수도권 재건축 추락..금융위기이후 ‘최대’

과천, 낮은 용적률에 실망매물 속출…수도권 가운데 낙폭 최대

[아시아경제 김정수 기자]수도권 재건축 아파트값이 추풍낙엽이다. 2008년 12월 금융위기 이후 최대의 낙폭을 기록하고 있다.

특히 과천(-3.64%)의 하락폭이 크다. 최근 경기도도시계획위원회를 통과한 2020과천시도시?주거환경 정비기본계획안이 수정되면서 기대에 못 미친 용적률 발표에 실망매물이 쏟아졌기 때문이다.

스피드뱅크에 따르면 4월 서울 및 경기지역 재건축아파트 매매가 변동추이를 조사한 결과 서울 -0.79%, 경기 -0.98%를 기록했다.

전 달(-0.73%)과 비슷한 내림세를 보인 서울에 반해 경기권은 큰 폭으로 떨어진 과천의 영향으로 2배 이상 하락폭이 깊어졌다.

4월의 주간 변동률을 살펴보면 서울의 경우 지난 5주간 0%에는 근접도 못한 채 하락세가 계속됐다.

4월 초순보단 내림폭이 둔해진 편이나 그동안 형성했던 호가가 지속적으로 걷히면서 마이너스 지역에서 좀처럼 벗어나질 못하고 있다.

경기권은 보합세를 이어오다 과천지역의 용적률 축소 발표(4월 2일)로 재건축 기대감이 꺾이면서 내림세를 기록했다.

서울의 지역별 변동률을 살펴보면 3월과 비슷한 양상을 나타내고 있다. 강남4구가 약속이나 한 듯 내림세를 기록했다.

지난 달 서초의 오름세 유지로 강남권 재건축 체면이 세워지는 듯 했으나 이달 투자수요까지 발 길이 끊기면서 하락세를 기록했다.

노원(0.00)만 보합세를 유지하고 있고, △서초구(-0.73), △강남구(-1.59), △강동구(-1.91), △송파구(-2.42)로 하락폭이 전 달보다 깊어졌다.

매수세가 완전히 실종된 시장은 계속되는 급매물 출현에 연일 하락조정을 받고 있다.

시세상승을 주도하던 재건축은 가격 하락을 이끌며 일반아파트까지 영향을 미치고 있다.

송파구는 조합업무가 재개되자 다시 제동 걸린 가락시영의 오락가락하는 사업 속도에 급매물이 쏟아지면서 서울지역 가운데 가장 큰 폭으로 하락했다.

가락시영1차 49㎡는 3월말 6억~6억2000만원에서 4000만원 하락해 5월 1일 현재 시세는 5억6000만~5억8000만원 수준이다.

3.3㎡ 평당가 3000만원 선이 무너진 강동구도 매도 문의만 이어질 뿐 매수세가 극도로 위축된 모습이다.

둔촌주공1단지 59㎡는 5월 1일 현재 6억6000만~6억7000만원 선으로 전 달에 비해 4000만원 하락했다.

D공인 관계자는 “거래가 전무하다 보니 시세형성 조차도 어렵다”며 “최근 주공2단지 시공사 선정 단계에서 무상지분율이 낮게 책정되면서 투자자들의 실망매물이 즐비하다”고 말했다.

강남구 시장도 저가 급매물이 지속적으로 출시되면서 개포주공의 경우 올 2월 초 고정 대비 1억원 가량 하락했다. 개포동 주공4단지 49㎡는 3월 말에 비해 4500만원이 하락해 10억1000만~11억원 선에 시세가 형성됐다.

J공인 관계자는 “이미 나온 물건도 가격 재조정하고 있으나 매수세는 여전히 요지부동 상태”라고 전했다.

서초구도 얼어붙은 매수세에는 당할 장사가 없는 듯하다. 반포동 한신3차(신반포) 165㎡는 3월말 12억5000만~18억원에서 6000만원 하락해 5월 1일 현재 16억5000만~17억8000만원 선으로 조정됐다.

과천 재건축은 이 달 서울 및 수도권 전체를 통틀어 가장 큰 낙폭을 보였다. 강남권 재건축의 약세가 수도권 전반에 퍼지면서 가격하락을 부추기고 있다.

이는 ‘2020 과천시 도시?주거환경정비기본계획(안)’ 조건부 승인 시 용적률이 200~250%에서 140~250%로 낮아지면서 수익성 실망매물이 쏟아지고 있어서다.

원문동 주공2단지 59㎡는 5월 1일 현대 7억6000만~8억4000만원 선으로 지난 달에 비해 5500만원 하락했다. 이는 2009년 4월에도 못 미치는 시세로 지난 3월부터 꾸준히 하향조정을 받은 모습이다.

W공인 관계자는 “재건축용적률이 하향조정되면서 수익성이 낮아질 것이라는 실망매물이 쏟아지고 있다”며 “하지만 매수세는 전혀 움직이지 않고 있어 앞으로 가격조정이 더 이뤄질 것 같다”고 말했다.

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김정수 기자 kjs@