터 토지뿐만 아니라 아파트나 상가 등 건축물로도 환지를 받을 수 있게 된다. 또 문화·체육 등 수익성이 낮은 지역과 높은 지역을 하나로 묶어 개발할 수 있는 결합개발 제도도 도입된다.

국토해양부는 이 같은 내용을 담은 도시개발법 개정안이 27일 국무회의 의견을 거쳐 공포됐다고 밝혔다. 개정안은 세부 실행기준을 마련한 뒤 내년 3월부터 본격 시행된다.

이번 개정안은 그동안 수익성 있는 지역만 골라서 개발하는 관 중심의 도시개발방식을 수요자 중심으로 창의적이고 개성있게 바꾸는 것이 주목표다.

우선 기존 강제수용 형태의 환지방식이 입체환지제로 바뀐다. 입체환지제로 바뀌면 도시개발구역에서 토지로만 전면 수용해야 했던 기존 방식과 달리 건축물로도 환지가 가능해진다.

그동안은 환지제도가 토지 중심의 평면적인 권리이전 방식이어서 소규모 토지소유자나 토지를 소유하지 않은 건축물 소유자는 환지를 받지 못하고 보상금이나 청산금만을 받고 이주를 할 수 밖에 없었다. 게다가 아파트 등 건축물을 건축해 입체적으로 환지받을 수 있는 수단이 없어 낙후도심의 개발에 한계가 있었다.

기존 초기 투자비용이 많이 들고 토지소유자의 권리 침해가 많은 강제수용에 비해서도 환지제가 효율적이란 분석이다. 이에 국토부는 공공기관이 환지방식 시행시 사업관리비용 책정 근거를 마련해 LH 등 공기업에서 환지방식 사업에 적극 참여할 수 있도록 유도할 방침이다.

국토부 관계자는 "강제수용은 전면적으로 보상을 받고 기존에 살던 거주지를 떠나야했기 때문에 공동체가 붕괴되는 등 문제점이 있었다"라며 "입체환지는 사전에 수요를 조사해서 원주민들이 땅이나 건축물 등으로 보상을 선택할 수 있기 때문에 주민들의 재정착률도 높일 수 있다"라고 말했다.

또 도시의 균형적인 발전을 위해 결합개발제도 도입된다. 결합개발제는 문화·체육·생태·복지 등 비수익적 공익사업이 필요한 지역을 수익창출이 가능한 지역과 하나의 구역으로 묶어 개발하는 제도다.

결합개발이 도입되면 도시의 균형개발은 물론 문화재 복원, 문화 및 체육시설 건립, 주민 집단이주 등 많은 사업비가 들고 사업성이 열악한 지역에 대한 민간투자가 활성화될 것이란 분석이다.

토지공급제도도 개선된다. 원형지개발제도를 도입, 실수요자에게 맞춤식 토지를 신속하게 공급해 토지와 건축물을 일체적으로 개발할 수 있게 했다. 원형지란 사업시행자가 토지보상을 끝낸 뒤 택지공사 이전에 공급하는 주택용지다.

원형지개발제도가 도입되면 실수요자가 계획단계에서 자신의 필요에 맞게 토지 조성과 건축물의 설치 계획, 주변 지형 등을 종합적으로 연계해 개발을 진행할 수 있게 된다. 기존에는 시행자가 장기간에 걸쳐 토지를 조성한 뒤에야 수요자에게 공급했다.

단 원형지개발제가 난개발이나 투기로 이어지지 않게 원형지 공급 대상을 지방자치단체나 공기업, 학교 등 직접 사용자로 한정하고, 개발후 10년이내에 매각할 수 없도록 했다.

원주민들의 권리를 보호하기 위해서 순환개발제도 도입된다. 개발계획을 수립할 때 원주민과 세입자 등을 위한 주거 및 생활 보호대책, 이주대책, 임대주택 건설계획 등을 의무적으로 반영해야 한다. 또 인근지역에 주택을 건설해 원주민들을 이주시킨 후 순착적으로 개발을 진행한다.

조민서 기자 summer@