['등기' 완전정복③] 등기 신청과 처리 절차는

-가등기는 어떤 방법으로

서울 소재 10억원의 상가주택을 매수하기로 결심한 L씨. 계약금으로 1억원을 선납하고 중도금 5억원, 잔금 4억원을 지급하기로 매매 계약을 체결했다. L씨는 중도금 지급일자가 다가오자 액수가 큰 만큼 불안한 마음이 들었다. 하지만 중도금을 지급하면서 가등기를 하면 안전하다는 말을 들어 곧바로 가등기 절차에 들어가기로 했다. ◇ 가등기는 어떤 방법으로 = 가등기는 말 그대로 본등기 전 순위 보전을 위해 하는 예비 등기다. 가등기는 등기의 일반원칙에 따라 가등기권리자(매수자)와 가등기의무자(매도자)가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 하지만 가등기의무자의 승낙서를 첨부할 경우 가증기권리자는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 즉 상가주택 소유자의 승낙이 있다면 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 또한 상가주택 소유자와 매수인의 관계가 악화돼 승낙서를 첨부할 수 없는 경우에는 가등기 처분명령 정본을 첨부하면 단독으로 가등기를 신청할 수 있다. 하지만 가능하면 공동신청이나 가등기의무자의 승낙서를 받아 가등기를 단독 신청하는 것이 바람직하다. 가등기는 갑구 또는 을구에 기재할 수 있지만 가등기를 하는 목적이 소유권 이전에 있고 본등기가 갑구에 기재된다는 점 때문에 갑구에 가등기를 한다. 가등기를 신청할 때에는 구청 지적과로부터 검인을 받을 필요가 없다. 본등기를 할 때 검인을 받기 때문이다. 가등기는 장래의 물권변동(잔금 지급시 상가주택의 소유권이 이전됨)을 일으키게 할 청구권을 보존하기 위한 것이기 때문에 가등기를 한다고 해서 현실적인 물권변동이 생기는 것은 아니다. 또한 가등시에는 원칙적으로 제3자의 허가.동의.승낙서의 첨부를 필요로 하지 않기 때문에 농지취득자격증명을 받을 필요가 없다. 다만 토지거래허가서는 있어야 한다. 이 경우 소유권의 등기명의인인 상가주택의 소유자가 잔금을 받으면 소유권이 이전되므로 등기의무자가 돼 등기 의사의 진정성을 보장하기 위해 인감증명서를 첨부해야 한다. 승낙서에 기해 단독신청을 할 때에도 승낙서의 진정성을 확보하기 위해 인감증명서를 함께 첨부해야 한다. ◇ 등기 절차는 = 등기는 '신청→접수→심사→실행→완료'의 절차를 거쳐 이뤄진다. 원칙적으로 등기신청은 당사자가 공동으로 신청하거나 관공서에 촉탁해 신청할 수 있다. 또한 등기 절차는 당사자의 신청(촉탁 포함)이 없더라도 별도의 법률 규정이 있으면 등기관이 직권으로 개시할 수 있다. 만약 이의신청에 대해 법원이 이유 있다고 결정한 경우에는 등기 절차의 개시를 법원이 명하는 경우도 있다. 이에 반해 등기신청이 강제되는 경우도 있는데 대표적인 예로 매매등의 쌍무계약일 때는 잔금 지급일로부터 60일 이내에, 증여 등의 편무계약일 때는 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권 이전등기를 신청해야 한다. 등기신청 의무가 주어지는 경우도 있는데 매매로 인한 소유권이전등기 신청에 있어서는 계약이 무효.취소.해제되지 않는 한 잔금 지급이 완료된 날로부터 60일 이내 등기해야 한다. 신청이 끝나면 접수를 해야 하는데 신청서의 접수란 당사자가 제출한 등기신청서를 등기관이 받는 것을 말한다. 등기관은 등기신청서가 제출되면 원칙적으로 거부할 수 없다. 즉 기재 상태가 불완전할지라도 접수는 받아야 한다. 등기관이 등기신청을 접수하면 접수연월일과 접수번호 등을 기재한 수령증을 교부하며 수령증은 나중에 등기소에서 발급하는 등기필증과 교환하면 된다. 당사자가 등기신청을 할 때 등기신청이 부적법하면 등기관은 등기부 기재를 거부하는 결정을 할 수 있는데 이를 등기신청의 각하라고 한다. 등기신청이 각하되면 등기는 실행되지 않게 되며 그 이유를 결정서에 기재한다. 등기신청 심사가 끝나면 등기가 실행되는데 이때 등기의 실행이란 등기관이 수리한 등기신청에 대해 종류에 따른 필요한 등기사항을 등기부에 기록하고 등기용지의 개설.제거 등의 처리를 하는 일련의 과정을 의미한다. 마지막으로 등기관은 날인을 하게 되는데 이를 교합이라 한다. 교합이란 등기관이 등기부에 기재된 사항이 정확한 것임을 최종적으로 확인한 후 기재 말미에 도장을 찍는 것을 의미한다. 등기관이 교합하면 등기신청은 완료된다. 고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr <ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>