[미분양대책]1년만에 또나온 선물세트.. 실효성 있나

정부, 건설업체 연쇄부도 등 주택시장 위기에 긴급 대책마련
건설업계 "환영".."수요심리 움직일 카드 적어 효과 적을듯" 지적

[아시아경제 소민호 기자] 정부가 주택시장 정책방향을 소폭 궤도수정했다.

정부는 그동안 미분양 적체 등으로 인한 건설업체들의 경영위기에 대해 무분별한 분양 등 모럴해저드가 원인이라며 책임지는 자세를 보이도록 하겠다고 밝혀왔다. 지난해말 기준 금융기관들의 부실채권 규모가 1% 미만으로 안정돼 부도사태가 금융위기로 전화되기 어렵다며 부실업체를 정리하는 기회로 활용하겠다는 의지를 내비치기도 했다.

하지만 무더기 건설업체 부도사태가 확산될 조짐을 보이자 정부는 비상경제대책회의를 통해 주택시장 대책을 서둘러 마련, 발표했다. 더이상 부도가 늘어나면 입주예정자들의 입주지연 등 주거불안은 물론 상대적으로 기반이 취약한 저축은행 등 제2금융권과 하도급업체 등 동반부실을 초래할 것이란 우려가 커진다는 판단에서다. 중장기적 주택공급기반 약화는 물론 주택발 경제공황 가능성을 배제할 수 없다는 다급함이 작용했을 것이라는 분석도 나온다.

◇미분양 대책마련 "왜"= 정부는 2009년 3월30일 미분양 해소방안을 발표한 후 1년여만에 다시 미분양 해소대책을 발표했다.

해소방안 메뉴는 작년과 비슷하다. 건설사들의 자금난을 완화해주기 위해 4만가구 규모의 미분양을 공공 등에서 매입하고 공공공사의 공사대금을 담보로 대출받을 수 있도록 했다. 미분양 매입 방법은 ▲환매조건부 2만가구 ▲리츠·펀드 5000가구 ▲유동화(P-CBO) 5000가구 ▲준공후 미분양 한국토지주택공사(LH) 직접매입 1000가구 ▲지방미분양 양도세 감면 1만가구 등이다.

이는 당초 예상했던 수준을 훨씬 뛰어넘는다는 평가를 받는다. 2008년 6월부터 2009년 3월까지 10개월에 거쳐 6차례의 대책을 쏟아낸 후 1년 넘게 별다른 대책을 내놓지 않다가 종합선물세트를 내놓았다는 점도 특징이다.

주택산업연구원 김덕례 박사는 "정부가 4만가구에 달하는 미분양을 매입하겠다고 목표로 내건 것은 그만큼 주택시장의 심각성을 인지하는 것 같다"고 말했다.

정부는 11만6000가구에 달하는 미분양 누적, 미입주 증가 등으로 주택업계 자금난이 심화됐다고 설명했다. 또 준공후 미분양이 많고 신규주택 입주율이 부진한 지방 소재 주택업체의 경영난이 악화될 우려가 있다고 밝혔다. 특히 사업 다각화가 곤란한 중견이하 주택전문업체의 어려움이 가중되고 있다며 주택업체 부도가 추가적으로 발생할 경우 발생할 경제적 파장을 고려해 대책을 마련했다고 강조했다.

하지만 정부의 건설업계 책임론은 그대로다. 주택시장의 중장기적 공급기반 와해를 막고 경제위기 전이를 막기 위해 긴급 유동성 지원에 나섰지만 분양가의 절반가격을 밑도는 미분양 매입으로 책임을 확실히 지우겠다는 것이다.

국토해양부 한만희 주택토지실장은 "정부의 정책기조는 유지하되 건설업체들의 어려움을 덜어주기 위한 대책으로 봐달라"며 "주택업계의 요구처럼 DTI 등 금융규제 모두 해제하지는 않고 시장안정을 위해 한도내에서만 대책을 마련했다"고 말했다.

◇실효성 있을까= 전문가와 건설업계는 긍정적 조치로 평가하면서도 정부의 목표만큼 4만가구를 매입할 수 있을지에 대해서는 의문을 제기하고 있다.

대형건설업체 관계자는 "시장의 어려움을 느끼고 있다는 것 자체만으로도 의미가 있다"면서 "무엇보다 DTI(총부채상환비율)을 LTV(주택담보인정비율) 수준으로 확대한 만큼 거래와 입주 등에 숨통이 트일 수 있을 것"이라고 말했다.

하지만 환매조건부 미분양 매입과 리츠, 펀드 등을 활용한 미분양주택 매입은 계획만큼 인기를 끌수 없을 것이란 지적이 나오고 있다. 또다른 건설사 관계자는 "3조원으로 2만가구를 환매조건부로 매입할 경우 분양가의 40%에 채 미치지 못하는 가격으로 내놓을 수 있다는데 이에 동의하고 매입신청을 할 건설사가 얼마나 있을지 의문"이라고 말했다.

지난해 환매조건부 미분양 매입은 2조원을 투입, 1만3412가구를 매입했으며 리츠와 펀드를 이용한 상품은 9개 상품으로 3519가구를 매입하는 수준에 그쳤다. P-CBO를 활용한 매입은 2008년부터 3회에 걸쳐 5696가구를 매입했다. 특히 이들 유동화상품 매입은 분양가의 50~60% 수준이었다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "정부가 건설업계 연쇄부도 등을 우려하고 있는 것은 사실이지만 미분양을 해소하는 근본적 대책으로서는 미흡하다"면서 "1000가구 이상 미분양 주택을 사서 임대사업을 할 수 있도록 매입임대주택사업자에 대한 세제지원을 해주는 방안이 필요하다"고 말했다.

김덕례 박사는 "환매조건부 등 미분양 매입은 건설업체에 일시적 유동성을 해소하는 것이지 수요자들이 실제로 사가는 것이 아닌만큼 실제 살 수 있는 여건을 마련해주는 방안이 아쉽다"면서 "최종 수요자들의 매수심리가 정상적으로 작동할 수 있는 대책이 추가돼야 할 것"이라고 지적했다.

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소민호 기자 smh@