"청약금만 냈는데 건설사 부도나면?"

[아시아경제 이은정 기자] "청약금만 납부하고 계약을 체결하지 않은 상태서 아파트 건설회사가 갑자기 부도난다면 청약금을 돌려받을 수 있을까?"

결론부터 말하자면 불가능하다. 청약금만 납부하고 아직 계약이 체결되지 않은 상태라면 분양보증약관상 '분양계약자'로 보기 어렵기 때문이다.

최근 건설업계가 부도 공포에 빠져들면서 아파트 분양계약자들의 분양대금을 보전하는 방법에 대한 문의가 쏟아지고 있다.

20가구 이상을 분양하는 아파트 사업장은 의무적으로 대한주택보증에 분양보증을 받고 있기 때문에 건설사의 분양계획 이행이 불가능할 때 대한주택보증으로부터 분양대금을 환급받거나 사업을 완료받을 수 있다.

하지만 모든 계약자가 보호받는 것은 아니다. 대물변제계약, 허위계약, 이중계약자는 보증이행 대상에서 제외되고 분양대금지연 배상금이나 대출금 이자, 지정입주계좌가 아닌 계좌에 입금한 입주금 등은 보상받지 못한다. 분양금을 환급받는 방법과 주의해야 할 점 등에 대해 일문일답으로 알아봤다.

-건설사가 부도났을 때 계약자들이 해야 할 일은.
▲중도금 납입을 중단하고 대한주택보증에 '분양 보증' 이행을 청구해야 한다. 중도금은 대한주택보증에서 새로운 중도금 납부계좌를 통보할 때까지 기다려야 한다. 새 계좌지정까지는 중도금 연체이자가 발생하지 않는다.
이후에는 보증이행 청구를 위한 분양관련 서류를 철저히 관리해야 한다. 분양계약서와 낸 입주금영수증, 공정 확인서, 기타 필요서류를 보관해야 불이익을 방지할 수 있다.
분양계약자가 보증이행을 청구하면 대한주택보증은 사고사업장의 현장조사, 사업성검토 등을 거친 후 이행방법을 결정한다. 이 때 분양계약자의 3분의2 이상이 환급을 선택하면 분양대금이 환급되고 그 외는 보증회사가 환급 또는 분양이행을 결정한다.

-분양계약을 체결한 시행사와 직접공사를 한 시공사가 다른 경우 시공사의 부도 파산시에도 분양 보증이 될까.
▲분양보증은 원칙적으로 시공사의 부도·파산이 아니라 시행사에게 부도·파산 등의 보증사고가 발생한 경우에 인정되는 것이다. 다만 시공사의 부도·파산 등으로 아파트 공사가 3개월 이상 중단돼 분양계약 이행이 불가능하다고 인정될 때에는 보증사고 처리해 분양계약자를 보호할 수 있다.

-분양권을 전매받은 사람도 분양보증의 보호를 받을 수 있는지.
▲적법한 절차에 따라 분양권을 매입한 사람도 분양보증을 받을 수 있다. 적법한 절차는 분양권전매가 합법적인 경우에 분양계약서에 검인을 받고 건설업체의 입주자 명단에 매입자 본인의 이름이 기록돼 있는 것을 말한다.
하지만 분양권 양도인이 대물계약·허위계약 등 분양보증약관상의 면책사유에 해당하는 세대일 경우에는 이러한 분양권을 매입한 사람도 면책사유에 해당돼 보증이행이 거절될 수 있다.

-재건축·재개발 등 조합아파트 조합원도 대한주택보증으로부터 분양보증의 보호를 받을 수 있는지.
▲조합아파트의 일반분양분 계약자는 분양보증 보호대상이지만 조합원은 분양보증 보호대상이 아니다. 조합아파트 조합원은 '조합주택 시공보증'이라는 상품에 별도로 가입해야 그 보증약관에 따라 보호받을 수 있다.

-중도금을 미리 낸 경우에 분양보증의 보호를 받을 수 있는지.
▲중도금을 미리 납부한 경우 원칙적으로 미리 낸 입주금에 대해서는 보호를 받을 수 없다. 다만 입주자모집공고상의 납부기일 이전에 납부한 입주금 중에서 납부기일이 보증사고 발생일 이전인 입주금은 보호받을 수 있다.

-분양계약을 해약하고 납부한 입주금을 돌려받지 못한 상태에서 보증사고가 발생한 경우에도 분양보증의 보호를 받을 수 있는지.
▲보증사고 발생이전에 주택분양계약을 해제·해지한 분양계약자는 분양보증 보호대상이 아니다. 따라서 아직까지 돌려받지 못한 입주금은 분양회사로부터 돌려받아야 한다.

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