휘발성 강한 강남 재건축 사업성 개선 뚜렷

잇단 재건축 규제 완화로 재건축 사업환경이 크게 개선되고 있다. 여기에 재건축 조합들이 주민설명회를 통해 애드벌룬을 띠우고 허가권자인 서울시에 청원, 건의 등의 형태로 사업성을 더 높여줄 것으로 요구하고 있다.

이들의 요구가 일부만이라도 반영되고 최근 흐름이 이어진다면 강남 재건축은 강한 폭발력을 나타낼 전망이다.
　
재건축 시장 사업성이 개선되리라는 전망은 관련 법규, 규정 완화에서 찾을 수 있다.
　
일단 사업속도가 빨라진다. 속도가 빨리지면 금융비용이 줄어들고 가시성을 갖는 효과가 있다. 서울시는 최근 대형건축물 및 재건축, 재개발에 대한 사업 인ㆍ허가 기간이 대폭 단축할 방침이다.
　
개별적으로 진행했던 환경영향평가, 교통영향분석개선대책심의, 건축심의를 하나로 통합한 '건축합동심의회'를 운영하는 방법을 통해서다. 그동안 환경영향평가는 심의기간이 평균 302일, 최장 654일까지 지연돼 사업 인ㆍ허가 기간 장기화의 원인이 됐다.
　
하지만 제도개선이 이뤄질 경우 인ㆍ허가 기간이 최대 절반까지 단축된다. 이미 허가된 아현3주택재개발사업은 사업시행인가가 4개월(116일)에서 3개월(81일)로 줄어든다.
　
재건축 용적률 완화나 제2종 일반주거지역 층수 완화, 동(棟)간 거리 완화 등은 사업성에 보다 직접적인 영향을 미친다.
　
지난해 말 서울시가 재건축 아파트 용적률을 법정 상한선까지 완화하는 정부안을 수용함에 따라 고층 재건축 단지는 물론 강남권 중층 재건축 단지의 사업성도 높아졌다.
　
제3종 일반주거지역인 은마아파트는 현행 국토계획법상 용적률 상한이 300%지만 실제 적용 용적률은 210%로 묶여 있었다. 시 조례로는 상한이 250%지만 '2010 서울시 재건축기본계획'에 따라 1, 2, 3종 주거지역별 용적률은 각각 170%와 190%, 210%로 못박혀 있다.
　
하지만 용적률 완화로 은마아파트를 비롯해 잠실 주공5단지, 도곡동 도곡삼익 등 서울시내 23개 단지의 용적률이 300%까지 높아지게 됐다.
　
다만 11.3 대책 당시 국토부가 용적률 초과분에 대해 30∼50%까지 보금자리 주택으로 환수하기로 해 은마아파트 등 재건축 단지의 실제 적용 용적률은 종전보다 40∼70% 늘어나 최고 270%를 적용받게 될 전망이다.
　
이르면 6월부터 적용되는 동간 거리 완화도 호재다. 시는 이격거리를 현행 1배에서 최대 0.5배에서 0.8배까지 완화할 방침이다. 가장 많은 수혜를 볼 수 있는 곳은 7층 또는 12층까지 층수제한을 받는 2종 일반주거지역의 재건축ㆍ재개발 단지다.
　
이들은 강남구 개포주공이나 시영아파트, 강동구 고덕주공 등은 2종 일반주거지역의 저밀도 재건축 단지로 높이는 제한되지만 조례 개정으로 건축 연면적이 늘어나 건립 할 수 있는 가구수가 많아진다.
　
정부와 서울시가 재건축 활성화를 유도하는 것은 사업 속도에 탄력이 붙게 해 주택공급량을 확대하려는 의도도 있다. 또 한강 초고층 허용 등의 정책이 맞물려 효과를 극대화 시키고 있다.
　
여기에 개별 조합이나 조합들끼리 뭉쳐 종상향을 추진하거나 층수 제한 완화 등을 요구하고 있기도 하다.
　
송파 가락시영 재건축 조합과 시공사가 현재 2종 일반주거지역인 용도지역을 3종으로 상향하는 방안을 추진하고 있고 반포 주공 등 단지 주민들이 층수완화 청원을 준비하는 것 등이 대표적인 예다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr