종상향 추진 지속, 기부채납으로 법적용적률 거의 채우기도..재건축 시장 침체가 최대 복병
[아시아경제 정선은 기자] 2종 일반주거지역 층수제한이 사라지면서 재건축 사업 추진에 속도가 붙을 지 주목된다. 조합들의 종상향 추진 지속, 침체된 재건축 시장 등이 변수다.
26일 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면 현재 2종 일반주거 용도의 강남권 주요 재건축 단지는 ▲개포시영(1970가구) ▲개포주공1~4단지(1만440가구) ▲가락시영1~2차(6600가구) ▲둔촌주공1~4단지(5930가구) ▲고덕주공2~7단지(8250가구)이다.
층수제한 폐지로 재건축 단지들은 용적률 허용범위(최대 250%) 내에서 고밀도와 저밀도로 다양한 단지설계가 가능하다. 또한 층수제한으로 버려졌던 법적용적률을 쓸 수 있어서 최대 10%포인트 가량 용적률 상향 효과도 기대된다.
하지만 이번 대책만으로 재건축 사업 추진속도에 즉각적인 효과를 내기는 쉽지 않은 상황이다. 단일 재건축 단지로는 최대규모인 송파구 가락시영은 2종 층수제한 폐지 소식에도 수익성을 높이기 위한 종상향(2종일반주거→3종)을 계속 추진중이다. 이 단지는 지난 4월 주변여건의 미변화, 타 사업구역의 형평성을 이유로 서울시로부터 종상향 신청에 대한 재검토 의견을 회신받았다가 최근 다시 재도전중이다. 가락시영 재건축 조합 관계자는 "주변에 송파 위례신도시, 법무단지, 가락시장 리모델링, 100층짜리 잠실 제2롯데월드 등이 생길 예정으로 개발계획과 주변환경 여건이 2종으로 허가받을 때와 많이 달라졌다"며 "서울시의 결정을 보고나서 조합원 총회를 통해 2종 층수완화로 계획을 세울 지 결정할 예정"이라고 밝혔다.
3종 상향을 추진중인 강동구 둔촌주공 아파트 사정도 비슷하다. 2종 층수제한 폐지가 호재는 맞지만 종상향을 통한 수익성 제고는 재건축 단지의 공통관심사다. 둔촌주공 부동산헤드라인 중개업소 관계자는 "지분이 많은 편이고 무상지분율도 160%대 이상으로 종상향이 사업을 결정짓는 요소는 아니다"며 "하지만 수익성을 높일 수 있는 종상향을 선호하는 것은 사실이다"고 설명했다.
강동구 고덕주공의 경우 이미 2종 일반주거로 지구단위 재건축이 추진 중이라 층수제한 폐지에 더욱 관심이 덜하다. 오히려 최근 고덕동이 포함된 5차 보금자리가 복병이다. 고덕주공 2단지 아침공인 관계자는 "이미 지구단위계획 세우면서 기부채납(국가나 지자체에 공공기여를 통해 용적률 인센티브 등을 받는 것) 등으로 용적률 250%에 가깝게 채웠다"며 "오히려 최근 5차 보금자리로 고덕동이 포함되면서 재건축 매매시세에 영향을 주고 있다"고 설명했다.
무엇보다도 서울 아파트 매매가 변동을 주도했던 강남 재건축 시장이 하락세로 접어들면서 어떤 호재에도 둔감한 상황이다. 인근 중개업소에 따르면 가락시영 2차 전용 44.60㎡는 올해 초 6억5000만원에서 최근 5억6000만원에 급매물이 나온다. 올해 3월 개포지구 재건축안이 서울시 승인을 받으며 반짝 2~3일 거래문의가 쏟아졌던 개포주공도 다시 잠잠해졌다. 1단지 전용 35.64㎡는 올 초보다 2000만~3000만원 떨어진 6억8000만원선으로 지난해 수준으로 호가가 떨어졌다.
함영진 부동산써브 실장은 "주어진 용적률을 100% 활용하지 못했던 불합리함이 2종 층수제한 폐지로 해소돼 탄력적인 단지설계가 가능해진 측면이 있다"며 "하지만 수도권 재건축 시장의 매매가 주간변동률이 마이너스를 기록하는 등 전반적으로 상황이 좋지 않아 (2종 층수제한 폐지만으로) 단기적으로 사업추진이 빨라지기는 쉽지 않다”고 설명했다.
한편 정부는 지난 5월1일 건설·주택공급 활성화 대책에서 2종 일반주거지역 층수를 기존 평균 18층에서 제한을 두지 않기로 했다. 이같은 내용을 담은 '국토계획법령 개정안'은 5월25일부터 입법예고됐다. 1종은 4층 이하까지 지을 수 있고 3종은 본래 층수제한이 없다.
정선은 기자 dmsdlunl@
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