경매 신청건수, 2년 연속 11만건 돌파 전망… 글로벌 금융위기 수준[부동산AtoZ]

지난해 신청건수 11만건 돌파 전망
경기침체에 강제경매 비중 증가
고금리 여파에 영끌족 비상
경매 물건 올해 하반기 정점 예측

지난해 부동산 경매 신청 건수가 11만건을 넘어설 것으로 예상된다. 최근 5년간 연평균치에 견줘 30% 가까이 많은 수준으로 2023년부터 3년 연속 10만건을 넘겼다. 빚을 갚지 못하거나 대출금 상환을 못해 법원으로 넘어간 부동산이 그만큼 많다는 얘기다. 최근 추이는 과거 경매 매물이 급증했던 글로벌 금융위기 때와 맞먹는 수준으로 금리 부담과 경기침체로 서민 경제에 경고등이 켜졌다는 분석이 나온다.

부동산경기 바로미터 경매신청 급증

7일 법원 경매정보 통계를 보면 지난해 1월부터 11월까지 법원에 경매를 신청한 건수는 총 10만9921건으로 집계됐다. 매월 최소 8000건에서 많게는 1만건 안팎으로 신청이 이어진 점을 고려하면 12월 물량을 합산할 경우 연간 기준 12만건에 육박할 것으로 예상된다. 앞서 2024년 연간 경매 신청 건수는 11만9312건으로 2009년 이후 15년 만에 최고치를 기록한 바 있다.

앞서 2020년부터 2024까지 연평균 경매 신청건수는 9만3826건 수준으로 최근 1~2년 사이 증가추세가 뚜렷해졌다. 경매 신청 건수는 채권자가 채무를 회수하기 위해 법원에 경매를 신청한 건수를 집계한 통계다. 경매 진행(입찰) 건수가 유찰된 물건이 누적돼 집계되는 반면 신청 건수는 경기 상황을 보다 빠르고 정확하게 반영한다.

경매 신청 건수가 2년 연속 11만 건을 넘기는 것은 글로벌 금융위기를 겪던 2008년(11만5835건)과 2009년(12만4252건), 부동산 시장이 위축됐던 2012년(11만8015건)과 2013년(11만9166건) 이후 12년 만이다. 2008년은 글로벌 금융위기 여파로 인한 경기침체와 부동산 시장 위축으로 경매 매물이 급증했다. 2013년 전후에는 부동산 거래가 가라앉고 보금자리주택 공급확대 등이 겹치며 집값이 한창 떨어지던 시기다.

금리부담↑…경기침체 장기화 복합영향

최근 2년간 경매 신청 건수가 급증한 배경으로는 우선 금리 인상이 꼽힌다. 2021년 3분기부터 금리 인상이 본격화되면서 초저금리로 주택을 매수했던 이른바 영끌(영혼까지 끌어모아 투자) 차주의 집이 넘어갈 위기에 내몰린 것으로 분석된다. 한국은행 통계에 따르면 지난해 11월 예금은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 금리는 4.17%로 2020년 11월 2.25% 대비 1.92%포인트 올랐다. 코로나19 당시 풀렸던 저금리 대출이 만기가 도래하면서 차주로서는 이자 부담이 급증한 탓에 경매 신청이 늘어난 것으로 풀이된다.

경기침체가 장기화한 영향도 있다. 지난해 통계에서 눈에 띄는 대목은 개인 간 채무로 발생한 강제경매 신청 건수나 비중이 한 해 전보다 늘어났다는 점이다. 지난해 1월부터 11월까지 집계된 강제경매 신청 건수는 4만2319건으로, 전년 동기(3만9775건) 대비 6.4% 증가했다. 전체 경매 신청 건수에서 강제경매가 차지하는 비중 역시 36%에서 38.5%로 1.5%포인트 늘었다.

강제경매는 부동산에 담보가 설정되지 않은 채무를 변제받기 위해 채권자가 신청하는 것으로, 주로 전세보증금을 받지 못한 임차인이나 개인 채무자를 중심으로 이뤄진다. 임의경매는 부동산을 담보로 대출을 받은 채무자가 원리금을 갚지 못했을 때 금융기관이 신청하는 방식이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "통상 강제경매와 임의경매는 3대 7비율 수준을 유지한다"며 "개인 간 채무를 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가는 강제경매 수치가 40% 가까이 늘어난 것은 경기침체 시기에 나타나는 흐름"이라고 설명했다.

전문가는 이 같은 흐름을 토대로 올해 하반기 입찰장에 나오는 경매 진행 물건 수가 정점을 찍을 것으로 보고 있다. 경매 신청 후 첫 입찰까지는 통상 6~7개월이 소요된다. 지금은 2024년 경매 물건이 다량으로 접수되면서 지난해 물건이 아직 입찰장에 풀리지 못한 상태다. 강소장은 "지난해 접수된 물건의 상당수가 올해 하반기에 이르러서야 본격적으로 시장에 출회될 것으로 전망된다"며 "경매 진행 물건이 늘어나면서 공급 증가에 따른 낙찰가율 하락이 전망된다"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr