[연말분양시장]전세 대체수요 소형 역세권은 金피스텔

[아시아경제 이은정 기자] 주택 전세난 여파로 오피스텔에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 오피스텔이 아파트 전세 대체상품으로 떠오르면서 임대 수요가 늘고 있기 때문이다. 여기에 은퇴기에 접어든 베이비붐세대(1955~1963)의 관심까지 겹치면서 오피스텔 몸값은 그야말로 '금값'이 됐다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 서울지역 오피스텔 매매가는 올 초 대비 2.79% 올랐다.

연말연시 분양에 나설 오피스텔 물량과 투자 유의점에 대해 알아본다.

◆눈여겨 볼 오피스텔 분양

효성은 이달 중순께 서울 강남역 인근에 '효성 인텔리안'을 공급한다. 서울시 서초구 서초동 1337-6번지 일대에 공급되는 '효성 인텔리안'은 지하 7층~지상 16층 1개동 규모다. 전용면적 24~29㎡의 소형평형이 전체 분양물량의 88%인 244가구로 구성되며 2개 평형 확장형(10가구)과 펜트하우스 복층형 (22가구)이 일부 포함돼 있다. 이 지역은 삼성타운, LIG, 교보생명 등 국내 대기업을 비롯해 외국계기업ㆍ금융ㆍ컨설팅ㆍIT기업 및 학원들이 밀집해 있어 직장인 외국인 및 학생들을 중심으로 한 임대수요가 많은 곳이다. 3.3㎡ 당 평당 분양가는 1500만~1600만원대.

대우건설이 내년 1월에 신촌지역에 공급할 '이대역 푸르지오 시티'도 관심가져 볼 만하다. 서울시 마포구 대흥동 12-136번지 일대에 공급되는 '이대역 푸르지오 시티'는 총 362실로 △전용27~29㎡ 351실 △전용 47~50㎡ 11실의 소형평형 위주로 구성됐다. 신촌은 이화여대, 연세대, 서강대, 홍익대, 추계예술대 등 5개 대학의 중심지로 대학생 임대 수요가 꾸준한 대학가 밀집지역이다. 또 광화문과 종로 및 여의도 업무지구와 가까워 직장인의 수요도 많은 편이다. 3.3㎡ 당 평균 분양가는 1200만원대다.

이밖에 포스코건설이 서울 행당동에 서울숲더샵 오피스텔을 공급한다.

◆ 오피스텔 투자 시 유의할 8가지

=오피스텔이 수익형 상품이지만 모든 상품이 알짜는 아니다. 임대수요가 풍부한 업무지구 인근이나 교통이 편리하고 접근성이 좋은 역세권 주변에 투자하는 것이 안전하다. 노미경 부동산114 리서치센터 연구원은 "오피스텔의 수익률을 높이려면 역세권이나 소형 등의 조건을 갖춘 곳을 공략하는 게 좋다"며 "분양가격이 저렴하고 관리비 등 부대비용이 얼마나 드는지도 꼼꼼하게 잘 따져야 한다"고 조언했다.

다음은 오피스텔 투자시 유의해야 할 8가지 항목이다.

▲ 오피스텔 거래시장의 동향에 촉각을 곤두세워야 한다. 시장 동향을 숙지하는 것은 투자자가 투자에 앞서 당연히 해야하는 선행과제다.

▲ 경매나 급매물 등으로 매입자금을 최소화 하는 등의 수익률 극대화 방안을 고민해야 한다. 최근 수익형 부동산이 투자처로 급부상하면서 매입가격이 오르고 있기 때문에 매입자금을 줄일 방안도 적극적으로 검토하는 것이 좋다.

▲ 3.3㎡당 가격 및 전용률을 따져봐야 한다. 오피스텔은 아파트와 달리 전용률이 다양하다. 때문에 광고에 나오는 가격만을 믿어서는 안된다. 3.3㎡당 분양가와 전용률 등을 따져 오피스텔 간의 분별력 있는 가격 비교가 중요하다.

▲ 소형, 역세권 등 수요층 두텁고 환금성 좋은 조건을 갖춘 오피스텔을 공략해야 한다. '소형'규모 '역세권' 단지는 오피스텔 투자의 필수 조건이라해도 과언이 아닐 정도로 수요층이 두터워 환금성도 좋다.

▲ 간혹 주인에 따라 빌트인 조건이 다른 경우가 있다. 예를 들어 같은 가격 조건에 A주인은 냉장고를 갖춰 놓았고 B주인은 전자레인지를 갖춰 놓았다면 상대적으로 B주인과 거래한 쪽이 손해를 보는 것이다. 때문에 거래에 앞서 가격뿐만 아니라 포함된 옵션조건도 따져보고 가격 협상을 해야 한다.

▲관리비가 상승하면 월 임대료에서 관리비가 차지하는 비중이 늘어나게 돼 수익률이 낮아질 수 있다. 또 임대료와 별도로 관리비를 받는 경우 대개는 자금여력이 좋지 못한 소형 수요자들이 타 주거 상품으로 옮겨 탈 수도 있으므로 매입에 앞서 임대료와 관리비 수준을 꼭 따져봐야 한다.

▲ 지난해 바닥난방에 대한 규제가 완화됨에 따라 이제 바닥난방이 수요자들의 관심을 끌기는 다소 어려워졌다. 다만 85㎡ 이하 오피스텔에의 투자를 고려한다면 바닥난방이 되는 매물에 투자를 하는 것이 더 나은 선택이다.

▲세금, 공실, 관리 문제도 잘 살펴봐야 한다. 사업자 등록과 부가가치세 등 관련 세금 납부 등에 대한 부분도 마찬가지다. 또 안정적인 수익을 위해서는 공실을 최소화하는 것이 중요하므로 공실, 임차인 관리에 관한 부분도 꼼꼼하게 잘 따져봐야 한다.

이은정 기자 mybang21@