[기고] DTI규제가 최선의 처방인가

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원

허윤경 한국건설산업연구위원

지난 7월 수도권 전역에서 LTV(주택담보대출비율)을 50% 이하로 규제하는 정책이 시행됐다. 이와 함께 정책당국은 지난 7일 DTI(총부채상환비율) 규제를 수도권 전역으로 전격 확대했다.

이제부터는 주택담보대출시 서울은 DTI 50%, 경기와 인천은 60%를 적용받게 된다. 주택을 담보로 대출받을 때 적용받는 주택담보 인정비율을 낮추고 소득에 따라 차등해서 돈을 빌려주겠다는 것이다. 최근 급등한 수도권 주택 가격을 잡기 위해 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 것부터 막아보자는 것이다. 하지만 과연 적절한 정책인지, 부작용은 없는지 살펴볼 필요가 있다.

상반기에 700조원까지 증가한 가계신용의 확대는 가계부실이 경제 전체로 번져나갈 수 있기 때문에 심히 우려된다. 국지적 DTI 규제 도입의 근거는 충분하다. 그렇다고 하더라도 금융 건전성을 강화할 수 있는 시스템적인 측면에서 접근해야지 임기응변식으로 주택가격안정을 목표로 움직여서는 곤란하다.

또한 금융규제가 확대되면 규제의 실질적인 대상은 목돈은 없고 소득이 낮은 실수요자들이 될 것이다. 국민은행에서 발표하는 수도권의 평균주택가격은 3억5000만원 수준(8월 기준)이다. 생애 최초로 주택을 구입하는 서민이나 젊은 계층은 은행 대출 없이는 집을 사기 어려운 가격이다. 이러한 계층에 대한 실질적인 지원책이 없이 도입된 이번 금융규제는 서민들의 내집마련을 더욱 어렵게 할 수 있다.

금융위기 이후 우리경제의 기초체력은 큰 타격을 받았고 구조조정이라고 하는 대규모 수술이 여전히 진행 중이다. 일부 경제지표들이 경기가 바닥을 다졌다는 해석을 가능하게 하지만 더블딥에 대한 불안은 여전히 상존하고 있다. 미분양물량이 3개월 연속 감소했으나 14만호의 물량이 적체돼 있다. 지방의 미분양 감소분은 분양취소, 사업장 포기, 환매조건부 매입물량 등을 감안할 때 감소한 것으로 보기 어렵다는 주장도 설득력을 얻고 있다. 수도권 역시 2만4000여호가 미분양으로 남아있고 2기 신도시 등 경기침체로 상반기에 분양되지 못한 물량까지 쏟아져 나오면 하반기 수도권의 미분양 물량 해소 가능성은 의문이다.

주택가격이 상승한 지역은 강남3구를 비롯한 일부 지역에 국한되었음에도 불구하고 금융규제의 대상을 수도권 전역으로 확대한 것이 심히 우려스러운 이유다. 부동산시장은 아직 취약한 상황이며 이렇게 단기간에 시행되고 있는 정책을 버틸만한 기초체력을 갖추고 있지 못해 작은 정책변화에도 흔들릴 가능성이 존재한다.

또한 현재 논의되고 있는 금융규제가 과연 원인에 맞는 처방인지 되짚어봐야 할 것이다. 이번 금융규제로 일시적 수요억제 효과를 볼 수 있을지 몰라도 최근 시장 변화의 근본적인 원인은 공급 부족에 있다는 점을 잊어서는 안 된다. 전세가격 상승은 입주물량이 전년에 비해 36%나 감소한 것이 가장 큰 원인이다.

매매가격 상승 역시 지난해부터 감소하기 시작한 인허가실적과 분양실적에 따라 향후 공급물량 감소를 선반영한 요인이 가장 크다. 7월까지 인허가실적은 12만여가구로, 상반기가 넘어섰음에도 정부의 연간 목표치인 43만가구의 30%에 턱걸이하고 있다. 분양물량은 어떤가? 8월까지 9만여가구로 작년에 비해 42%나 감소했다. 일상에서도 감기에 걸려 병원에 가면 항생제가 들어간 약을 처방받는 경우가 더러 있다. 하지만 감기는 바이러스성 질환으로 세균을 죽이는 항생제로는 치료가 되지 않는다.

원인과 무관한 항생제의 오남용은 세균의 내성을 키워주어 정작 항생제 치료가 필요할 때 효과를 보지 못하는 경우가 생길 수 있다. 현재의 부동산시장도 향후 발생할 수급의 불균형에 대한 불안심리가 가장 큰 원인이다. 장기적 관점에서 공급 정책을 꾸준히 밀고 나가 면역력을 높이고 기초체력을 키우는 것이야말로 진정한 해결방안이 될 것이다.