향후 집값 어디로.. 전문가 의견은?

[아시아경제 소민호 기자] 방향타를 잃은 듯 주택시장이 표류하고 있다. 입주물량이 과다한 일산 등지에선 여전히 거래가 줄어든 가운데 약세를 면치 못하고 있다. 하지만 용인, 분당 등지의 주택시장은 이전의 약세장과 확연히 다르다. 강남과 강북 등 서울 전역에서도 거래가 서서히 살아나며 온기를 드러낸다. 부산에서 시작된 분양시장 열기는 경부선을 타고 서서히 북상중이다.

전문가들은 집값이 바닥을 쳤는지에 대한 논란 속에 빠져있다. 이들은 현재 시장에 대해 엇갈린 판단을 내리고 있다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "일부 지역에서 집값이 움직이지만 아직 회복됐다고 보긴 어렵다"며 유보적 판단을 내렸다. 양 팀장은 "수도권 미분양도 여전, 내년 하반기가 바닥이 될 것"이라고 말했다.

이에대해 박합수 국민은행 부동산팀장은 "바닥에서 거래 지지기반이 형성되기 시작했다"며 "전세 불안이 단기간 끝나지 않을 것이란 우려가 시장을 지배하고 있어 급등하진 않겠으나 회복단계에 접어들었다"고 진단했다.

현재에 대한 평가가 다른 만큼 향후 전망도 다르다. 그렇지만 내년중 서서히 회복될 것이란 전망에는 대체적으로 동의하는 분위기다. 입주물량 감소라는 확고한 요인과 함께 금리인상과 환율 변화 등이 3년간 지속돼온 침체시장을 어떻게 변화시킬지 주목하는 모습이다.

전문가들은 금리인상 카드가 단기 주택시장의 흐름을 좌우하는 주요 변수가 될 것으로 보고 있다. 늦어도 연내 기준금리가 인상될 가능성이 높아서다. 중국의 금리인상 조치에 이어 환율을 방어하기 위해 우리나라도 최소한의 인상을 할 수밖에 없을 것이라는 지적들이 나온다. 이상호 GS건설 경제연구소장은 "금리인상이 내년 상반기까지는 주택시장의 불안요소로 작용할 것"이라고 내다봤다. 전셋값 상승이 가파르게 나타나고 있고 주거불안에서 벗어나기 위해 대출을 받아 매수에 가담하려는 분위기에 찬물을 끼얹을 가능성이 높아서다. 신규 분양시장도 예외가 아니다.

박합수 부동산팀장은 오는 16일로 예정된 금통위에서 기준금리 인상이 단행될 가능성이 높다고 봤다. 하지만 주택시장 영향에 대해서는 '감내할 수준'에 머물 것이라고 진단했다. 박 팀장은 "금리인상은 인상 폭을 떠나 부동산 시장에 영향을 줄 수밖에 없다"면서 "0.25%p 인상된다면 바닥을 다지고 회복세로 들어선 시장을 다시 침체로 전환시킬만큼의 위력은 없을 것"이라고 밝혔다.

12월 입주물량이 일시적으로 증가하는 것도 단기 주택시장의 변수다. 스피드뱅크는 12월 입주물량이 이달보다 7400여가구 늘어나 2만가구를 넘을 것이라고 밝혔다. 이중 수도권에서만 1만5483가구가 입주한다.

연말까지 주택시장이 현재의 흐름을 이어간다면 내년에는 입주물량 감소라는 요인이 절대적 영향을 미칠 것으로 보인다. 부동산114 집계로는 내년 입주물량은 올해보다 40% 줄어든 18만9472가구에 그칠 것으로 전망됐다. 서울과 인천에서 소폭 늘어나겠지만 서울 강남지역의 전셋값 폭등을 피해 신도시를 염두에 둔 수요자들에게 경기도에서 무려 59.1%나 줄어든다는 것이 부담이 될 수 있다.

김희선 부동산114 전무는 주택의 규모별로, 지역별로 시장 온도차가 있을 것으로 봤다. 시장이 과거처럼 동시에 달아오르지 않는다는 것이다. 김 전무는 "수도권에서는 중소형 위주의 실수요자 중심으로 시장이 재편되고 있다"면서 "겨울 연중 최대 이사철에 거래가 활기를 띨 수 있겠지만 대형으로 옮겨붙을 가능성은 적을 것"이라고 내다봤다. 이에따라 건설업계도 변동성이 커진 주택시장이 내년 상반기를 거치며 뚜렷한 방향이 나타날 것으로 보고 공급계획을 마련하는 모습이다.

소민호 기자 smh@