주산연 '내년 서울 전세 상승률 4.7% 상승…매매가도 4.2% ↑'

입주 물량 감소·갭투자 제한에 전세 상승
주택가격 상승 요인 유동성 증가·대출금리 하락·주택 공급 부족

서울 서초구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

내년 서울 주택가격이 4.2% 상승하는 동안 전세 가격은 이보다 높은 4.7% 오를 것이라는 전망이 나왔다. 입주 물량 감소와 함께 갭투자(전세 끼고 매매)를 제한 한 것이 전세 상승을 부추길 것이라는 설명이다. 내 집 마련이 점차 어려워지는데 전세 가격까지 오르면서 서민 주거 부담이 더욱 가중되는 것이다.

주택산업연구원(주산연)은 23일 서울 중구 대한상공회의소 '2026년 주택시장 전망과 정책방향' 세미나를 열고 내년 서울 전세 가격 상승률을 올해보다 1.7%포인트 높은 4.7%로 제시했다. 수도권과 전국의 경우 각각 2.0%포인트, 1.8%포인트 높은 3.8%, 2.8%로 전망했다. 내년 지방 전세 가격 상승률도 1.5%포인트 상승한 1.7%로 예상됐다.

입주 물량 감소와 함께 10·15 규제로 인해 서울 전역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되면서 아파트를 매수할 경우 실거주 의무가 생기면서 전세 가격 상승으로 연결됐다.

월세 상승세도 지속될 것으로 내다봤다. 주산연은 "입주물량 부족과 전세의 월세 전환 가속화로 인해 대도시권의 월세 상승세가 지속될 것으로 전망된다"라며 "특히 입주 물량 부족과 월세 전환추세가 큰 수도권의 월세 상승 압력이 더 클 것으로 보인다"라고 설명했다.

내년 서울 주택 가격 상승률은 4.2%로 제시했다. 이는 올해 연간 상승률 6.6%와 비교할 때 2.4%포인트 하락한 수치지만 주산연은 내년에도 4% 넘게 서울 집값이 오를 것으로 내다봤다. 수도권과 전국 주택 매매가는 각각 2.5%, 1.3% 상승이 예상됐으며 지방은 올해 0.7% 하락과 달리 내년 0.3% 오를 것으로 분석됐다.

내년 주택 가격 상승 요인에는 유동성 증가, 대출금리 하락, 주택 공급 부족 등이 꼽힌다. 주산연은 "지난 10년 동안 명목성장률을 크게 상회하는 유동성 증가로 자산 가격 상승압력이 높아진 상태"라며 "지난해 9월 시작된 미국 기준금리 인하로 인한 대출금리 하락과 지난 4년 동안 누적된 60만가구 수준의 착공물량 부족 등으로 내년에 갑작스런 금리 상승이나 경기 악화가 나타나지 않는 한 올해 상승 기조를 이어갈 가능성이 크다"고 분석했다.

내년 주택공급은 인허가·착공·분양에서 전년 대비 늘어난 것으로 추산됐지만 여전히 수요 대비 턱없이 부족했다. 내년 인허가는 올해보다 1만4000가구 늘어난 40만가구로 분석됐다. 내년 착공은 32만가구로 전년보다 4만2000가구 증가했고, 분양은 1만가구 늘어난 24만가구로 예상됐다. 준공은 9만2000가구 줄어든 25만가구가 예상된다.

주산연은 "한국토지주택공사(LH) 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있으나 연평균 45~50만가구 수준의 수요에 비해서는 크게 부족한 수준"이라며 "내년에는 시장 분위기 개선에 따라 착공과 분양 물량은 올해보다 다소 증가하겠지만 2~3년 전 아파트 착공물량 감소로 입주 물량은 올해보다 더 줄어들 것으로 예상된다"고 설명했다.

수도권에선 연간 25만가구 수준의 공급이 필요하지만 마찬가지로 부족 현상이 나타날 것으로 보인다. 내년 수도권 인허가는 올해보다 2만가구 늘어난 22만가구, 착공은 4만가구 증가한 21만가구로 예상된다. 2~3년 전 착공 물량 감소로 내년 준공은 올해보다 3만가구 줄어든 12만가구, 분양은 5000구 감소한 12만5000가구로 예상됐다.

내년 주택 매매 거래량은 올해 68만7000건보다 적은 65만건으로 파악됐다. 이는 전체 주택 재고의 3.2%에 상당하는 물량이다. 정상 거래 시기에 4~5%에 해당하는 물량이 거래됐던 것을 보면 올해와 내년의 주택거래량은 정상 거래 시기의 70% 수준에 불과하다.

주산연은 시장 안정화를 위해 유동성·금리·환율 등 경제 지표 관리와 함께 전월세 물량 감소 문제 보완, 획기적으로 공급 확대를 추진할 수 있는 방안을 추진해야한다고 설명한다. 임대 중인 주택의 경우 입주를 최소임대기간 2년이 지나는 시점까지 늦추는 것과 함께 중도금·잔금 대출 완화, 소규모 정비 사업을 촉진 등도 제시했다.

주산연은 신속한 주택 공급을 위해 일정 규모 이상 주택건설사업 승인 권한을 국토교통부 장관으로 일원화하는 '주택공급 특별대책지역' 제도를 제안했다. 주산연은 "이미 확보된 토지에 신속한 착공과 분양을 위해서는 인허가절차를 대폭 단축시키는 것이 관건"이라며 "내년 지방선거 전후 사소한 민원만 있어도 사업승인이나 착공을 미루는 사례를 방지하기 위해 주택공급 특별대책지역 제도를 신속히 도입해 적용하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

다만 도시 정비 사업을 통한 주택 공급의 경우 단기간 주택 가격을 잡기 위한 수단으로는 바람직하지 않다는 의견도 전했다. 서종대 주산연 원장은 "도시 정비는 소유자 기준이어서 추가 공급이 거의 없다"라며 "최근 재건축을 통해 늘어나는 물량은 10% 수준"이라고 했다.