판교 첫 주상복합 분양 늦어지는 이유는

주상복합아파트 내 상가 '골칫덩이'

[아시아경제 고형광 기자] "판교 주상복합 분양이 언제에요?", "분양 계획 나오는데로 꼭 좀 알려주세요"

판교신도시에 처음으로 선보일 주상복합아파트. 이 주상복합에 대한 수요자들의 관심이 뜨겁다. 이유는 간단하다. 엄청난 시세 차익이다.

성남 판교신도시 C1-1블럭에 들어설 이 주상복합아파트는 전용면적 134㎡(50평형) 단일 주택형 178가구와 상가로 구성된다. 아파트 분양가는 상한제가 적용돼 주변시세 보다 30% 정도 싼 3.3㎡당 1800만 안팎에서 책정될 것으로 예상된다.

인근 비슷한 규모 아파트의 3.3㎡당 호가가 현재 2500만~2800만원을 형성하고 있다는 점을 감안하면 이 주상복합아파트 청약에 당첨될 경우 기본 3억원에서 최고 5억원에 달하는 시세 차익을 거둘 수 있다는 얘기다. 예비 청약자들이 목이 빠져라 기다리는 이유다.

하지만 정작 이 주상복합을 지을 건설사(호반건설)는 아직까지 뚜렷한 분양 계획을 내놓지 않고 있다. 호반은 지난해 하반기가 시작할 무렵 판교 주상복합 분양 시기를 그 해 11월로 계획했다. 하지만 상황이 여의치 않다는 이유로 분양을 올 3월로 미뤘고 올해 초에 들어선 5월로 또 한차례 연기했다. 급기야 최근에는 6월로 미뤄 놓은 상태다.

지난해 분양 계획으로 잡혔던 고양 삼송, 광교신도시 등 6개 단지는 당초 일정대로 지난해 하반기 모두 소화한 상태다. 하지만 판교 주상복합은 아직까지도 이렇다 할 계획이 세워지지 않고 있다. 이유는 뭘까.

사업 추진의 발목을 잡고 있는 것은 다름 아닌 단지내 상가 분양이다. 아파트 분양은 지금과 같은 분위기라면 힘들이지 않고도 쉽게 마감될 것으로 보인다. 하지만 상가 분양은 녹록치 않다. 상한제 적용으로 아파트 분양에서는 수익성이 거의 없다보니 이 부분을 상가 분양에서 보정해야 한다는 문제를 안고 있다.

이 주상복합 1~2층에 위치할 상가의 전체 면적은 3만㎡ 가 넘는다. 전용 33㎡으로 쪼갠다면 1000개 이상의 점포나 나올 수 있는 규모다.

수익을 고려, 1층 전면부 기준 예상되는 최소 분양가는 3.3㎡당 4000만~5000만원 선이다. 상가 전용률 30~50%선을 감안한다면 전용 33㎡의 1개 점포 분양가는 최소 8억~10억원 수준이 된다. 이런 상가에서 투자자들이 흔히 말하는 '연 6% 이상의 수익률'을 내는 것은 쉽지 않아 보인다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "판교의 알파돔이 분양을 하지 못하고 있는 근본적 이유는 수지가 맞지 않기 때문"이라며 "최근 투자자들은 연 6% 수익률이 나오지 않으면 움직이지를 않는다. 특히 아파트 내 상가에 10억원을 투자해 이런 수익률을 올리기란 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

호반건설의 고민이 깊어질 수 밖에 없는 이유다. 단지 인근에 너무 많은 상가가 계획돼 있다는 점도 호반으로선 부담이다. 단지 바로 건너편에 위치한 초대형 상가 알파돔시티를 비롯해 주위에 여러 상가들이 자리하고 있다. 수익을 최소로 잡아 분양을 한다해도 분양률을 담보하기 힘든 처지다.

또한 주상복합 분양이 이번이 처음이라는 것도 호반에게는 부담이다. 첫 주상복합 사업인 만큼 해외에 벤치마킹을 나갈 정도로 공을 들이고 있다. 물론 주상복합 브랜드 네이밍 작업도 심여를 기울여 작업중인 것으로 알려졌다.

상황이 이렇다 보니 상가에 대한 설계에 신경을 쓸 수 밖에 없고 하루가 멀다하고 수정과 보완을 반복하고 있는 것이다.