도시형생활주택, ‘이것’만은 알고 투자하자

[수익형부동산 재테크 달인]묻지마 투자에 수익률 기대는 금물… “입지 분석후 투자해야”

[아시아경제 배경환 기자] 도시형생활주택은 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 건축이 가능하다. 하지만 신축 시 건설기준이나 인·허가 기준 등 투자와 관련된 내용을 확인하는 것은 필수다. 기존 주택을 허물어 사업하는 경우 대지비용을 아낄 수 있기 때문이다. 최근 거주하던 단독주택이나 다세대, 다가구 주택 등을 재건축해 도시형생활주택을 신축하는 사례가 늘고 있는 것도 이 때문이다.

◇신축시 중요한 ‘자금’

도시형생활주택 건설기준은 주거환경과 안전 등을 고려해 일반 공동주택과 동일하게 적용된다. 하지만 최근 분양되는 도시형생활주택은 소형 주택상품인 만큼 오피스텔과 함께 건축되는 경우가 많다. 이는 용적률을 높이기 위해서다. 즉 일반상업지역에서 공동주택을 건축할 경우 용적률은 최대 600%를 적용받는데 반해 근린생활시설 등을 포함하면 공동주택 비율이 감소해 800%까지 높아진다. 저층에는 업무시설인 오피스텔을 넣고 그 이상에는 도시형생활주택을 넣어 용적률을 올리고 있는 셈이다.

반면 인·허가는 그만큼 까다롭다. 사업주체의 개인 여부에 따라 규모나 비용 등에서 차이가 크게 나는 이유다. 더욱이 임차수요를 고려했을 때에는 도심 역세권지역의 수익성이 높지만 토지매입 비용이 큰 만큼 추후 분양가가 높아져 계산하기가 까다로워진다. 착공 이후 임대 혹은 분양 여부에 따라 입주자 모집 시 필요한 서류도 다르다. 결국 사업의 전반적인 절차를 이해하는 것이 우선이다.

특히 도시형생활주택 신축 시 억단위의 초기 비용이 발생해 현금마련이 어려운 경우가 많다. 이렇다보니 대지를 담보로 대출 받는 경우도 발생한다. 하지만 추후 입주자 모집 시에 해당 대지에 저당권이 설정돼 있으면 입주자 모집신청이 불가능하다. 즉 도시형생활주택을 신축해 투자하는 경우에는 임차인 확보를 위한 입지선정 외에 자금을 확보하는 것이 기본적으로 필요하다.

◇알아야 ‘돈’번다

서울에 위치한 도시형생활주택의 평균 면적은 20㎡(전용)로 분양가는 1억~1억5000만원선이다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대수입을 올린다면 연 수익률은 6% 이상이 된다. 최근 금리와 주택시장 침체를 감안하면 투자처로서 손색이 없다.

정부의 공급 장려 정책으로 세금감면 혜택도 뛰어나다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취·등록세 면제는 물론 청약통장 없이 분양도 가능하다. 전용 20㎡이하는 주택수에 포함되지 않아 다주택 규제에서도 자유롭다.

하지만 김은선 부동산114 연구원은 “일반적인 투자자들은 1가구2주택의 중과세 과세대상에 해당되지 않는다는 광고문구를 접하게 되는데 무조건 면제라고 투자하는 것은 성급한 판단”이라며 “도시형생활주택 세제혜택과 관련된 내용은 아파트 청약에 참여할 때에 1가구2주택이 미적용된다는 의미로 세법상으로 주택으로 간주돼 양도세 중과에 대해서는 일반주택과 동일하게 적용된다”고 조언했다.

또한 묻지마식 투자로는 수익률을 기대할 수 없다. 최근에는 일부 사업장에서 미분양이 발생하는가 하면 할인분양마저 등장했다. 입지가 나쁜 곳에서도 물량이 쏟아지는 등 공급과잉도 우려되는 부분이다. 결국 투자시에는 배후수요와 인근 생활·교통권 등 입지를 정확히 파악하고 나서야한다는 이야기다.