시장은 침체, 정책은 지연...공급 기반 붕괴직전

"투기과열지구 해제, 양도세 감면 등이 실시된 후 미분양이 적게나마 해소되고 있다. 하지만 이 정책들이 미분양 예방책이 아니라는 점은 아쉽다. 실제로 지방 미분양률은 답보상태나 마찬가지다."

지난달까지 미분양률이 50%에 육박했던 청라지구의 한 아파트를 시공한 A사는 양도세 감면 정책에 대해 이렇게 평가했다.

경기침체 여파로 인해 전국 각지에서 미분양 물량이 속출하고 있지만 정부는 정작 정책적 지원이 소극적 수준에 머물렀다는 뜻이다.

정부의 위기분석능력 또한 떨어져 위기 예방책이 아닌 위기 대책을 내는데만 급급했던 것으로 풀이된다. 또 현재 유보되고 있는 강남 3구 투기지역 해제, 수도권 과밀억제권역 해제 등 시장을 살리기 위한 규제 완화책이 절실하다는 것을 의미한다.

◆건축물 허가 연면적 50% 감소.. 착공 실적도 40% 감소
장기화 국면으로 접어들고 있는 경기침체와 한 발 늦은 정부정책으로 건설사들의 투자 규모는 실제로 큰 폭으로 감소한 것으로 나타났다.

국토해양부에 따르면 지난 1월 전국에서 건축 허가를 받은 건축물의 연면적은 449만㎡로 집계됐다. 작년 1월보다 48.4%나 축소된 수치다.

용도별로는 주거용이 90만㎡, 상업용 106만8000㎡, 공업용 96만5000㎡로 작년 동기와 비교할 때 각각 63.2%, 53.4%, 38.1% 감소했다. 특히 주거용은 외환위기 직후 가장 작았던 1998년10월(108만5천㎡)보다 17.5% 줄어든 것으로 분석됐다.

여기에 실제 착공 실적도 극도의 부진한 모습을 나타냈다.

지난 1월 전체 건축물 착공 실적은 364만3000㎡로 작년 1월보다 38.9% 떨어졌다. 이중 주거용(76만8000㎡)건축물은 50.4%나 감소해 2000년 이후 최저치를 기록했다.

이는 주택건설업계가 느끼는 경기침체의 파고가 깊다는 것을 의미한다. 주택건설업계에서 사업 진행을 미루거나 실시하지 않아 건축 허가 면적이 줄어들어든 것.

건설업계 관계자는 "정부가 느끼는 경기와 시장이 겪는 경기는 매우 다른 것 같다"며 "2~3년 후 수급불안까지 야기되나 현재의 사업 축소는 불가피한 상황"이라고 말했다.

◆한 발 늦은 부동산 규제 완화.. 계속 늦어지나
실제로 정부도 사태를 직시하고 주택 건설 경기 활성화를 위한 여건 만들기에 들어갔다. 정종환 국토부 장관은 수차례 "3대 규제를 완화해야한다"며 강남3구 투기규제 해제, 민간택지 분양가상한제 폐지, 지방 미분양 주택 양도세 한시 면제등 규제완화에 나설 것을 약속했다.

하지만 이중 지방 미분양 주택 양도세 한시 면제만이 가시화된 상태다. 따라서 전국 16만가구에 달하는 미분양아파트 중 대부분을 차지하는 지방 미분양 아파트에 대한 고려가 절대 부족하다는게 시장의 중론이다.

여기에 분양가 상한제 폐지도 이달부터 폐지하겠다는 게 정부의 방침이었으나 국회 파행으로 5월에나 가능할 전망이다. 4월 국회에서 주택법 개정안이 통과된다는 전제하에서다.

강남 3구 투기규제 완화는 더욱 요원한 상황이다. 지난 6일 정 장관은 "4월 임시국회에서 관련법이 통과되는 대로 분양가 상한제 폐지와 함께 강남 투기지역 해제 등 부동산 관련 규제를 폐지하겠다"고 밝혔다.

이는 분양가 상한제 폐지, 재건축 아파트 임대주택의무비율 폐지, 용적률 법적상한선까지 허용 등의 정책이 통과되는 것을 보고 강남 3구 투기지역 해제를 실시하겠다는 것으로 풀이된다.

하지만 이같은 정책들이 시행된다고 해도 시장에 주택 수요가 살아날지는 의문이다. 이미 시장에선 이같은 정책들이 집값에 반영됐다고 보기 때문이다.

최근 정부가 내놓은 규제 완화책에 이들 정책들이 포함될 것이라는 시장의 기대감에 강남지역 재건축아파트를 중심으로 수도권 주요 아파트에서 국지적인 집값 상승세를 나타냈다. 이에 향후 나올 정책들도 집값 상승에 긍정적인 영향을 줄 수는 있으나 수요 촉발의 계기가 되기엔 힘들다는게 시장의 반응이다.


황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr