[실전재테크]투기과열지구 재건축 공동 조합원 지위 양도 기준 변경…거래 혼선

예외 요건 충족한 지분만 승계 허용
분쟁 가능성 커져…계약 전 확인해야
유권해석 변경 전 거래 구제책 없어

투기과열지구 내 재건축 공동 조합원 지위 양도 가능 여부를 두고, 최근 국토부가 기존과 다른 유권해석을 내놓으면서 현장에서는 혼선이 빚어지고 있다.

서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

13일 정비업계에 따르면 국토교통부는 지난해 11월 투기과열지구 조합원 지위 양도 제한과 관련한 유권해석 변경 내용을 지자체에 안내했다.

현행법상 투기과열지구 내 조합설립인가를 마친 재건축 사업장의 경우 재건축 조합원 지위 양도는 금지된다. 다만 1가구 1주택·10년 보유·5년 거주 요건을 충족할 때는 조합원 지위 양도가 가능하다.

그런데 한 명 이상이 지분을 가진 공유 부동산의 조합원 지위 양도 여부를 두고, 국토부는 새로운 지침을 전달했다. 예외 요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위 양도를 허용하고, 미충족 공유자의 지분은 지위 양도를 제한한다'고 해석했다.

지난해 8월 대법원에서 재건축 구역에서 공유 부동산을 거래할 때, 대표 조합원 외 전체 공유자가 조합원 지위 승계 요건을 충족해야 양수인이 조합원 지위를 받을 수 있다는 판결을 내린 것을 토대로 한 해석이다. 종래에는 공유 중인 투기과열지구 내 주택 양도 시 대표 조합원만 예외사유를 충족하면 전체 지분 지위 양도를 허용했다.

국토부의 안내 후 강남구청은 재건축 조합에 국토부가 유권해석을 변경하기 전에 체결된 매매 계약은 기존 해석을 적용하겠다는 내용의 공문을 보냈다. 서초구의 한 공인중개업소 관계자는 "전에는 대표 조합원 요건만 검토하면 됐는데, 공동명의자 전원의 예외 요건 해당 여부를 확인해야 해서 계약 혼선이나 분쟁 가능성이 커졌다"며 "계약 전 조합이나 지자체에 확인해야 한다고 안내하고 있다"고 설명했다.

서초구 반포동의 한 재건축 조합은 구청에서 조합원 변경 승인을 받더라도 한국부동산원의 관리처분계획 타당성 검증 과정에서 조합원 지위를 인정받지 못하게 될 수 있으므로 주의가 필요하다는 내용을 조합원들에게 안내하기도 했다.

국토부는 대법원 판결에 따라 변경된 유권해석에 관해 "일부 지분이 예외 요건을 충족했다면 지위 승계가 가능하지만, 충족하지 못한 경우 (현금청산을 위해) 추후 관리처분인가 때 지분 평가를 받아야 한다"고 설명했다. 변경된 유권해석의 적용 시점에 관해서는 "원칙적으로는 대법원 판결 이후 판결의 법리가 적용돼야 한다"고 설명했다. 법원에서도 해당 판결의 소급 적용 여부에 대해서는 판단하지 않았다는 것이 국토부 측 설명이다.

또한 시장에서는 매수자가 조합원 자격을 취득하지 못해 현금청산 대상자가 될 경우 현금청산 기준 시점이 명확하지 않다는 점도 지적하고 있다. 유권해석 변경 전 진행된 거래에 대한 구제책 등도 명확하게 언급되지 않은 상황이다.

이와 관련해 대법원은 지난해 8월 판결에서 '조합원 자격을 취득할 수 없는 사람에게 손실보상을 할 경우 보상 발생 시기와 가액 평가 기준 시점은 부동산을 양수한 날로 보아야 한다'고 판시했다. 매도청구가 2년 후 이뤄진다고 가정할 때, 가액 평가 산정 시점을 양수한 시점으로 잡을 경우 강남권 재건축 단지에서는 수억원, 많게는 수십억 원가량 금액 차이가 벌어질 수 있다는 뜻이다.

이정우 법무법인 센트로 대표변호사는 "국토부는 변경 전 유권해석을 기준으로 거래한 이들에 대해서는 어떻게 조치할지에 대해 명확한 기준을 제시하지 않았지만, 현금청산 대상에 속할 가능성이 높고 구제해줄 만한 근거도 명확하지 않다"며 "현금청산 시점을 거래 시점으로 하는지, 관리처분인가 이후로 하는지에 따라 금액이 달라질 수 있어 그 기준도 매우 중요하다"고 지적했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr