금쪽같은 보증금 사수 "돌다리도 두드려라"

[머니&머니] 상가 보증금 최우선변제권 제대로 알자
'상가건물임대차 보호법' 적용 원치 까다로워
환산보증금-최우선변제권 해당사항 살펴야

#사례1 인천지역에서 보증금 3000만원, 월 50만원의 상가를 임대해 확정일자까지 받고 분식점을 운영하는 박모(38·여)씨는 최근 걱정이 많다.

현재 박씨가 장사하고 있는 상가가 지난해 10월 경매절차에 들어가 현재 진행중인데 해당 상가의 낙찰가가 2억5000만원 정도 예상된다. 그런데 이 상가는 은행에 2억 융자가 있고 선순위 저당권자에게 8000만원이 등기돼 있다.

박모씨의 순위는 후순위라서 보증금을 전혀 받지 못할 뿐만 아니라 법에서 인정하고 있는 최우선 변제금의 반환규정도 적용받지 못하는 딱한 상황이다.

#사례2 경기지역에서 보증금 5000만원, 월 30만원의 상가를 임대해 화장품 판매점을 운영하는 최모(35·여)씨도 보증금을 떼일 판이다. 상가 주인이 은행융자를 갚지 못하자 은행이 경매절차에 들어간 것이다.

최씨가 이곳에 장사하기 위해 등기부등본을 열람한 결과 은행에서 빌린 1억5000만원의 근저당설정이 돼 있었고, 5000만원짜리 선순위 저당권자도 있었다.

최씨는 당시 상가가격이 3억원정도여서 자신이 상가를 임차해도 보증금을 떼일 일은 없을 것이라고 판단했다. 사업자등록을 하고 확정일자를 받고 장사를 시작했다.

하지만 오판이었다. 2억5000만원에 시작한 경매가 유찰됐고, 2차경매에서 2억2000만원에 낙찰됐다.

결국 최씨는 상가 보증금 5000만원의 대부분을 떼이게 됐다.

이같은 결과는 임차인들이 ‘상가건물임대차보호법’의 적용에 대한 오해에서 비롯된다.

우선 ‘상가건물임대차보호법’의 적용을 받기 위해서는 사업자등록을 하고 확정일자를 받는 것은 기본적인 사항이고, 또 현행법에서 정한 환산보증금의 범위내에 해당돼야 한다. 이 환산보증금의 적용과 관련해서는 두가지 경우를 나누어서 보아야 한다.

상임법의 적용대상 여부를 판단하는 환산보증금[보증금+(월임대료X100)]은 ▲서울특별시 2억6000만원 ▲수도권중 과밀억제권역(서울특별시 제외) 2억1000만원 ▲광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) 1억6000만원 ▲그 밖의 지역 1억5000만원 이하이다.

이가운데 최우선변제권의 적용을 받으려면 상임법 적용 환상보증금이 ▲서울특별시 4500만원 ▲수도권중 과밀억제권역(서울시 제외) 3900만원 ▲광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) 3000만원 ▲그 밖의 지역 2500만원 이하여야 한다.

물론 위의 최우선변제권의 적용대상이 된다고 하더라도 상가건물 가액의 3분의 1의 범위내에서만 받을 수 있고, 금액 또한 환산보증금의 30%에 해당하는 부분만 우선변제 받을 수 있다.

즉, 서울지역은 1350만원, 수도권중 과밀억제권역은 1170만원, 군지역과 인천광역시 지역을 제외한 광역시는 900만원, 그 밖의 지역에서는 750만원에 해당하는 금액만 최우선적으로 변제받을 수 있을 뿐이다.

인천지역의 경우를 보면 환산보증금, 즉 3000만원+(50만원X100)=8000만원이므로 상임법의 적용대상이 된다. 하지만 인천지역 최우선 변제권의 적용 환산보증금이 3900만원 이하여야 하는데 8000만원이므로 적용이 되지않아 한푼도 받지 못하는 결과가 된다. 만약 환산보증금이 3900만원 이하라면 1170만원을 최우선 변제받을 수 있다.

경기지역의 경우도 환산보증금을 계산하면 5000만원+(30만원X100)=8000만원이므로 상임법 적용을 받는다. 하지만 경기지역의 최우선 변제권의 적용 환산보증금39000만원이하를 초과하기 때문에 최우선변제를 한푼도 받지 못한다.

이처럼 보증금과 관련된 분쟁이 발생하면 임차인의 소중한 재산을 모두 잃어버릴 수도 있기 때문에 임대차 계약시 등기부등본을 확인한다.

확인시 선순위 권리자가 존재하는지 존재한다면 분쟁 발생시 과연 나의 보증금은 안전하게 돌려받을수 있을지를 면밀히 판단해야 한다.

즉,‘상가건물임대차보호법’ 적용대상이 되는지의 여부를 판단하는 환산보증금을 계산하고, 법 적용 대상이더라도 보증금 일부를 최우선적으로 반환받을 수 있는 최우선변제권 적용대상이 되는지 판단해야 한다.

특히 경험이 없는 초보 창업자들은 전문가들의 조언을 구하거나 중개업소를 통해 철저히 준비할 필요가 있다.

김정수 기자 kjs@asiae.co.kr