꼼꼼히 챙겨보는 미분양 구입, 양도세 절감 효과

앞으로 1년간 미분양아파트를 사면 양도소득세를 감면 받을 수 있게 된다. 오는 12일부터다.

조세특례제한법 개정안이 국회 본회의를 통과함에 따라 서울을 뺀 수도권 과밀억제권에서는 60%, 기타 지방의 경우 양도세 전액을 감면 받는다. 시세 상승에 따라 적게는 수 백 만원에서 많게는 수 천 만원까지 절세효과를 볼 수 있다.
　
양도세 감면 혜택이 수도권과 지방의 미분양 가뭄 해갈에 다소나마 도움이 될 전망이다.
　
주택 수요자들의 관심이 미분양으로 옮겨가고 있어 양도세 절세가 가능한 주요 미분양 단지에 관심이 쏠리고 있다.
　
특히 용인과 김포, 고양시 등 수도권 주요 단지와 지방 광역시의 대단지 아파트에는 벌써부터 문의전화가 늘어나는 등 있다. 미분양아파트를 보유하고 있는 건설업체에서도 이 기회를 활용해 식었던 마케팅에 열기를 불어넣고 있다.
　
◇ 양도세 절세효과 얼마나 볼 수 있나 = 충남 천안시에서 4억원짜리 미분양아파트를 산 김모씨가 2년 후 양도세 감면 혜택을 받고 집을 판다면 얼마나 절세효과를 볼 수 있을까. 그 사이 집 값이 올라 김씨가 6000만원의 양도차익을 올렸다면.
　
결론적으로 2주택자인 김씨는 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다. 양도세 감면 혜택때문이다. 만약 양도세를 감면받지 않았다면 1400여만원의 양도세를 냈어야 한다.
　
역시 경기도 고양시에서 5억원 짜리 미분양아파트를 샀다면. 3년 후 팔 것이고 8000만원의 양도차익을 봤다고 가정했을때 아파트 소유자가 3주택자라면 45%의 세율을 적용해 3400여만원의 양도세를 납부해야한다.
　
하지만 과밀억제권역에서는 양도세 60%를 감면받기 때문에 1400여만원만 납부하면 된다. 2000여만원의 절세효과를 올릴 수 있다.
　
◇ 어느 지역 미분양 사야 양도세 감면받나 = 양도세 60%를 감면 받을 수 있는 과밀억제권역은 인천광역시와 경기도 14개 시다. 서울은 제외된다. 인천시에서는 강화군과 옹진군이 빠진다. 이들 두 곳은 과밀억제권역에 포함되지 않아 양도세를 전액 감면 받을 수 있다.
　
경기도 14개 시에는 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 등이 포함돼 양도세 60%를 감면받는다. 미분양이 즐비한 용인이나 평택의 경우 과밀억제권역에서 제외돼 역시 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.
　
전국 미분양아파트 16만5599가구(작년 12월 기준 국토해양부 집계 기준) 중 수도권이 2만6928가구, 지방이 13만8671가구다. 즉시 입주가 가능한 준공 후 미분양은 수도권과 지방이 각각 1339가구와 4만5137가구다.
　
양도세 감면 대상지역에 포함되지 않는 서울에는 2486가구의 미분양이 있다. 분양아파트의 무덤으로 불리는 대구가 2만1379가구로 지방 대도시 중 미분양이 가장 많고 부산(1만3997가구), 광주(1만2384가구), 울산(9589가구) 순이다.
　
◇ 주요 미분양 단지는 어디 = 고양, 김포 등 수도권 일부지역과 지방에서도 대도시 위주의 대단지나 택지지구 위주로 일부 미분양이 팔려나가고 있다. 양도세 감면과 취득ㆍ등록세 50% 면제 등 세제혜택에 힘입은 까닭이다. 여기에 가격인하, 계약 조건 등 분양 문턱을 낮춘 곳이 인기가 좋다.
　
결국 미분양 중에서도 입지, 세제혜택, 분양조건 등 삼박자를 고루 갖춘 곳에 사람이 몰리는 셈이다.
　
수도권에서는 GS건설과 벽산건설이 분양하는 경기 고양시 식사지구 아파트가 인기가 좋다. 6857가구의 대단지에 교통이 편리하다는 강점이 있다. 신동아건설과 동문건설이 분양 중인 덕이지구 역시 4856가구의 대단지다.
　
인천 마전동 검단힐스테이트2차(309가구), 김포한강신도시 우남퍼스트빌(1202가구) 등도 알짜로 꼽힌다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr