[장경철의 돈 되는 상가] "상권분석이 상가투자의 출발"①

상가투자를 하기 위해 여러 가지 고려해야 할 사항이 많지만 해당 상권을 파악하는 일은 무엇보다 중요하다.

간단한 예를 들면 여성고객이 월등히 많은 상권의 경우 업종의 선택과 여성 관련 트렌드를 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 또 상권에 따라 특성도 다르고 변화의 속도도 차이가 난다. 따라서 상권분석은 상가투자에 있어서 출발점으로 볼 수 있다.

상권의 범위를 나누는데 여러 가지 기준이 있지만 도심권, 역세권, 대학가, 아파트단지, 일반주택가상권 등 크게 5가지로 분류해 볼 수 있다.

각 도시에는 중심부가 있는데 바로 그곳에 있는 상권을 도심부 상권이라 말한다. 도심에는 당연 유동인구가 많다. 일례로 서울은 대형 백화점, 대형 쇼핑센터, 호텔 , 시장, 각종 사무실 등 인구를 유입할 수 있는 시설이 집중돼 있어서 상가점포의 입지만 좋다면 최고의 가치를 지니게 된다.

모든 지역 중에서 상권이 활발히 형성돼 있는 곳이 바로 역세권이다. 그래서 역세권은 상가투자의 1순위로 꼽혀왔다. 하지만 최근 전철 개통이 속속 이뤄지고 환승역이 늘면서 전철역 입구에 위치하고 있다고 모두 좋은 상권으로 각광받지는 않는다.

대다수는 전철역 입구만 장사가 잘 된다. 그 이유는 전철역을 이용하는 유동인구 자체가 적거나 근처에 유동인구를 집객할 수 있는 대형 백화점, 대학교, 대형서점 등이 없어서 상권이 제대로 형성되지 못하고 있는 상태이기 때문이다.

반대로 번성하는 상권을 보면 대학이나 백화점, 대형서점 등을 끼고 있고 그 상권의 핵심 구실을 하고 있는 중심지이다. 이러한 지역은 당연히 임대료나 권리금이 높게 형성이 된다. 특히 이와 같은 역세권은 상권마다 다른 특성을 보인다.

예를 들어 신촌, 강남역, 잠실, 신천, 신림역 상권 등은 오락. 유흥업이 주도하는 상권이라면 성신여대, 창동, 문정동, 목동 상권등은 여성의류 할인매장과 관련업이 주류을 이루는 상권이다.

무엇보다도 역세권의 상권분석은 유동인구의 특성파악이 중요하다. 또한 업종분포도를 살펴보면 그 상권에서 호황인 업종을 파악할 수 있다. 대표적인 여대상권인 이대상권과 같이 의류점이 300개에 이르지만 IMF 이후 의류점이 불황에 빠져 있는 예외도 있다.

대학가는 젊음과 활력이 넘치는 곳으로서 다른 상권보다는 비교적 건전한 편이다. 특히 다른 지역과는 음주문화의 격이 달라서 마음 편히 장사할 수 있다. 하지만 대학가에도 어려움은 많다. 총학생수, 기숙사 완비 여부, 지방학생의 구성비율, 그리고 학교 앞의 교통망 상태와 대형 시설이 있는지에 따라 상권이 양극으로 뚜렷이 갈리기 때문이다.

아파트 상권은 최소 700가구 이상은 되어야 한다. 상가 입구가 대로변 쪽에 있어야 좋고 1000가구 정도가 되면 자체 내에서 상권을 유지할 수 있다. 하지만 700가구 정도에서는 부동산, 세탁소, 미용실, 약국, 슈퍼마켓, 잡화점, 음악ㆍ미술학원 정도밖에 되지 않는다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2000가구 이상인 곳에서 해야 한다.

1000가구 이상이면 정문과 후문 중 지대의 높낮이나 대중교통 수단에 따라 상권이 달라진다. 단지가 크면 정문과 후문의 이용률이 확연히 구분된다. 처음 상가가 분양되었을 때는 대개 정문 쪽 상가의 분양가가 높은 경우가 많고 장사도 잘될 것이라는 기대심리에 편승해 임대가도 높은 편이다.

아파트단지는 중소형이 좋다. 대형 아파트에 주거하는 연령층은 50대 이후가 많다. 이들은 생필품 이외에는 모두 외부에서 해결하는 층으로서 시내의 백화점이나 전문상가에 가서 쇼핑의 재미를 느끼고 싶어하는 경향이 강하다. 따라서 이곳에서는 기술 위주의 업종과 생필품 정도밖에 장사가 되지 않는다.