중대형 임대, 수익환수 분양…도심주택 공급방식, 장관 발언에 답있다?

1·29 부동산대책, 세부 공급방식 확정 안돼
중산층 타깃 임대주택 확대 가능성↑
로또분양 막기 위해 토지임대·이익공유형 가능성
"도심공급, 대안 모델 검토해야"

"6평, 8평 규모 공공임대주택은 (수요가 적어) 임대가 잘 안 된다. 변화된 국민 요구에 맞는 양질의 주택을 공급해야 한다. 두 측면이 있는데 하나는 역세권 등 편리한 지역, 또 하나는 (중대형 규모의) 살 만한 집이었으면 좋겠다는 것이다."(올해 1월 12일, 신년 기자간담회)

"다양한 방식의 주택공급 방법을 계속 연구해야 한다. 진행했다가 멈춘 것도 많은데 지분적립형, 토지임대부, 이익공유형, 분양전환 공공임대처럼 다양한 방식의 주택공급(방식)도 있다."(지난해 7월 29일, 국토교통부장관 인사청문회)

정부가 지난달 29일 내놓은 도심 주택공급 확대방안에는 그간 시장에서 궁금해했던 구체적인 부지나 규모, 착공시점이 명시돼 있다. 하나가 빠졌다. 어떤 방식으로 공급하는지이다. 임대주택 규모가 어느 정도일지, 분양한다면 어떤 식으로 할지에 대해선 아직 결정되지 않았다고 국토부는 전했다.

김윤덕 국토교통부 장관이 29일 국회에서 열린 도심 주택공급 확대 및 신속화 방안 당정협의에 참석하고 있다. 2026.1.29 김현민 기자

앞서 지난해 9·7 부동산 대책에서 정부는 향후 5년간 135만가구를 서울 등 수도권에 공급하겠다는 구상을 내놨다. 그러면서 공공택지를 매각하지 않고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 직접 시행하는 쪽으로 가닥을 잡았다. 민간이 사업 주도권을 쥘 경우 경기 상황에 따라 공급 규모가 달라질 수 있다고 판단해서다. 이번 1·29 대책에서 추가로 확정한 각 부지에 대해서도 큰 틀에서는 같은 방식이 적용된다.

이번 대책 발표 후 일각에서는 소규모 임대주택 공급에 치중할 가능성이 높다고 내다본다. 도심 특성상 대부분 사업 부지가 넓지 않은 데다, 그간 청년·신혼부부를 겨냥한 임대주택이 대부분 소형 평형으로 공급됐기 때문이다. 다만 정부도 이러한 방안이 공급 확대 취지와 맞지 않다는 점을 인지하고 있다.

김 장관이 그간 공언한 대로 3~4인 규모 혹은 그 이상도 거주 가능한 수준의 중대형 평형을 포함하는 방안도 검토 중인 것으로 전해졌다. 국토부 관계자는 "중산층을 비롯해 모든 이가 선호하는 임대주택에 대해 고민하고 있다"면서 "입지별로 계획을 짜면서 (공급대상이나 분양방식을) 확정할 것"이라고 말했다.

한국토지주택공사(LH)가 지난해 공급한 서울 동대문구 신혼신생아 매입임대주택. LH 제공

분양방식 역시 일반적으로 해왔듯 단순히 분양가를 낮춰 거주지역이나 소득·자산 등 일정 기준을 충족하는 이를 대상으로 추첨하는 방식이 아닐 가능성이 높다. 분양가를 낮춰 공급하더라도 결국 주변 집값에 맞춰 따라 올라가는 경향을 그간 여러 차례 경험했다. 이 경우 이른바 '로또분양', 즉 수분양자가 수익을 독식하는데 그러한 방식이 적절치 않다는 점은 그간 이재명 대통령을 비롯해 여당 안팎에서 여러 차례 지적해왔던 부분이다.

땅을 장기간 빌려주고 건물만 분양하는 토지임대부 방식이나 입주할 때는 집의 일부 지분만 사들인 후 거주하면서 장기간 나머지 지분을 취득하는 지분적립형 같은 공공분양 사업모델이 거론된다. 시세보다 싸게 분양받더라도 입주 후 퇴거나 매각 시점에 따라 차익의 일정 부분을 공공과 나누는 이익공유형도 있다.

이번 대책에 포함된 공급물량에 대해 임대나 분양 비중, 각각의 공급방식을 확정하지 못한 건 현재 이와 관련한 제도를 두고 정부 안팎의 고민이 길어지고 있기 때문이다. 지난해 출범한 LH 개혁위원회의 LH 구조개혁 방안은 당초 같은 해 연말까지 구체적인 개혁방안을 내놓기로 했었는데, 새해 들어 한 달이 지난 상황에서도 언제 발표가 나올지 기약이 없다.

지난해 8월 열린 LH 개혁위원회 출범식에서 김윤덕 국토부 장관(왼쪽)과 임재만 세종대 교수(LH 개혁위 민간위원장)가 위촉 후 기념촬영알 하고 있다. 연합뉴스

공급방식은 올해 상반기 중 발표키로 한 주거복지 로드맵과도 얽혀 있다. 주거복지 로드맵에는 공적임대주택을 늘리기 위한 중장기 방향과 구체적인 이행방식이 담길 것으로 예상된다. LH 개혁위원회 민간위원장으로 있는 임재만 세종대 교수는 "정부도 기존에 해왔던 방식과는 다른 다양한 대안적 방식의 공급방안을 고민하고 있을 것"이라고 말했다.

박준 서울시립대 교수는 "앞서 공공 중심의 공급대책을 밝힌 터라, 공공성을 담보할 수 있는 방식으로 공급할 가능성이 높다고 본다"고 말했다. 남기업 토지+자유연구소 소장은 "대통령이 강조한 부동산 불로소득 근절을 위해서는 기존 주택에 대해선 세제 방식을 활용하는 한편 신규 공급에 대해서는 공급방식을 어떻게 짜는지가 중요하다"고 설명했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr