"아파트 관리업체 부실..관리비 과다 징수 많아"

감사원, 아파트 관리비 부과 및 집행실태 감사결과 발표

[아시아경제 황상욱 기자] 아파트 등 공동주택 관리업체들 상당수가 등록요건도 미달한 부실업체며 다수 업체들이 관리비를 과다 징수해 부당하게 사용하고 있는 것으로 드러났다.

감사원은 26일 '아파트 관리비 부과 및 집행실태' 감사결과를 발표했다.

감사원 관계자는 "아파트는 국민 생활과 밀접한 공간이자 시가총액 1700조원의 중요한 자산 가치를 갖고 있어 민주적이고 효율적인 공동주택 관리가 필요하다"며 "그러나 그동안 정부는 주택의 공급에만 치중하고 주택의 관리에는 '사적 영역'이라는 이유로 소홀해 사회경제적 손실 및 국가자원 낭비 초래했다"고 밝혔다.

이에 감사원에서는 공동주택 관리실태를 체계적으로 점검해 종합적인 개선방안을 제시하기 위해 이번 감사를 실시했다고 설명했다.

이번 감사는 제한된 시간과 인력으로 전국 2만5000개가 넘는 아파트를 모두 조사하기는 곤란한 반면, 통계적 유의미성은 필요하다는 전제 하에 서울시 관내 아파트 중 '주택법'상 의무관리대상 아파트(1997개 단지)가 제출한 자료를 중심으로 분석했고 그 중 77개 아파트를 표본(분양·임대, 위탁·자치 등 고려)으로 현장 점검했으며 종합적이고 체계적인 분석을 위해 다음과 같은 공동주택 관리체계분석 틀을 적용했다.

감사원의 감사 결과 전반적인 공동주택 관리 부실로 국민생활 불편 및 막대한 국가자원 낭비 우려가 있어 정부의 역할 재조정 등 공동주택 관리체계에 대한 보다 근본적인 개선이 필요하다는 결론이 나왔다.

결과를 살펴보면 관리주체 측면에서 서울시 관내 주택관리업체 236개 업체 중 절반이 넘는 126개 업체(53.4%)가 등록요건도 미달한 부실업체(감사기간 중 21개 업체 자진폐업)로 부실관리에 따른 입주민 피해가 우려됐다. 또 236개 업체 중 100개 업체 소속 국가기술자들 215명은 해당 업체에 근무하지도 않으면서 불법으로 자격증만 대여한 것으로 추정됐다.

더구나 영세한 주택관리업체들은 과당경쟁으로 위탁수수료 0원에 낙찰되는 사례까지 발생하고 있으며 공동주택을 전문적으로 관리하기보다는 단순한 인력파견 업체에 불과해 위탁관리제도 무용론마저 등장하고 있는 실정이다. 심지어 주택관리업체들은 아파트 관리 업무를 수탁하기 위해 입주자대표회의를 상대로 로비를 하면서 각종 비위를 자행하고 있는 등 입주민에게 전문적이고 효율적인 관리서비스 제공은 뒷전이라는 분석이다.

또 관리사무소장은 전문성 부족으로 입주민에게 불필요한 관리비를 더 부담하게 하거나 일부 아파트에서는 관리비 과다 징수 후 부당 사용했고 해당 아파트 관리규약에 따르면 경쟁입찰로 업체를 선정해야 하는데도 수의계약으로 선정하거나 경쟁입찰의 형태만 취하고 실제로 입주자대표회의에서 최저가 업체를 제외하고 다른 업체를 임의로 선정하는 사례도 나왔다.

재활용품 판매, 장터 개설 및 어린이집(독서실) 임대 등의 부동산 임대에 따른 임대수익 등 잡수익이 누락되거나 불투명하게 운영되고 있었으며 법에서 정한 장기수선계획도 수립하지 않은 채 아파트에 대한 보수 등을 제대로 하지 않아 관리비 증가 및 공동주택 조기노후화를 촉진하기도 했다.

입주자대표회의 측면에서는 다수 입주자의 무관심 속에 일부 동대표 등은 관리규약을 개정해 자신들만 종신제로 동 대표를 할 수 있게 하거나 입주민의 알 권리 등을 제한했다.

'주택법'에서는 입주자대표회의가 계약 체결 등 집행업무를 할 수 없게 돼 있는데도 90% 이상이 이를 위반하는가 하면 더 나아가 각종 이권에 개입하면서 금품 등을 수수했다.

국토해양부·지방자치단체 등 정부 측면에서는 '주택법' 제59조에 따라 관리주체 등을 지도·감독해야 할 지자체에서는 인력 부족 등을 이유로 사실상 방치하고 있었다. '주택법'상 벌금 또는 과태료 처분에 해당되는 강행규정 위반비율이 적게는 12%, 많게는 90% 이상이나 되는데도 이에 대한 지도·감독 실적은 전무했다.

또 지자체에서는 공동주택 관리비용을 지원하면서 특정 아파트에 중복 지원하거나 과다 지원하고 있는 등 지원 관리 체계도 부실했고 특히 정부에서 입주민 간 분쟁을 방지하고자 도입한 관리비 인터넷 공개, 분쟁조정위원회 등의 제도들에 대한 사후관리를 전혀 하고 있지 않아 오히려 최근 입주민 간 분쟁이 증가하고 있는 실정이다.

감사원은 "현재의 공동주택 관리시스템은 '주택법'의 취지와 달리 현실에서는 관리주체의 전문성 부족, 입주자대표회의의 비민주성, 지방자치단체의 소극적인 자세 등으로 인하여 그 기능을 제대로 하지 못하고 있어 입주민 피해 방지와 공동주택의 효율적 관리를 위해서는 현 실태를 반영하는 보다 근본적인 관리시스템의 개선 방안이 요구된다"고 밝혔다.

이에 감사원에서는 금품수수 혐의가 있는 동대표 등에 대해서는 검찰에 수사요청하는 한편 입주민의 불필요한 전기요금 부담 문제, 형식적인 위탁관리제도 운영 등 감사결과 드러난 문제점들에 대해서는 국토해양부, 서울특별시 등 관계기관에게 개선 대책을 마련하도록 통보했다.