[부동산 길라잡이]용산서 커피숍 운영 P씨, 상가임대차 보호받나?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자] # 2008년 직장에서 퇴직한 P씨(50)는 2009년 7월부터 서울 용산구 한강로에 있는 상가 건물 1층에 보증금 3000만 원·월세 200만 원·권리금 1000만 원으로 전용면적 74.97㎡(22.7평)의 커피숍을 임차해 운영하고 있다.

P씨는 이미 주인 K씨(65)에게 1년간의 임대차가 만료되기 3개월 전부터 계속 가게를 하고 싶다고 말했고 월세를 밀린 적도 없다.

하지만 주인 K씨는 이 지역에 들어설 업무개발지구에 대한 기대 때문인지 임대차 기간이 만료된 올해 7월에 월세를 대폭 인상하겠다며 싫으면 나가라고 한다.

P씨가 속절없이 가게를 비워야 하는지 고민하자 옆집 식당주인 L씨(52)는 상가임대차보호법에 의해 보호받을 수 있는지 알아보라고 했다. P씨는 계약을 갱신할 수 있는지, 만약 못한다면 보증금은 제대로 돌려받을 수가 있는지를 살펴보기로 했다.

P씨는 사업자등록을 했고 확정일자를 받아 둔 상태다.

상가건물임대차보호법(이하 상임법)은 영세상인들을 보호하기 위해 만든 법이다. 임대차 계약에서 을의 입장인 임차인이 받을 수 있는 불이익을 막는 게 목적이다.

상임법의 보호를 받으려면 기본적으로 대항력을 갖추어야 한다. 대항력은 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물을 인도(입점)하고 사업자등록을 신청하면 다음날부터 제3자에 대해 법적 효력을 갖는 것이다.

또한 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자까지 받아둔다면 임차건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자나 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

상임법의 보호를 받으려면 대항력을 갖추고 상임법에서 적용하는 임차보증금의 범위 안에 포함되어야 한다. 이를 환산보증금이라고 하는데 본래 보증금과 함께 월세에 환산비율 100을 곱해 구한 값을 합하면 된다. 즉 환산보증금=보증금+월세*100이다.

P씨는 2009년 7월에 입점했으므로 개정된 신법 시행령(2010년 7월21일)대신 구법 시행령(2008년 8월21일)의 적용을 받아 환산보증금을 계산해야 한다.

구법에서는 환산보증금을 산정할 때 ▲서울특별시는 2억6000만 원 ▲‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 2억1000만 원 ▲광역시(군지역과 인천광역시 제외)는 1억6000만 원 ▲그밖의 지역은 1억5000만 원이었다.

신법을 적용하면 현재 ▲서울특별시는 3억 원 ▲‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)은 2억5000만 원 ▲광역시(‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역‘ 포함지역 및 군지역 제외)와 안산시·용인시·김포시·광주시는 1억8000만 원 ▲그 밖의 지역은 1억5000만 원이다.

그렇다면 P씨의 환산보증금은 얼마일까? 정답은 2억3000만 원이다. 보증금 3000만 원에 월세 200만 원이면 환산보증금은 2억3000만 원(=3000만 원+200만 원*100)이다. 구법을 적용하면 P씨의 커피숍은 서울특별시에 있고 상한선이 2억6000만 원이므로 상임법의 보호를 받을 수 있다.

권리금 1000만 원은 상임법의 보호를 받지 못한다. 대신 임대차 기간이 5년 동안 존속되므로 기간 내에 권리금을 회수할 수 있도록 노력해야 한다.

그러나 P씨는 가게를 계속 운영하기를 원하므로 정말 가게를 비워줘야 하는지가 궁금하다. 정답은 ‘아니다’다. 대항력을 갖춘 P씨는 상임법 제10조 1항 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”는 법의 보호를 받는다.

P씨는 임대차가 만료되기 3개월 전부터 주인 K씨에게 계약갱신을 요구해 왔으니 계약이 갱신된다. ‘정당한 사유’ 중에는 임차인이 월세를 3번 미룬 사실이 있을 때도 포함되는데 꼬박꼬박 월세를 냈으니 역시 적용되지 않는다.

또 상임법 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다”므로 P씨는 원한다면 앞으로 4년 동안 계약을 연장할 수 있다.

P씨가 계약을 연장한다면 주인 K씨도 보증금을 올려달라는 요구를 할 수 있다. 대신 보증금이 임차한 건물에 드는 조세나 공과금 등에 적정하지 않은 수준이어야 하며 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 상임법에서는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 9%를 초과하지 못한다고 되어 있다.

* 2009년부터 용산에서 커피숍을 하는 P씨의 환산보증금은 2억3000만원이고 구법이 적용된다.

정선은 기자 dmsdlunl@