토지투자, 정책만 봐도 성공여부가 보인다!

[골드메이커]보전산지 해제 임야투자전략

A씨는 경기도 한 농림지역의 보전산지인 임야 1만3000평을 2008년에 매입했다.(경사도가 완만한 그런 임야였다)

그는 먼저 농림지역의 행위 제한에 따른 농가주택으로 허가를 넣은 후 이의신청을 해당 지자체에 했다.

이후 지자체의 현장 조사 등을 통해 2009년 보전산지가 준보전산지로 바뀌었다.

용도지역은 농림지역인데, 산림청의 산지구분타당성 조사를 통해 산지가 개발이 어려운 보전산지에서 개발이 용이한 준보전산지로 바뀐 것이다.

지난해 11월경에는 용도지역도 농림지역에서 관리지역으로 1만3000평 중 약 6000평 가량이 바뀌었다(약 7000평은 아직 농림지역의 준보전산지이고 계속 용도지역 변경을 강구중이다).

A씨가 2008년에 매입한 단가는 평당 10만원이었고, 취득시 소요비용, 농가주택 허가 비용 등 토지 취득 원가는 대략 15만원 정도였다.

자금이 필요했던 A씨는 지난해 초 농림지역의 준보전산지를 용도지역을 변경해 주는 조건으로 2000평 가량을 평당 70만원에 매매했고, 용도지역까지 바뀐 지금은 평당 시세가 120만원 정도다.

산지관리법 제7조(산지구분타당성조사. 2007.1.26 개정)에 따르면 산지구분타당성조사를 통해 개발이 아주 어려운 보전산지를 개발이 용이한 준보전산지로 바꿔준다.

그렇다고 모든 보전 산지를 다 바꿔준다는 얘기는 아니다.

산림청이나 산지관리법에 규정하는 내용은 있지만 현장에서 적용되는 내용으로 함축해 보면 이렇다.

-도로에 접해 있거나 도로를 개설할 수 있는 조건을 갖춘 임야
-필히 관리지역(준 보전 산지)에 접한 보전 산지
-경사도가 25도 미만인 보전산지(각 지역의 관청, 설계 사무소등에서 확인 가능)

이런 임야들은 지금도 지자체별로 일정과 진행은 조금씩 다르지만 '직권조사'를 통해 용도지역과 산지를 변경해주는 작업을 하고 있다.

위에 설명한 내용을 정리해보면 이렇다.

토지이용계획 확인서상 산지의 색깔이 연보라 색깔로 표시된 임야가 해제 임야이며 준보전산지로 해제되면 용도지역이 환원된다.

즉 보전산지는 농림지역 또는 자연환경보전지역에서 관리지역으로 용도지역이 바뀐다는 내용이다. 그래서 '보전산지 해제 및 용도지역 환원 고시'라고 표기되는 것이다.

또 농림지역이 관리지역이 되면 관리지역이 도시지역으로 편입되는 것과 맞먹는 효과를 낸다.

다양한 개발허용행위와 훗날 도시지역으로 편입될 지역을 내포하고 있으니 보전산지 해제 및 용도지역 환원이 주는 위력은 실로 엄청나다.

이는 산지구분타당성 조사를 통해 결정되며 현재는 매년 지역별로 고시되고 있다.

또한 보전산지가 준보전산지으로 편입되기도 하고 공익용산지가 임업용으로, 임업용산지가 공익용산지로 상호 변경되고 있다.

따라서 극히 일부의 보전산지만이 준보전산지으로 변경된다는 것을 명심해야 한다.

준보전산지으로 해제된 산지는 또다시 토지적성평가를 통해 보전, 생산, 계획관리로 세분화된다.

해제된 산지에서는 과거에는 불가능했던 단독주택과 다가구 등의 건축이 가능해지니 전원주택, 민박, 펜션 등의 분양사업도 가능해진다.

수익형부동산은 현재에 투자하는 것이고, 토지는 미래다. 미래에 형성될 가치를 읽고 투자하는 것이다.

이진우 소나무부동산 연구소장