오피스텔 수익률 계산해보니.."은행 예금금리 두 배"

[아시아경제 이은정 기자] 최근 아파트 투자 대체상품으로 인기를 끌고 있는 소형 오피스텔의 수익률이 최고 은행 정기예금 금리(연 2%대)의 두배 이상 되는 것으로 나타났다.

이에 따라 지금 같은 저금리 기조와 아파트 시장 침체가 이어진다면 소형 오피스텔의 인기는 지속될 가능성이 높은 것으로 보인다.

실제 지난 12일 인기리에 일반청약을 마친 대우건설의 잠실푸르지오월드마크 26평형(전용 12평형)을 3억4035만원에 분양받았다면 평균 6%대의 수익률을 기대할 수 있는 것으로 분석됐다.

계산 결과는 다음과 같다. 분양가 중 50%(1억7017만5000원)를 연간 5% 대출금리로 융자받는다면 실제 투자금은 1억5948만원정도 된다. 이는 오피스텔 투자자가 임대사업자로 등록해 분양가 중 건축비 관련 부가세 1068만6990원을 환급받는 조건이 전제됐다. 또 오피스텔이 DTI(총부채상환비율) 규제는 받지 않지만 LTV(주택담보인정비율)는 적용받기 때문에 구매가격의 50% 한도 내에서 대출이 가능하다는 점을 고려했다.

이를 기준으로 현재 인근 더샵스타리버 25평형 임대료 시세가 보증금 2000만원에 월130만원이라는 점과 입주시점(2013년6월)인 3년 후까지 물가상승률 등을 감안해 보증금 2000만원에 월150만원의 임대료를 받을 수 있다고 가정한다면 1년간 실질 수익은 949만1250원이 된다. 연 6.80%의 연간 수익률을 거두는 셈이다. 단 이는 통상 대출금리가 상승하면 임대료도 동반 상승한다는 점에서 투자기간 대출금리 변동 가능성을 고려하지 않고 시뮬레이션을 했기 때문에 실제 투자수익률은 다소 낮을 수도 있다.

같은 조건으로 33평형(전용17평형)을 4억2957만원에 분양받고 예상 보증금 4000만원, 월 임대료 180만원을 받을 수 있다고 가정한다면 연간 실질 수익률은 6.73%로 추정됐다. 규모를 넓혀 분양가 6억7840만원의 53평형(전용25평형)을 분양받았다면 연간 6.21%의 이익을 기대할 수 있는 것으로 나온다. 이 경우 시뮬레이션상 예상 보증금과 월 임대료는 각각 5000만원, 280만원으로 가정했다.

중대형 평형대로 갈수록 기대 수익률은 다소 떨어진다는 점이 눈에 띈다. 같은 조건이라면 소형 평형 일수록 투자비 부담이 적기 때문에 기대 수익률이 올라가는 것이다. 신혼부부, 독신자, 직장인 등 1~2인 가구가 늘어나면서 주거용으로 오피스텔 임대를 고려하는 수요가 많다는 점도 소형 평형대의 임대수익을 높인 요인으로 분석된다.

그렇다면 기존 오피스텔을 매입 후 임대사업을 할 경우 투자 수익률은 얼마나 될까. 지역별로 4~6%대의 투자 수익률이 가능하다는 게 전문가들 의견이다.

가령 연간 5% 대출금리로 50%를 대출 받아 서울 서초구 서초동의 서초현대렉시온 17평형을 2억5000만원에 산 후 임대사업을 한다면 연간 최대 6%대의 수익을 거둘 수 있다. 이는 현재 오피스텔의 매매가가 2억3000만~2억6500만원대에 형성돼 있고 보증금과 월 임대료 평균이 각각 1000만원, 110만원이라는 점을 고려해 계산한 결과다.

같은 대출 조건으로 서울 구로구 신도림동의 신도림1차푸르지오 오피스텔 22평형을 2억6000만원에 매입한다면 연간 4%대(보증금 2000만원, 월 임대료 90만원 가정시)의 임대수익을 기대할 수 있다.

김학권 세중코리아 대표는 "지난해까지 투자비 대비 5% 내외였던 오피스텔 임대수익이 최근 6~7%대로 올랐다"며 "틈새상품인 만큼 시세차익보다는 임대수익에 초점을 맞춰 접근해야 한다"고 조언했다.

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이은정 기자 mybang21@