[4차보금자리]예상 당첨 커트라인은 얼마?

서울 양원 커트라인 600만원..하남감북 평균 700만원 예상

4차보금자리 예상 분양가

[아시아경제 조민서 기자]4차 보금자리지구로 서울양원, 하남감북 2개 지구가 선정됐다. 2개 지구의 전체 지구면적은 약 3.1㎢로, 총건설호수는 2만3000가구, 보금자리주택은 약 1만6000가구 공급 가능한 수준이다.

서울양원지구는 면적이 39만1000㎡이며, 전체 건설호수는 3000가구, 보금자리주택은 2000가구 공급되며, 하남감북지구는 면적이 267만㎡로, 전체 건설호수는 2만가구, 보금자리주택은 1만4000가구 공급될 예정이다. 그러나 4차보금자리지구에 대한 선호도는 이전 지구에 못미칠 것이란 전망이다.

부동산정보업체 닥터아파트는 "3차 보금자리가 예상보다 높은 인기에 청약접수를 마쳤다 하더라도 보금자리주택에 대한 인기는 예전만 못하며 이런 분위기는 4차 보금자리에도 이어질 전망"이며 "물량도 적고 분양가에 대한 메리트도 줄어든 상황에서 이슈화될만한 지역의 물량도 없다"고 밝혔다.

◆ 주택시장에 미치는 영향

보금자리에 대한 관심도가 떨어지는 만큼 보금자리 공급에 따른 주택시장 변화도 그리 크지 않을 것이란 분석이다.

실제 3차 보금자리를 살펴봐도 최근 보금자리주택이 집값에 영향을 많이 주지 않는 것을 알 수 있는데, 3차 보금자리 발표 이후 인근 집값 변화를 살펴보면 다른 지역에 비해 크게 떨어지거나 크게 오른 모습을 찾아 볼 수 없다.

물론 내년 줄어든 공급물량에 따른 수급불균형이 보금자리주택 사전예약으로 공급으로 일정부분 해소될 가능성이 있긴 하지만 시범지구 사전예약 물량이 아직까지 본 청약을 하지 않은 점을 감안할 때 사전예약이 주택공급에 주는 영향력은 매우 미미할 것으로 보인다.

◆ 4차 보금자리주택 청약전략

서울양원지구는 면적이 38만1천㎡로 66만㎡이하 택지지구로 전량 서울 거주자에게 물량이 돌아간다.

이 지구는 총 3000가구 중 보금자리주택 물량이 2000가구로 공공물량 중소형 비율이 높다. 입지 선호도 및 규모 측면에서 3차 서울항동지구와 비슷하다. 즉 입지상 특장점은 없으나 물량이 많지 않아 순위내 마감은 가능할 것이란 분석이다.

따라서 강북, 노원, 중랑 일대에 거주하는 신혼부부 및 핵가족 구성원 청약자들은 이들 물량을 적극 공략해 볼 필요가 있다. 최근 보금자리의 분양가 경쟁력이 크게 떨어졌다고는 하지만 여전히 다른 아파트에 비해 저렴하기 때문이다.

하지만 고액 청약저축 가입자들은 생활권이 강북권이라 하더라도 서울양원지구로의 접근은 바람직하지 않아 보인다. 차라리 시범지구 강남권에 있는 물량 및 위례신도시 본 청약을 기대하는 것이 좋겠다.

시범, 3차에 이어 4차에서도 하남시 일대에 보금자리주택 지구가 지정됐다. 하남감북지구는 267만㎡ 면적으로 총 2만가구 중 보금자리주택이 1만4000가구 건설될 예정이다.

3개 지구 중 강동구와 가장 인접한 지구로 강동구와 하남시에 거주하고 있는 내집마련 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다.

특히 지역우선 공급비율에 따라 하남시 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 배정, 하남시 거주자의 당첨 확률이 높음에 따라 시범, 3차 지구에서 보금자리주택 사전예약에 실패한 하남시 청약자들이 도전해 볼 만 하다. 단 서울양원지구와 마찬가지로 고액가입자라면 다른 본 청약을 노리는 것도 추천할만하다.

◆ 예상 당첨커트라인은?

3차 보금자리주택 사전예약이 당초 예상보다 경쟁률이 높게 나옴에 따라 입지가 비슷한 서울양원과 하남감북 역시 생각보다 당첨커트라인이 높아 질 수 있다.

서울양원은 입지여건은 크게 다르지만 선호도 및 지구규모 등을 고려할 때 3차 서울 항동과 비슷한 커트라인이 형성될 가능성이 높아 보인다. 물론 내년 봄에 사전예약을 실시하며, 지금보다 주택경기가 살아날 가능성이 높은 만큼 일정부분 커트라인이 올라갈 가능성도 충분히 있어 보인다. 이에 예상커트라인은 600만원 전후가 될 것으로 보인다.

반면 하남감북은 3차지구 하남감일지구와 비슷할 것으로 예상된다. 하남미사는 당해지역에서 최저 50만원부터 최고 842만원이었고 하남감일은 물량이 하남미사보다 적었지만 경쟁률은 더 높았다.

그렇다면 하남감북은 강동, 송파, 강남구 접근성을 비롯해 교통환경, 편의시설 이용 등이 두 지구보다 뛰어나다는 점을 감안할 때 평균 700만원 이상이여야 당첨권에 들 수 있을 것이란 분석이다.