임차인 없는 상가·구상권 피하라

전문가가 말하는 상가투자 요령 6계명

[아시아경제 김정수 기자]추석 이후 상가시장도 관망세 속 제한적 투자가 이뤄질 것으로 보인다.
특히 판교신도시와 광교신도시가 추석 이후 상가시장을 이끌 것으로 보인다.

하지만 판교신도시의 경우 3.3㎡당 5000만원이 넘는 분양가가 걸림돌이고, 광교신도시는 아직까지 상가공급이 이뤄지지 않고 있는 상황이다.

그렇다면 이같은 시기에 상가투자는 어떻게 해야 할까.

◇임차인 없는 상가 피하라 = 우선 임차인이 없는 상가는 분양을 피하는 것이 좋다.

분양받은 상가를 수분양자가 직접 운영하지 않는 이상 임대차 관계는 필요조건 될 수 밖에 없다.

하지만 전반적인 시장체력이 약한 상태에서 지역별로 상가의 과잉공급현상을 보이고 있는 지금 실사용자인 자영업자까지 예전 수준을 회복하지 못하고 있어 공실로 남아있는 상가들이 점차 늘어날 수 밖에 없다.

이렇다보니 ‘100% 임차인 확보’, ‘선임대완료’와 같은 분양사들의 다양한 마케팅 방안들이 활용되고 있다.

이에 아무리 계약이 임차인 확보 조건을 전제하에 이루어졌다 하더라도 계약서상 명시되지 않은 내용은 아무런 법적 효력을 갖지 못해 반드시 확인해야 한다.

◇잦은 업종변경 상가 주의보 = 업종변경이 잦은 상가도 주의해야 한다.

임대인이나 업종이 자주 변경되는 점포의 경우 한마디로 '장사가 잘 안되는 상가'일 경우가 대부분이기 때문에 월 지출해야하는 임대료를 감당하지 못하고 장사를 포기하는 경우가 빈번해 임대인에게 자기비용으로 금융비용을 부담해야하는 상황이 발생하기 때문이다.

따라서 이런 상가를 피하기 위해서는 주변 공인중개사나 관리사무소에 들러 세입자(임차인) 변동, 관리비 납부상태에 관한 내용을 상세히 점검해 볼 필요가 있다.

◇시세보다 비싼 권리금·임대료 상가 피하라 = 권리금이나 임대료가 주변에 비해 높은 상가는 피해야할 대상이다.

실제로 임대료나 권리금이 높다는 것은 그만큼 장사이윤이 많이 남는 자리라는 것을 반증해 주는 지표라 할 수 있지만 반대로 그만한 수익을 내지 못할 경우 큰 부담으로 작용할 수 있기 때문이다.

특히, 상권특성을 파악할 수 없는 곳에서의 무리한 투자는 결국 실패로 연결될 가능성이 높다.

◇구상권 상가는 위험 = 상권이 이동하는 구상권의 상가는 위험하다.

신생역이나 집객효과가 뛰어난 초대형 마트등의 등장은 이들을 중심으로 신흥 상권이 형성돼 주변 상권을 이끌어가게 된다.

이로 인해 기존 상권은 범위가 줄어들고 점차 설 자리를 잃게 될 수 있다.

◇토지지분 높은 상가 택하라 = 토지지분이 높은 상가를 선택하는 것이다. 모든 건축물이 시간이 지남에따라 감가상각을 통한 가치하락이 발생하는 자산이다.

하지만 토지가격은 매년 보합세를 유지하거나 오르는 경우가 대부분이므로 장기투자를 원하는 투자자라면 상가건물의 토지 지분면적을 따져보는 것이 현명한 자세라고 할 수 있다.

◇고객 동선 파악하라 = 주변 제반사정을 파악해야 한다. 즉 고객들의 동선이 중요하다. 어디서 어느 곳으로 고객의 동선이 지나가는지, 주 연령층은 어떻게 되는지 등 지역적 특색을 조사해 주변과 맞는 상가를 선택할 필요가 있다.

김정수 기자 kjs@