[장경철의 돈 되는 상가]'층별 상가투자 전략은' ②

상가에서 수십 년간 지속돼 온 층별 용도에 변화 바람이 일고 있다. 좀처럼 바뀔 것 같지 않았던 상가의 층별 용도가 바뀌기 시작했다는 점에서 주목해 볼 필요가 있다.

특히 1층에 당연히 위치하고 있던 업종들에서 이와 같은 현상이 나타나고 있다.

1층을 차지했던 대표적인 업종들인 은행, 약국, 부동산 등과 같은 1층 전용 업종들이 하나 둘씩 1층 이외의 층수로 이동하더니 이제는 1층이 아닌 2층 등에 은행이나 약국, 부동산 등이 자리 잡는 것을 해당 업종 관계자들뿐 아니라 소비자들조차도 전혀 어색하지 않게 받아들이고 있다.

이런 현상이 발생한 가장 큰 원인은 갈수록 치솟는 1층 상가의 분양가 상승에서 찾을 수 있다. 상가를 고가에 분양 받게 되면 임대료 상승은 피할 수 없다. 따라서 1층 전용 업종들이 1층 이외의 층수로 이동하는 현상은 합리이면서 피할 수 없는 선택이라고 할 수 있다.

또 주5일제 확대 실시와 의약 분업, 소득증가 등에 따른 사회 여건의 변화도 층별 용도 변화에 한 몫하고 있는 것으로 분석된다.

그 동안 1층 점포의 대표 업종으로 자리매김해온 금융 점포는 최근 아예 '유치 기피 업종'으로까지 분류되고 있다. 금융기관이 주5일제 근무로 금요일 저녁이면 불이 꺼져 상가활성화에 저해 요소로 작용한다는 판단 때문인데 이에 은행들은 아예 상가를 임대하는 대신 분양을 받는 추세로 전환하고 있다. 이같은 추세는 전통적 1층 선호 업종이던 약국과 부동산에서도 예외가 아니다.

여전히 1층이 대세지만 최근 부동산 사무실 가운데서는 높은 임대료에 부담을 느끼고 역세권 오피스텔이나 대형 건물 아케이드 상가 지하층으로 사무실을 옮기곤 한다.

강남 선릉역 인근에서 1층에서 부동산 사무실을 운영하던 정승관(43)씨는 최근 강남접근성이 좋은 서울대전철역 인근 오피스텔로 사무실을 이전해 보증금 1억에 월세 300만원이던 임대료를 보증금 1000만원에 월 85만원으로 낮춘 케이스다. 정씨는 오피스텔 수요가 많은 지역으로 이전을 하는 대신 인터넷 사이트를 통한 영업을 강화할 계획이다.

이밖에 건물주들이 선호하던 1층 약국 또한 의약분업 실시로 상층약국으로 옮겨가는 사례가 빈번해지는 등 임대료와 건물 이미지 등에 따라 업종별 점포층별 선호도가 크게 달라지는 추세다.

◇ 층별 상가투자시 주의점
앞서 언급한 사례는 1층을 제외한 상층부의 단점을 극복하고 장점을 잘 활용해 성공한 것이다. 물론 공실의 위험은 1층이 상층부에 비해서 낮은 것은 사실이다.

다양한 업종이 들어올 수 있는 1층에 비해 상층부는 유행 업종보다는 실수요자 위주의 전문화된 상가를 넣어야 한다. 상층부 이상에서는 병ㆍ의원이나 유명학원 등 전문 업종이 입점해야 장기간 임대가 가능하며 그만큼 공실이 발생할 여지도 적어진다. 또 상가를 팔 때는 임차인에게 직접 매도 할 가능성도 크다.

상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 한다. 상층부는 아무래도 시세가 크게 오르지 않기 때문이다. 또 상층부는 상가라고 해도 판매시설이나 근린생활 업종보다 업무용 사무실로 사용되는 경우가 적지 않다. 때문에 인근 상가건물에 입점한 사무실 임대가와 매매가를 비교해 투자를 해야 한다.

일반적인 상가의 층별 차별을 극복할 수 있는 것은 상권이다. 상권이 좋은 경우 상층부 상가에도 관심을 가져볼 만하다. 최근까지 상가 투자는 주로 1층 코너 또는 전면, 주출입구를 선호했다. 하지만 1층 가격상승으로 인한 수익성 저하로 오히려 상층부을 택하는 업종이 늘어나고 있다. 상층부 선호도가 예전보다 훨씬 높아질 수도 있게 된 것이다.

이처럼 상층부 점포가 인기를 누리는 것은 창업 비용을 적게 들이고도 넓은 공간을 확보할 수 있기 때문이다. 상층부 점포는 1층에 비해 권리금이나 월세가 상대적으로 싸서 이 돈을 규모 확대와 시설에 투자할 수 있는 게 가장 큰 장점인데 상층부 점포는 대개 권리금이 싸거나 없고 임대료도 훨씬 저렴하다.

창업 비용 중 가장 많은 비중을 차지하는 점포 개설비를 1층의 절반 이하로 줄일 수 있는 셈이다. 또 33~66㎡ 규모가 대부분인 1층과 달리 165㎡(50평) 이상의 넓은 매장을 확보하기도 쉽다. 점심이나 저녁 시간에 최대한 많은 고객을 수용해야 하는 외식업의 경우 넓은 매장은 중요한 경쟁력이 될 수 있다. 매장이 클수록 고객의 시선을 끄는 데 유리한 것은 물론이다.

하지만 상층부 상가는 단점도 적지 않다. 우선 접근성과 가시성이 1층에 비해 상대적으로 좋지 않다. 1층 상가처럼 지나다 우연히 들르는 손님을 기대하기 어렵다. 손님이 계단을 오르는 불편함을 감수하며 찾아오게 하려면 업종의 발굴과 맛이나 서비스를 차별화해야 한다.

2층 이상 상가에 투자를 계획하고 있는 경우 공실 발생에 대한 대책이 있어야 한다. 현재 임차인이 들어와 있다는 상황만 보고 투자해서는 곤란하다. 역세권이나 대학가 등 공실이 발생할 위험이 적은 상권이 형성돼 있어야 한다. 또 주변에 상가 공급물량이 과다하다면 공실 위험은 더욱 커진다.

2층 이상은 권리금이 없는 경우가 대부분이다. 간혹 권리금이 붙더라도 1층과는 성격이 다르다는 점을 알아야 한다. 1층은 시설비 비중보다 순수 상권과 입지(목)을 기준으로 권리금이 형성되지만 2층 이상은 시설비가 권리금 형식으로 거래되는 경우가 많다.

층은 또 동선에 따라 큰 영향을 받는다. 외부에서 진출입이 용이한 반지하상가나 전용 엘리베이터와 계단이 있는 2,3층 상가 등은 수직동선이 형성되므로 일반적인 2층 이상 상가보다 훨씬 낫다. 또 경사진 곳에서는 한편에서 2층이지만 반대쪽에서는 1층인 상가건물이 있다. 이러한 경우에는 표면상 1층은 신경쓰지 말고 어느 쪽이 주동선이 되는지를 우선 판단해 투자에 임해야 한다.